价格大猜想!土拍地块相继入市 浒通板块价格破2奔3
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近期，搜狐焦点苏州站获取一则特别小道消息：9月7日前，苏地网挂[2018]3号土地挂牌出让公告将会发布，消息中还给出了9宗涉宅地的具体位置。值得一提的是，本次拟挂牌地块所处区域均为当前市区的热门板块，其中不乏地价房价双高地板块。
在9宗涉宅地中，有两宗地位于新区，较新消息指出甪直、元和、浒关地块因地块规划调整，本次暂不挂牌出让。虽然浒关地快暂缓出让，但近年来该区域内推地频繁，如今的北新区已成为囤地大户，地价自然也一路水涨船高，未来“2字头”或将逐渐成为新区的“门槛价”。
新区或成下一个园区？
浒通板块对标湖东
园区是当前苏州当之无愧的高价地，目前园区楼市形成了湖西和湖东“两极格局”。而园区的发展经历了自西向东的过程，起初的湖西由于更靠近古城，因而最早发展，湖西成熟之后园区向湖东发展，随后再向南北继续扩张。
（园区航拍，图片来源：网络）
新区近几年或许也在经历园区的发展，狮山是最靠近古城的板块，狮山CBD目前已发展成熟，狮山也成为了可以与湖西、湖东比肩的房价高地。但在发展方向上，新区则有所不同，由于狮子山的阻隔，新区难以自狮山向西发展，因而在发展方向上选择了南北扩散。如今的北新区就有着当年湖东板块形成之初的雏形。
（新区夜景，图片来源：网络）
北新区近年陆续开业了永旺梦乐城和宜家家居，两大商业综合体甚至可辐射全苏州。交通方面，中环西线是整个中环最早通车的路段，浒通板块本月开通了有轨电车2号线，此外根据苏州轨道交通规划，轨交3号线预计于2019年开通，这条线路连接北新区和园区青剑湖，规划中，3号线未来可换乘昆山轨交S1线，进而连接上海。似乎北新区的种种迹象都在上演曾经湖东的发展历程。
（浒关两大商业体，图片来源：网络）
在“配套井喷”、“地价攀升”的双重刺激下，2016年和2017年，新区多个刚需板块受市场热捧，板块内项目去化喜人。然而，高去化在众多业内人士看来，是被迷雾笼罩的未来：高价地的频繁出现，板块内老项目的大量去化，都预示着未来区域楼市的“越级式发育”。
以下为今年截至目前新区成功出让的地块：
（数据来源：搜狐焦点苏州站数据中心）
从表中可以看出，狮山、枫桥板块地价已破“2”，浒通板块仅有一宗地单价也接近过万，地价正以“肉眼可见”的速度上涨。
另外，新区新房市场的“刚需老项目”大多在今年上半年清盘。以新区曾经的刚需板块——浒通板块为例：“老项目”中，恒基旭辉城、弘阳上水、正荣悦岚山等项目都是2016到2017年板块内刚需“主供应商”，但2017年底至2018年初，这些老项目均陆续清盘，浒通板块内也迎来一段刚需“空窗期”。
（数据来源：搜狐焦点苏州站数据中心）
这段“空窗期”将在2018年下半年被市场打破。进入9月，“2016年以后出让的地块”将进入市场，成为核心销售项目。当前，浒通市场上新房可售项目有禹洲嘉誉山、苏悦湾、首开金茂熙悦、南山楠、璞悦风华、越秀江南悦府等，这些项目无一不是2016年以后出让地块，其中大部分地块均有着不菲的成交楼面价。
据了解，当前浒通单价“地王”案名为弘阳上熙名苑，该项目也即将入市，其楼面价为18750元/㎡。除了弘阳地块，路劲地块楼面价达17804元/㎡、金茂地块楼面价达16827元/㎡……当前的狮山新房房价已是破3奔4的态势，而浒通板块房价未来可能也将达到新的高度。
（数据来源：搜狐焦点苏州站数据中心）
房价或破2奔3
新区房价洼地不再？
有趣的是，2~3年前，浒通在开发商、购房者眼中，仍是“刚需板块”、价格“洼地”，如今则一改以往面貌，改善型项目越来越多。
曾经的浒通，涌现了众多“刚需代表”：恒基旭辉城，包含大量79㎡、89㎡房源，在2016到2017年其均价在18000元/㎡；弘阳上水项目的起步面积也仅有86㎡，销售均价为17000元/㎡。
正是靠着70-100㎡面积段的小户型，加上“1”字头单价，且以毛坯为主，浒通板块成为当时楼市“刚需吸附力”最强的板块。然而，目前浒通大多数新项目都将面积在120㎡以上的改善户型作为主力，且为溢价，不少项目都选择了精装，因而在总价上未来浒通的新房可能还会更高。至少在近几年，浒通可能会出现不少近“3”字头新房项目。
如今的浒通新房市场，刚需是否还有房可选？
从数据上看，目前新区仍有少数几宗楼面价未破万的地块，如苏地2016-WG-73号禹洲地块，该地块成交于2016年年底，楼面价为8865元/㎡，是目前浒通板块楼面价较低地块之一，且禹洲嘉誉山主力户型为89-146㎡高层及洋房，89㎡的起步面积对于刚需来说，总价是较为“友好”的了。
（禹洲嘉誉山89㎡户型图，上图为装修示意图，下图为交付标准图）
拿地要求为现房销售
品质看得见、摸得着
禹洲地块有现房销售要求，因此对于购房者来说，禹洲嘉誉山是“看得见、摸得着”的。
（禹洲嘉誉山实景图）
整个项目建筑格局呈南低北高之势，充分保证每一栋的采光，同时小区东、北侧天然水系环绕，没有市政道路车辆影响。
（禹洲嘉誉山鸟瞰图，以最终政府审批文件为准）
目前房屋主体已基本完工，楼宇及设施的轮廓大致呈现，房型、采光、楼间距等重要因素一目了然；同时对于处于置换期的客户来说，可以减少至少一年半到两年因租房而带来的压力。项目所配备的景观资源、智能化科技、休闲娱乐、健身跑道、儿童游乐、室外会客厅、地上地下双精装大堂等，能够极大提升居住舒适度。
（禹洲嘉誉山效果图）
（禹洲嘉誉山样板房，非交付标准）
同时，项目配备的禹洲地产旗下禹洲物业，作为国家一级资质物业服务企业，服务轨迹从营销中心服务到项目前期介入管理，再到物业交付后日常服务及售后保修服务，可以为每位业主提供细心、周到、可追溯的物业服务。
（禹洲嘉誉山物业人员）
禹洲嘉誉山89-146㎡高层及洋房，恭迎品鉴。
VIP LINE：400-032-4608 转 367824
项目地址：苏州市高新区真山北路与真山路交汇处（真山路218号）
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