限价政策究竟是为了去库存,还是控房价?

最近，看到一个非常有意思的观点，是出台限价是为了去库存、救市，而不是控房价；如果不是限价，楼市早就凉下来了。众所周知，新房限价政策因为短期见效明显，成为多地政府调控的优选。但是负面作用也同样突出，因为价格倒挂引起哄抢，又牵出摇号购房政策。那么限价政策究竟是为了去库存，还是为帮刚需更快上车呢？

2016年4季度以来，热点城市开始新一轮的楼市调控政策，除了传统措施限购、限贷，还增加了新房限价和限售。其中，因为新房限价政策因为短期见效明显，成为多地政府调控的优选。

那么限价带来的影响是什么呢？首先是价格倒挂，数据显示，就是在2018年7月，热点城市的房价都是倒挂的，比如杭州、济南、上海、深圳、成都等。倒挂现象严重的，新房和周边二手房差了3000元—7000元不等。比如杭州拱墅区，价差6900元；上海静安、广州黄埔等地区，价差也有6000元。

而一二手房倒挂后的市场预期，就是更多人涌向新房。不少有购房意愿和资格的购房人表示，购房排名前列选择是新房，二手房的价格太没诚意了。那么在巨大利差、“买到等于赚到”的情况下，本没有很大购房意愿的、投机炒房者也在抢房。

因为需求太多，政府又在打补丁，出台摇号购房政策。但是对于想要买房/投机的人来说，都是一个机会，所以更多人去申请了，杭州98岁老奶奶都去了。市场简直“暴动”，比之前还火热！可以说限价政策和初衷背道而驰了！那么对刚需来说，买房有没有更容易呢？就算新房价格限定了，刚需能不能享受到这个利好呢？不知道，反正房子卖出去了。

假如不限价，楼市会怎么样？

2015年前，全国楼市冷淡；2015年政府和央行持续发布救市政策，包括“330新政”、央行累计六次降息五次降准等。一线城市和部分二线城市楼市出现量价齐升的状态，楼面基本面好转。

2016年1月，南京土地市场拍出新地王，楼面价达到4.2万/平。当时有专家表示，通过太高面粉价格来撬动面包价格，是炒房的一贯套路，南京新地王吹响二线城市房价上涨号角。而早在2015年9月，苏州就诞生过地王，楼面价达到3.1万/平。三个月后，苏州房价全面上涨；同年12月，苏州房价上涨4.38%位列全国排名前列，而实际房价已经普遍上涨了50%。

如果说2015年底，房价还是试水式回温，那么2016年房价是“跳升”已经趋近疯狂了。数据显示，2016年2月份的春节，30个城市的成交量创下7年同期新高。房价也节节攀升，比如深圳房价就暴涨一倍。因为一二线城市的房价全面上涨，非常不利于民生，所以2016年第四季度，开始针对房价上涨的热点城市实施楼市调控政策。

如果不限价，楼市会怎么走呢？房价必然会继续上涨，开发商会利益较大化，高房价也会引发市场恐慌。但是市场的经济会抑制部分投资者。因为对社会和市场来说，拼价格比拼关系更公平。刚需虽然会因为房价高难上车，但也能挑到条件差点但价格合适的房子。

当然，即使不限价，也应该有其他的经济手段，比如梯级契税、差别化房贷利率等。那样的话市场后遗症会比现在小。所以从两者的效果看，明显限价的负面影响要大于不限价，而且限价后的市场甚至比之前还火热，所以就有很多人疑惑限价的真正目的。

其实从当时的环境来看，地方政府可能真的想要把房价压下来，毕竟中央压力还是很大的。但是政策跟不上人心的变化，为了利益，抢房是分分钟的事。可以说限价已经脱离原先的轨道，往完全不可控的方向奔去。

限价之所以那么受诟病，一方面是限价带来的需求激增，排队购房的市场热度，从而导致刚需买房的难度上升；另一方面是可预知一旦限价放开，那么房价反弹是非常可能的事。所以现在大家的心态就是拖，房企因为地价比房价还高，卖房归本，所以选择捂盘；而政府则想着以新房价格下降，带动区域二手房价格的回落，最终压制区域整体价格，实现房地产市场的平稳运行。

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