2018之苏州房价篇:周期性少 趋势性强

苏州市场的周期性相对不明显，趋势性将会更加强劲。

文│《中国经济信息》记者 宋慧芳

文化是根基，富强是目的，如何在全力推进城市现代化建设的同时又能将文化新陈交替推上新的台阶，始终是城市发展的核心命题之一。如果要在中国找一个典型城市加以论证，苏州恐怕是最合适不过的了。论财力，苏州古有“风物雄丽为东南冠”的赞誉，现有江苏排名前列、全国第七的GDP占位。苏州是同等经济条件下，房价较低的城市，大幅低于南京、杭州等城市。不少业内人士认为，其正常的价位可能要比现在高15%-20%左右。

回顾苏州历年的调控历史，2011年限购后，4年的盘整期直到2015年。自2016年全面实施限购之后，苏州房价呈现波动着缓慢向前的状态，整体走势相对平稳。回顾2017年，苏州迎来最强调控年，三个月四次的利率上调让人心有余悸。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受《中国经济信息》记者采访时表示，此轮苏州市楼市限购政策在非户籍居民有1年纳税或社保，户籍居民限购3套，提高首付比例和降低公积金贷款额度等几个方面的要求。从苏州市土地供应来看，2017年共出让111宗土地共计930亿元，较2016年总量下降明显，住宅用地楼面地价略有下降。苏州市2017年房价走势整体区域平稳，尤其二手房市场均价波动幅度小于3%。苏州市非户籍常住人口数量庞大，是苏州楼市常年有效购买力之一。2017年苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为19054元/平方米，同比上涨9.52%。苏州制造业吸纳就业人口的能力是判断苏州楼市走向的先导指标，2017年苏州市GDP依然保持7%以上增速，城镇居民人均可支配收入增长超过8%，反映出苏州产业发展持续向好，持续稳定地提供就业岗位吸纳外来人员。

2017年，苏州楼市就已是热闹非凡。但谁也没想到的是，进入2018年，两场土拍共揽金450.24亿元，较高楼面价43167元/平方米，刷新了苏州地王历史记录。土地市场的火热、价格上涨，以及全国性地产大鳄的竞相竞逐，都论证着苏州的一线城市价值和巨大的发展潜力。然而据苏州2018年首月的楼市成交数据显现，量价出现双降。住宅成交5474套，环比减少16.17%，商品住宅成交均价约17459元/平方米，降幅2.91%。不过，随着地王项在今年的陆续入市，新的价格天花板或将形成。

有专家分析，过去两年苏州限购政策极大限制了市场供应和置换刚改需求的平衡，长此以往，不利于整个城市长期的经济发展。因此，在2018年苏州或将出现针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等政策进行微调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，苏州比杭州的住房市场更为成熟，因为苏州距离上海只有84公里，高铁车程只有半个小时，与一线城市上海在地理上的接近，让苏州享受到了很多的“外溢作用”。苏州、昆山带动的后续轨道交通建设逐渐使两者之间的粘性增强。苏州房地产市场的活力比较明显，尤其是苏州工业园区、吴江区的带动，其成长性非常高，所以苏州比杭州市场的周期性调整较少，相较于杭州存在的上涨下跌的周期调整，苏州市场的周期性相对不明显，趋势性将会更加强劲。