数字惊人!全国没卖出去的房子,足够9600万人居住!空置房12年都卖不完...

搜狐焦点苏州站 2022-05-30 16:43:48
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前两天微博有一个热搜挺有趣,标题为:全国现有库存房够1400万人居住,有城市空置房12年都卖不完。由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米…

前两天微博有一个热搜挺有趣,标题为:全国现有库存房够1400万人居住,有城市空置房12年都卖不完。

2000多名网友直接白日做梦,“空着也是空着为啥不能送我一套”。

借着这个话题,今天我们就浅聊一下,为何“难买难卖”的现象如此突出?

01

没卖出去的房子,够近1亿人生活居住

根据国家统计局数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。

而由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,足够满足9600万人的居住需求。

另外,根据国家统计局发布的人口数据显示,2021年年末全国人口(包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口,不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)141260万人,比上年末增加48万人,2021年我国新增人口数量创下了1962年以来的新低。

由此看来,房子太多,而人口增速又如此缓慢,似乎真的没必要再建新房。

02

供大于求,有城市商品房需要近13年才能消化完

关注本网资讯以及楼市政策的人想必也知道,自今年开年以来,松绑已经成为各大城市楼市的主基调,包含但不限于放开限售、限购、下调首付门槛、房贷利率等(本网相关的文章推送不胜枚举)。然而尽管政策端和金融端都出现了“裂口”,但实施效果并不十分理想。

●超2年,楼市库存去化周期又拉长。

根据克而瑞的数据显示,截至今年4月末,商品住宅库存量去化周期30个月以上且同比超100%的城市情况如下图:

与此同时,百城去化周期从3月的22.58个月,跳涨到了24.78个月,也就是超过2年,显著高于2021年同期水平。

而从上图中,有两个城市值得重点关注,一个是打响取消限售第一枪的省会城市哈尔滨,一个则为去化周期最长的广西防城港。

今年3月份,哈尔滨曾取消新房3年限售,放松公积金贷款条件,“救市”动作堪称凶猛,同时也对全国其他城市具有借鉴意义。(详情可阅读:惊!省会城市竟打响取消限售第一枪!南京...)

然而根据数据统计,目前哈尔滨的商品住宅库存仍高达144个月,也就是12年!

另一个,广西防城港,则是去化周期最长的,达到152个月,需要12.7年才能将现阶段的楼市库存消化完毕。

此外,超百月的城市还有呼和浩特、长春、连江。这些城市,依照现有情况来看,当地市场要用8-10年才能将这一批库存消化完。

●新房卖不出去,百强房企的销售业绩也表现低迷。

数据统计,今年一季度,百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。

具体来看,百强房企中近4成企业单月业绩环比下降,且有2成房企降幅大于30%。

二三季度企业需加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化率水平。

03

降价卖房可行吗?

往期相关资讯推送的文章留言下面,都会出现类似“房子不降价,政策再放松也不起作用”的观点。

然而,自一季度以来,已经有一部分城市、区域以及楼盘在降价卖房,但房子总归不同于日常生活用品,不可能做到“贱卖”。

疯狂涨价会出问题,疯狂降价也会对市场造成毁灭性的打击。例如去年8月,岳阳住建局就曾发布调控文件,要求不许降价,不整改者就暂停网签!(详情可阅读:房价!不许降!这些城市的楼市:难)

简而言之,大涨大跌都要面临管控。

一、二线城市要预防暴涨,三、四线城市也要预防暴跌,“房住不炒”势要刻进每一个城市的“DNA”里。

04

去库存,究竟怎么办?

有一个观点是,中国人并不缺房。

原因是央行在去年给出的一组数据:中国人均住房拥有率达到96%。(农村自建房/乡镇小高楼都包含在内)

当然,很多人要反驳,字典里栖身之所的“房”可不能与当下百姓所追求的“房”画上等号。

而说回去库存的问题,事实证明,仅靠目前的政策松绑来看,还不够!

上一轮的去库存大潮中,棚改发挥了举足轻重的作用。

在2016年楼市库存创新高时,地方给棚改户发钱,然后棚改户用这一笔钱去买房,消化了市场中的存量商品房,也间接地带动了全国房价的上扬。

彼时的楼市繁荣了很长一段时间,据悉,恒大老板许家印也是在那之后的2017年坐上了中国首富的宝座。

然而眼下的楼市库存又面临了新的挑战,棚改已然落幕,同时三四五六线城市的棚改导致的住房空置率居高不下的问题也无法忽视,而这些城市无一例外都是人口净流出地,前期需求严重透支,库存量大幅攀升,无人接盘是普遍现象。

小城市留不住人,大城市寸土寸金。

过去,一个家庭还能靠东拼西凑,甚至掏空6个钱包来攒出一套房的首付。然而疫情当下,各行业都在收缩,这条路显然走不通了。

也正因此,每当“专家不建议年轻人掏空六个钱包凑首付”,“专家建议低收入者出租闲置房子”,“专家称买房比租房划算”之类的话题登上热搜,只会让网友感到无语又好笑,何不食肉糜。

不买房是不想买吗,

是没钱

因此,想要去库存,难。

更何况,未来供过于求的趋势还将更加明显。

不过,已经有地方开始行动了!

05

不再盖新房,从土地供给端减少供应

5月23日,湖南省出台新政,对商品住房去化周期超过24个月的市县,暂停新的商品住房用地审批。

简而言之,就是从土地供给端减少供应,不再盖新房,以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

的确,有功夫盖新房,不如花时间把手上烂尾的项目好好解决掉应该也是不少买房人的心声。

然而,不可否认的是,卖地作为地方财政收入的大头,大部分城市土地出让收入能占总收入的60-70%,更夸张的地方甚至突破80%,没有新的地块出让,又有多少地方能接受呢?

值得一提的是,目前全国的城市化进程仍然在推进,2021年末我国的城镇化率达到64.72%,对比全球发达国家的城镇化率,一般会发展到85%左右才基本结束(日本接近90%的城镇化率),我们还有很长的一段路要走。

在我国,还有5亿人仍然生活在农村,这些人里面的很大一部分,仍是会进城的,无论是通过什么方式。因而房地产需求短期内还是有空间的,只不过当下经济下行压力过大,一个不谨慎,很有可能导致泡沫破裂。毕竟连一线城市都还没缓过劲来,现在下结论也为时过早。

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