苏州二手房交易流程 买卖方注意有哪些?

二手房交易基本流程：

一、网签

买卖双方准备好材料，到房产中介网签备案。网签时应上传的材料如下：

（一）大多数买卖交易应收取上传的材料

1、房产证和土地证或不动产证；

2、买卖双方夫妻身份证、户口簿、结婚证（注意：户口簿和结婚证上的姓名和证件号码是否同身份证上的一致，身份证和结婚证上的照片是否同本人一致。买方多家共有的提交多家的夫妻双方身份证、户口簿、结婚证）；

3、出售和承购居间代理委托合同（注意：签字和盖中介机构的章）；

4、买卖双方同时手持身份证的照片。

5、物业结清证明。

（二）购买方离婚、丧偶的收取和上传的材料

1、第（一）条第1、3、4、5项的材料

2、收取出卖方的身份证、户口簿、结婚证；购买方的身份证、离婚证明材料（离婚证或法院出具的离婚调解书或离婚判决书，离婚判决书是否已过再上诉的期限）；丧偶的户口簿中婚姻状况一栏应为“丧偶”；离婚的应为：“离异”。

3、购买方签署的单身声明

（三）购买方未婚的收取上传的材料

1、购买方为未成年人（未满十八周岁）的收取上传的材料

（1）、第（一）条第1、3、4、5项的材料；

（2）未成年人的身份证或户口簿；

（3）出卖方身份证、户口簿、结婚关系证明

（4）未成年人监护人的证明【户口簿（要体现父母和子女的关系，一般户主为父亲或母亲，在户口簿中与户主的关系一栏为“子”或“女”；配偶为“妻”或“夫”），夫妻户口不在一本上的但是夫或妻户口同子女在一本上的除提交户口簿外还应提交父母的结婚证，子女单独户口的提交《医学出生证明》】；

2、购买方年满十八周岁未到法定结婚年龄的收取上传材料

（1）第（一）条第1、3、4、5项的材料

（2）购买方的身份证、户口簿（户口簿婚姻状况一栏为“未婚”）；

（3）出卖方身份证明、户口簿、婚姻关系证明；

3、购买方已到法定结婚年龄未婚的收取上传材料：

（1）第（一）条第1、3、4、5项的材料；

（2）购买方的身份证、户口簿（户口簿婚姻状况一栏为“未婚”）；

（3）购买方签署的未婚声明；

（4）出卖方身份证明、户口簿、婚姻关系证明。

（四）出卖方在婚前领取房产证或不动产证（共有情况为：单独所有），婚后出售转让的应提交上传的材料：

1、第（一）条第1、3、4、5项的材料；

2、收取买卖双方的身份证、户口簿、结婚证；

3、收取出卖方未将该房屋约定为夫妻共有财产的声明或保证书；约定为共有的先换领不动产证；

（五）出卖方未婚的应收取和上传的材料

1、未成年房屋的出售

（1）第（一）条第1、3、5项的材料

（2）户口簿（要体现父母和子女的关系，一般户主为父亲或母亲，在户口簿中与户主的关系一栏为“子”或“女”；配偶为“妻”或“夫”），夫妻户口不在一本上的但是夫或妻户口同子女在一本上的除提交户口簿外还应提交父母的结婚证，子女单独户口的提交《医学出生证明》

（3）购买方的身份证、户口簿、婚姻关系证明（结婚证或离婚证明或未婚声明）

（4）父母签署的为未成年人利益而出售房屋的书面保证；

（5）父母作为监护人同购买方同时手持身份证的照片

2、已到法定结婚年龄（男满二十二周岁，女满二十周岁）未婚的出售房屋

（1）、第（一）条第1、3、4、5项的材料

（2）出卖方身份证、户口簿（婚姻状况一栏为：“未婚”）；购买方的身份证、户口簿、婚姻关系证明（结婚证或离婚证明或未婚声明）；

（3）出卖方的未婚声明【没有到法定结婚年龄而又成年的（满十八周岁），不需要签署该声明】。

（六）委托办理二手房买卖交易的应收取和上传的材料

1、第（一）条第1、3、4、5项的材料；

2、卖方或买方有一方委托或买卖双方都委托他人办理二手房交易的提交委托方的身份证复印件（复印件中写明“此复印件为办理房屋买卖交易而使用”，中介机构盖章）、户口簿、婚姻关系；

3、委托公证书；

4、代理人的身份证。

（七）涉及有外文材料的应收取和上传的材料

1、第（一）条第1、3、4、5项的材料；

2、外文材料的中文译本公证书。

外文材料主要是指：

（1）、外国人的护照等身份证明（外国人在国内买房的）；

（2）外国人同国内居民在国内结婚的提交结婚证，护照同结婚证的证件号码不一致的由其大使馆出具证明或换领相应的护照或结婚证；购买方夫妻同为外国人并在其所在国结婚的一般不审查婚姻关系，若共同购房的收取两人的护照；

（3）、外文的委托书、公证书等材料。

（八）聋哑又不懂手语且不识字或有精神障碍或植物人等限制行为能力或无行为能力的成年人出售房屋应提交上传的材料

1、第（一）条第1、2、3、5项的材料；

2、出售人配偶、父母、成年子女的身份证

3、出售人和配偶、父母、成年子女的关系证明（户口簿在一本上的提交户口簿，不在一本上的提交所在地派出所出具的有关父母子女关系的人口普查信息，信息中的名字同身份证不一致的还应提交同一个人的证明）和结婚证

4、监护人和购买方同时手持身份证的照片

（九）经济适用房、房改房等政策性住房出售收取上传的材料

1、第（一）条第1、2、3、4、5项的材料；

2、房产管理中心出具的同意上市交易的审批表。

注意：交易过程中需换领不动产证的情形

（一）若房屋所有权证和国有土地使用权证上的权利人、坐落、用途等、幢号和门牌号等不一致的、房屋权属证中无“共有情况” 或“共有情况”少有的，附记中又无共有情况说明的，要先到不动产登记部门进行换证。

（二）划拨用地上房屋（除经济适用房、房改房等）的交易，应先办理土地使用权补出让手续，并换领不动产登记证后方可进行房屋转让。

（三）涉及继承、离婚的房产不能直接办理交易，应当到不动产登记机构办理相应的转移登记后方可再进行交易。

（四）其他应换领证的情形。

二、交税

个人所得税：1%（房产证满5年且是出售房少有住房可免）。

增值税：5.6%（房产证满2年可免）。

契税：1%（买方首套房：房产证面积90平以下，1%，90平以上，1.5%；买方二套房：房产证面积90以下，1%，90平以上2%；买方三套或以上，不论面积大小，3%）。

准备材料：房产证复印件、网签合同原件、买卖双方身份证、户口本、结婚证复印件、诚信保证书、纳税人申明、减免申请表（买卖双方需签字）。

三、过户

买卖双方带好身份证原件，卖房带好房产证、户口本原件，需现场签字。

准备资料：房东身份证、户口本复印件、客户身份证、户口本、结婚证复印件。网签合同原件、不动产申请表、完税发票。

四、贷款（全款购房除外）

买卖双方身份证、户口本、结婚证复印件，买卖双方银行卡、买方收入证明、买方6个月工资流水、首付款转账凭证、首付款收条、原房产证复印件、网签合同原件、契税发票复印件。

五、领证

买方凭身份证原件、告知单领证。

六、抵押

如办理了公积金贷款，则需抵押担保。