【苏州地价变迁史之吴江区】撤市设区后的吴江,真的融入苏州了吗?

好地网10月7日讯（研究员 刘垚） 苏州市吴江区位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。全区总面积为1192平方公里，水乡河道纵横，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美誉。

2012年9月，吴江正式撤市设区，以“吴江区”的身份整体并入苏州市中心城区，苏州市政府承诺“五年五个不变”的基本原则，至此，新的“大苏州”成形。目前，正值吴江正式“撤市设区”五周年之际，由好地网特别策划，将讲述吴江区近年来的变迁之路。

 一、 吴江区七年地价变迁史

据好地研究院统计，自2011年以来，苏州吴江区已成功出让了158宗涉宅用地（不含安置房用地），总出让面积达759.1万㎡，总建筑面积为1598.5万㎡，土地成交总金额达638.5亿元。 

2011年土地出让最少的一年

2011年吴江仅成功出让了15宗宅地，计容面积112.7万㎡，而由吴江恒源房地产开发有限公司竞得的震泽镇汇丰酒店东南侧地块溢价率达到13.78%，拉高了平均溢价率，这在当时已经算处于高溢价的水平。

 2012年吴江撤市设区的一年

该年是土地白菜价的一年，也是历史较低价，977元/㎡的楼面均价放在当下简直是不敢想象。同年9月，吴江正式撤市设区，并入苏州主城区，也奠定了吴江区快速发展，未来市场火热的基础。

  2013年大牌房企入驻的一年

自吴江划入苏州主城区，嗅觉灵敏的大牌房企纷纷入驻吴江，如绿地、中房、海亮、新城、首开等。但当时外来房企的目光多只瞄准吴江太湖新城板块（松陵镇），还未布局到周边乡镇。

2014年吴江太湖新城崛起的一年

2014年出让的22宗地块中，其中有15宗位于吴江太湖新城板块，区域内大量的土地供应，带动了太湖新城板块的快速发展，朗诗太湖绿郡、华润凯旋门、绿地海珀宫爵、首开太湖一号等中高端项目如雨后春笋拔地而起。

2015年土地出让最多的一年

2015年共出让37宗涉宅用地，总出让面积163.1万㎡，总建筑面积为346.2万㎡，创吴江区土地挂牌出让历史较高点，楼面均价2885元/㎡，价格中规中矩，对比前两年未见太大涨幅。

2016年土地市场急速升温的一年

2016年，8012元/㎡的楼面均价，66%的溢价率，吴江火了.......出让的27宗地块，几乎被外来房企包揽，碧桂园、中南、华润、绿地、招商等纷纷出手，至此，吴江成为了外来房企的表演舞台。往年楼面价从未超过万元的吴江甚至出现了8宗“万元地”，但高价地大多位于太湖新城板块。

2017年乡镇价格洼地被填平的一年

2017年以来，吴江区出让的15宗地块大多位于乡镇地区，仅两宗位于太湖新城，但是，这并没有丝毫动摇房企的拿地决心，9730元/㎡的楼面均价足以说明问题，比起去年供地多集中在太湖新城板块，2017年的楼面均价不降反升，可见拿地热已经外溢到了吴江的乡镇地区，苏州最后的价格洼地也被填平。

 二、 两年时间诞生13宗“万元地”

2016年2月3日，中南集团以23亿元的总价，竞得吴江区太湖新城冬梅街东侧两宗连体地块（WJ-J-2015-054、WJ-J-2015-056号地块，后来与融创合作开发，即现在的融创枫丹壹号项目），楼面地价分别为10222元/㎡和11500元/㎡，吴江区地块首次突破万元大关。

据好地研究院统计，至今，苏州吴江区已诞生13宗“万元地”，其中，太湖新城6宗，同里镇3宗，盛泽镇和黎里镇各2宗。具体分布详情如下:

吴江区“万元地”分布图

 三、 吴江区板块存量分析

截至2017年9月底，吴江区各板块存量又是如何？

根据好地研究院统计，吴江区各板块存量分布并不均匀，各板块的出清压力也存在明显差异。数据显示，太湖新城、城南、城北板块有大量库存堆积，但去化速度较快；同里板块及桃源板块等乡镇地区月均去化速度慢，去化周期长。（注：去化周期按各板块一年以来月均去化速度计算，部分房源或已经售出，但未网签，数据仅供参考）

  四、 吴江完全融入苏州了吗？

2012年9月，吴江正式撤市设区，至今已经有了五个年头，那么，吴江区是否真的已经优质融入苏州？

1、 从地价看

2017年吴江区整体楼面均价9730元/㎡，这样看似乎离苏州其它各区还有一定的差距，但2017年成交的地块多位于吴江乡镇地区，像位于七都镇、震泽镇之类偏远乡镇的地块一定程度上拉低了总体均价。而像今年5、6月份成交的盛泽镇、同里镇地块楼面价都已达到了12000元/㎡左右，这样的价格已接近于相城区和吴中区。

2、 从房价看

随着品牌房企的纷纷入驻，高端项目在吴江已是大势所趋。较具标志性的房价，今年截止至9月底，吴江新房成交均价达15380元/㎡，横向对比，已接近相城区17445元/㎡的成交均价，但仍然比苏州其他各区要低不少；纵向比，吴江区房价涨幅一点不低，甚至高于吴中区涨幅。

3、从城建看

五年时间，吴江从一个默默发展的地级市摇身变成在国际崭露头角的行政区。早在今年4月，吴江终于结束了无地铁时代，轨交4号线给吴江带去的不仅是交通优势，更是巨大的人流量，给同里增加了4成客流。据了解，这条地铁未来还将与上海轨道17号线相连。也就是说，吴江不但能与苏州同城化，还能与上海同城化。

同时，交通方面，历时两年多的西环南延高架也在今年7月提前通车，吴江与市区的联系更加紧密。

诸如此类的利好不胜枚举，也有更多的规划尚未落地，可见，自撤县设市以来，吴江与苏州的关系日益紧密，一定程度上可以说已经优质融入苏州。