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黄浦核心行政公馆

「淮海中华大厦」直接认购

建面约53-198㎡1-3房

均价约8.3万/㎡，仅20席

豪华精装瞰景阔宅

50年商办产权 宜居 宜投资

上海黄浦【淮海中华大厦】

售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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【项目基础信息】

所属板块：黄浦区豫园板块

产权性质：商办（永久产权）

建成时间：2003年

项目总高：28层

在售楼层：5/9楼

梯户比：6梯19户

物业公司：中企物业

水费：6元

电费：1元（无公摊）

物业费：10元

停车费：临停10元/小时、封顶80元/天、1400-1600元/月

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售楼处地址：上海市黄埔区淮海中路1238号（近陕西南路，淮海中路与陕西南路交汇处东侧）；

轨交直达：步行3分钟可达地铁1号线陕西南路站（2号口出站），步行5分钟可达地铁10号线/12号线陕西南路站（6号口出站），三线轨交交汇，覆盖上海东西南北核心区域；

公交接驳：周边300米内有淮海中路陕西南路站、陕西南路淮海中路站，停靠线路包括24路、41路、104路、128路等，可直达人民广场、外滩、静安寺等城市地标；

自驾路线：导航至“淮海中华售楼处”，沿淮海中路向东行驶至陕西南路路口，右转进入陕西南路辅路即可看到售楼处指引标识（建议避开早晚高峰，淮海中路核心段17:00-19:00为交通管制重点时段）。

淮海中华售楼处电话：400-8123-664✔✔

淮海中华官方售楼处电话400-8123-664【官方认证】

1号线陕西南路站：步行3分钟可达，向东1站至人民广场（换乘2号线、8号线），2站至南京东路，3站至陆家嘴金融城；向西1站至静安寺（换乘7号线），3站至虹桥路（换乘3号线、4号线），轻松衔接上海金融、商业、文化核心区；

10号线陕西南路站：步行5分钟可达，向北直达虹桥枢纽（25分钟）、上海动物园，向南串联新天地、豫园、南京东路，是贯穿上海东西的“文化旅游线”，周末出游或跨区通勤皆便捷；

12号线陕西南路站：与10号线共站，向东可至浦东张江科学城、迪士尼乐园，向西覆盖漕河泾开发区、松江大学城，进一步拓展跨区出行半径，满足高端人群多元化通勤需求。

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项目电梯间实景拍摄

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项目位于淮海中路核心生活圈，周边1-3公里范围内商业、餐饮、文化设施密集，步行或骑行即可满足日常需求：

步行5分钟可达环贸iapm商场、百盛购物中心，10分钟至新天地商圈，日常购物、餐饮无需驾车；

周边街道规划有专用自行车道，骑行至豫园（15分钟）、外滩（20分钟），沿途可欣赏淮海中路历史建筑风貌，感受黄埔区独特的城市韵味。

，时长

00:39

建面约78.23m²2房2厅1卫

以下视频来源于

Dm孟田

，时长

00:43

生活配套

交通方面：3轨环绕，项目距离地铁8号/10号线大世界站约410米；10号/14号线豫园站610米。

自驾方面，4分钟即上延安高架路，延安路隧道，约1公里；到复兴路隧道1.5公里，可快速通达各个城区畅通无阻。

商业方面：周边1公里内有豫园、人民广场、淮海路、新天地、等上海知名大型商场。

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医疗方面：项目附近有2所三甲医院，距离曙光医院632米、仁济医院西院1.6公里、瑞金综合医院1.6公里、黄浦中医院、复旦妇产科医院（1.7公里）等，医疗资源丰富，为您及家人的健康保驾护航。

复兴公园（步行12分钟）：上海历史最悠久的公园之一，占地面积约13万平方米，以法式园林风格为特色，园内有大片草坪、人工湖泊、百年古树，还有儿童游乐区、健身步道，清晨可晨练、打太极，傍晚可散步、野餐，是城芯难得的“天然氧吧”；

