楼市

  市场让我们找到方向

　　昨天，一些钟情于小户型的业主纷纷告诉记者：“在我们对投资手足无措的时候，市场让我们找到方向。

  金融

  银行利润空间在压缩

　　记者从苏州的各大银行了解到，在最新的房产新政策出台后，前去各大银行的咨询者络绎不绝；不少银行的“个人金融部”老总都向记者反映，咨询房贷政策的电话被“打爆”了。

　　小张与小王已谈恋爱一年多了，也正打算着购房结婚。小张告诉记者，新政策好像“及时雨”，确实对像他们这样的小夫妻，太有利了。而周先生已是位“房贷一族” ，他迫切需要了解连续降息对于他个人还款怎样才能更划算。他连续拨打所贷款银行电话，结果却是忙音不断。

　　针对前晚公布的房产新政，中行苏州分行个人金融部主管王晔认为，该新政策主要还是针对首套房的。“从我的计算来看，这次将贷款利率的下限，由0.85倍扩大为贷款基准利率的0.7倍，这是非常大调整的，相当于4次降息0.27个百分点。以50万元贷款30年为例，每月可减少还贷356.5元。这对于那些小年青买房还贷，确实能减轻不少负担，对促进房贷、稳定房市，起到积极的推动作用。 ”

　　不过，也有其他银行的不愿透露姓名的专业人士向记者表示，此次明确“公积金贷款利率下调0.27个百分点，购房首付款调至20%及贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”，对于银行业来说，并非一定是“好事”。因为，如果新政策出台，确实能刺激房市、使房屋交易量上升，那么，对银行更多的放贷，能从利差中受益；但如果房屋交易量并不能有效放大的话，银行房贷利润空间就受到两个方面的“夹击”——一是新贷款者，他要享受到新的利率优惠，二是老贷款者，他又要通过各种方式也会来分享这块“优惠蛋糕”；这样就使银行房贷利润空间变小。据了解，在楼市低迷的大背景下，多数银行的房贷增速与去年相比已出现明显下降。

　　王晔说，由于新的政策刚刚出台，一些在贷款操作上的“细节”还不明确，估计各大商业银行的总行都会根据财政部、国家税务总局的新政策，出台具体的操作指导细则，如：将会进一步明确何为“居民首次购买普通自住房”、何为“改善型普通自住房”等概念。

　　据某股份制银行一业内人士私下里表示，虽然政策是“大利好”，但在房产下跌途中，到底有多少作用，并不确定。如果二手房房贷首付也能同步下降，情况就可能大不一样。因为“首套”是刚性的，二套是“柔性”的；对于更多的市民来说，投资性“柔性”购房的比例也许更大。

　　“事实上，随着贷款利率的逐步走低，更多的‘房贷一族’，更关心的是自己的房贷如何还款更划算？”市民钱先生向记者表示。

　　 但记者了解到，个人已贷房贷利率的调整，仍要等到明年1月份。随着“降息通道”已经形成，“浮动利率”还贷显然要优于“固定利率”还贷。目前我市多数银行都开有“固转浮”服务，但需要支付一定的违约金。一般来说，对已办理固定利率房贷、且贷款存续期在1年以上的，缴纳一定违约金后，都可“固转浮”。

　　一位专门从事房贷业务的张小姐告诉记者，房贷利率是否要“固转浮”，需先算一笔账，如果“固转浮”后节省的利息比违约金多，调整就是划算的，否则不如不转。她认为，如果“固贷”办理时间不长的，固转浮还是划算的。如果不想缴违约金，可以先把剩余贷款提前还掉，再按浮动利率向银行重新申请贷款。

　　税务部门

  细则出来立即操作

　　“11月1日起购房契税下调至1%，这个时间是指买房合同签订的时间还是指契税办理的时间？‘个人首次购买90平方米及以下普通住房’中的‘首次’如何界定？这些都要在实施细则中予以明确，然后才能操作”，苏州市契税征收管理所有关人士昨天对记者说。

　　“买房屋和土地都要缴纳契税。今年前九个月，我市契税征收总额同比减少10%左右”，这位人士介绍说，往年，土地、商品房和存量房（二手房）贡献的契税三分天下，但今年1-9月份，存量房贡献的契税份额萎缩至18%，原因是存量房交易量萎缩；商品房买卖贡献的契税份额保持稳定，这跟商品房的延期交房有关；土地贡献的契税份额增长。

　　有业内人士指出，目前普通住房的契税税率为2%。在个人住房交易环节的税收方面，契税只是一个“小头”，“大头”是营业税，税率为5.55%，在本次房产新政中并没有被触及。

　　股市

  房产股走势大势所趋

　　财政部、国家税务总局和央行公布的房产新政，对房地产板块构成利好，而对银行板块构成利空，因此，昨天，房地产板块整体上涨，而银行板块则整体下跌。“房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，这意味着在房贷这一块业务上，银行的利差缩小，会给银行业绩带来一定的影响，因此，对于银行板块来说是一大利空”，东吴证券分析师介绍说。昨天，深发展A、招商银行等银行股在跳空低开后全天横盘，至收盘，深发展A、招商银行分别下跌4.64%和4.46%。

　　财政部、国家税务总局和央行的政策均有利于促进房产交易，昨天，房地产板块中的大多数个股均出现上涨，上海新梅和中粮地产这两只股票涨停。但昨天房地产板块的表现并不像想象中的那样强劲，在70只房地产股中，涨幅超过5%的才16只，表明投资者对房地产行业的前景仍然不是太看好。此外，由于房地产板块前一阶段相对于大盘来说比较抗跌，因此，当利好出现时，这一板块也比较抗涨。从某种意义上来说，其补跌的需求还是存在的。目前市场人气低迷，跟风盘不多，主力在拉抬股价时比较吃力，这也会影响主力拉抬股价的积极性，这一点，对房地产板块也不例外。