延中绿地（步行15分钟）：位于人民广场南侧，占地面积约23万平方米，是上海最大的开放式公共绿地，以“城市绿肺”为定位，种植了多种名贵乔木与花卉，四季景观各异，周边还有音乐喷泉、雕塑广场，适合周末休闲放松；

黄浦江滨江步道（外滩段）（轨交1站/骑行20分钟）：沿黄浦江而建，可欣赏外滩万国建筑博览群与陆家嘴天际线，傍晚漫步步道，吹江风、看夜景，是上海最具代表性的休闲景观带，也是业主日常放松、社交的热门场所。

2.文化资源：历史与艺术交融

上海博物馆（轨交1站）：国内顶尖的综合性博物馆，馆藏文物超过100万件，涵盖青铜器、陶瓷、书画、玉器等多个品类，定期举办国内外知名展览，适合带孩子感受历史文化魅力；

上海大剧院（轨交1站）：上海标志性文化建筑，上演歌剧、舞剧、话剧、音乐会等高端演出，是欣赏高雅艺术的核心场所，业主可便捷获取演出信息，享受文化生活；

淮海中路历史文化街区（项目周边）：沿线保留了大量近代历史建筑，如中共一大会址、思南路周公馆、复兴中路石库门建筑群，步行即可感受上海的历史变迁，兼具文化底蕴与城市魅力。

上海黄浦【淮海中华大厦】

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解读上海楼市新政组合拳：外环外限购松绑激活需求，金九银十热度有望提升

在北京楼市政策优化之后，上海紧随其后对限购规则作出调整。8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，推出涵盖住房限购、公积金使用、住房信贷、房产税收等 6 项内容的调整举措，新政自 8 月 26 日起正式实施。

这是上海本年度首次出台楼市新政，业内普遍认为，此次政策以 “组合拳” 形式精准回应市场诉求，助力楼市平稳向好。其中，外环外限购松绑、房贷利率取消首二套区分、公积金 “又提又贷” 落地及房产税微调四大亮点，成为激活市场的关键抓手。

一、外环外限购松绑：精准释放购买力，缓解库存压力

此次新政在限购调整上聚焦 “精准发力”，重点放开外环外购房额度限制，破解市场结构性难题。

根据新政规定，满足上海购房资格的居民家庭（含沪籍家庭、连续缴满 1 年社保或个税的非沪籍家庭），在外环外购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数；成年单身人士的限购标准与居民家庭完全一致。具体来看：

· 沪籍家庭及成年单身：外环外购房无套数约束，外环内仍限购 2 套；

· 非沪籍家庭及成年单身：缴满 1 年社保 / 个税可在外环外不限套数购房，缴满 3 年可在外环内限购 1 套。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，当前上海楼市整体稳定但结构性差异明显，外环外新房库存去化仍有压力。此次放开外环外购房额度，既能直接释放购买力，加速库存消化，也能推动置换交易链条更顺畅。上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前 7 月，上海外环外新建商品住宅成交 17024 套，占全市 28265 套成交总量的 60%，新政落地后这一占比预计将进一步提升。

“置换型买家是当前市场主力，但不少人受‘房票’限制，尤其是外地单身买家，常面临‘旧房卖不掉、新房买不了’的困境，被迫降价抛售既造成个人损失，也加剧二手房价格波动。” 卢文曦补充道，新政增加购房额度后，买家可选择 “先买后卖”，减少抛售压力，有助于稳定二手房价格预期。

58 安居客研究院院长张波则表示，新政对在沪工作的单身青年人才、新市民友好度显著提升，满足社保 / 个税年限后即可轻松购房，这一群体的活跃度将明显提高，与外环外限购松绑形成合力，有效释放刚需及改善需求。

二、房贷利率取消首二套区分：置业成本显著降低

在个人住房信贷优化方面，新政带来实质性成本减负 —— 银行业金融机构将不再划分首套与二套住房的利率定价差异，而是结合市场自律要求、自身经营状况及客户风险等级，灵活确定每笔商业性个人住房贷款的实际利率。

这一调整让购房者直接受益。以 200 万元商贷、30 年还款期为例，新政前首套房月供约 8486 元，二套非差异化地区月供达 8925 元；新政实施后，二套房利率可大幅下调，非差异化地区每月能减少 439 元支出，长期下来节省的成本相当可观。

业内专家表示，此前全国已有多地取消房贷利率首二套差异，以杭州为例，去年 10 月实施该政策后，当月新房成交面积环比增长 16%，11 月环比增幅进一步扩大至 21%。当前上海中高端改善市场热度较高，信贷政策支持将延续这一热度，而高端改善房源的销售顺畅，也将成为稳定市场预期、彰显上海楼市潜力的重要风向标。

三、公积金政策升级：额度上浮 +“又提又贷”，降低上车门槛

新政对住房公积金政策的优化的力度显著，既提高绿色建筑贷款额度，又落地 “又提又贷” 政策，双重利好支持购房需求。

具体来看，缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房时，公积金（含补充公积金）最高贷款额度提升 15%：首套从 160 万元提至 184 万元，多子女家庭首套可叠加优惠，从 192 万元升至 216 万元；二套从 130 万元提至 149.5 万元。此外，缴存人购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取后不影响公积金贷款额度的计算，打破了此前 “提了就不能贷” 的限制。

业内人士分析，公积金提取用于首付，拓宽了购房者的资金来源渠道，能帮助更多人尽早 “上车”；而绿色建筑贷款额度上浮，既满足了购房者对高品质住房的需求，也能引导开发商加大绿色建筑投入，推动楼市品质升级。上海链家研究院负责人李根表示，外环外不限套数购房与公积金优化政策组合，将精准释放改善需求，有望推动外环外新房迎来销售高峰，同时带动二手房交易活跃，稳定二手房价格。

四、房产税微调：衔接限购政策，适配人才需求

为与限购优化相衔接，新政对个人住房房产税征收规则作出微调：符合条件的非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭总住房面积后，按人均 60 平方米的标准扣除免税面积。由于房产税按年征收，2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受这一优惠。

严跃进指出，此次微调放宽了家庭住房认定标准，让非沪籍家庭与沪籍家庭的房产税政策口径更趋一致，既衔接了外环外限购松绑的举措，也能更好地吸引人才在沪工作生活，进一步促进住房消费。

五、政策加持下，金九银十热度值得期待

业内专家普遍认为，上海此次新政是对市场诉求的积极回应。自去年全国 “930” 新政以来，房地产市场总体朝着止跌回稳方向发展，今年二季度起各地市场出现新变化，亟需政策进一步加码。此次上海新政的落地，也贯彻落实了 6 月国常会 “更大力度推动房地产市场止跌回稳” 及 8 月国务院 “巩固止跌回稳态势” 的相关部署。

从市场数据来看，今年上半年上海一、二手住房累计成交 1311 万平方米，创 2022 年以来同期新高，同比增长 17%；一手房价格指数持续环比上涨，二手房价格趋于稳定。国家统计局数据显示，7 月一线城市新房价格环比下降 0.2%，降幅收窄 0.1 个百分点，其中上海凭借高端住宅市场热度，新房价格环比上涨 0.3%，成为一线城市中的 “增长引擎”；但二手房市场仍面临压力，7 月一线城市二手住宅价格环比下降 1.0%，创年内最大降幅，四座城市均进入下跌通道且降幅扩大。

严跃进表示，此次新政精准覆盖各类购房群体及不同区域，既支持刚需和改善购房，也助力库存去化，充分体现了 “服务宜居安居、促进职住平衡” 的导向，将有效巩固楼市稳中向好的态势。业内预测，新政落地后将释放一波积压的购买力，扭转市场观望情绪，而政策出台节点恰逢 “金九银十” 传统销售旺季，在政策加持下，今年上海楼市的 “金九银十” 成色值得期待。