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杨浦滨江东外滩

【中建壹品·外滩元境】

推出建面约81-268㎡风貌洋房

全精装交付的风貌洋房社区

低容积率仅1.4

总价千万起,即将面市

上海杨浦外滩元境

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Shanghai Yangpu Bund Yuancourt

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仅供参考东西向房源✅3房100平(合计12套)1楼100平含花园+地下室-4套:约1300万

2楼100平含露台-4套:约1200万

3楼100平含阁楼+露台-4套:约1450万

南北向:✅2房80-90平(19套)1楼90平带花园地下室-4套:1200左右

2楼80平-9套:1000左右

3楼80平带阁楼-6套:1300左右

✅3房110-120平(21套):1楼120平带花园地下室-6套:1550左右

2楼110平带露台-9套:1400左右

3楼110平带阁楼-6套:1650左右

✔沿周家牌路3房110-115平(21套+3套转角变异)1楼115平带花园地下室-7套:1550左右

2楼110平带露台-7套:1400左右

3楼110平带阁楼-7套:1650左右

✅4房135-170平大洋房(合计60套)1楼160/170平带花园地下室-20套:2200左右

2楼138平带露台-20套:1850左右

3楼135平带阁楼-20套:2000左右

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项目主打3层的超低密洋房产品,另有3套联排产品,户型类型丰富;洋房为创新的多层退台式洋房,层高高于传统常规洋房产品,3.3-3.6m层高对标别墅产品层高.

从户型设计来看,一楼户型附赠超大地下室及双层庭院;二楼户型附赠星空露台;三楼附赠露台及其他空间;户型实得率最大可以超过200%!平均也能达到约150%左右!

风貌建筑的风骨、平层户型的舒适、别墅级的功能附赠——这三者的结合,使外滩元境对传统高层住宅及普通洋房形成碾压式的降维打击!

赠送率极高:首层私家花园、地下室、采光花园全赠送;二层大面积阳台露台赠送;三层大尺寸露台赠送,并带有闷顶.

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项目地处杨浦滨江大桥东侧“九宫格”内,紧邻内环,与在建的华文总部及美团综合体仅一步之遥.

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杨浦滨江大桥东九宫格规划示意图

项目官宣户型图如下:

建面约104㎡3房2厅2卫(一层下叠):

建面约99㎡3房2厅2卫(二层平叠):

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建面约99㎡3房2厅2卫(三层上叠):

建面约120㎡3房2厅2卫/90㎡2房2厅2卫(一层下叠):

建面约110㎡3房2厅2卫/80㎡2房2厅2卫(二层平墅):

建面约110㎡3房2厅2卫/80㎡2房2厅2卫(三层上叠):

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建面约90㎡/120㎡3房2厅2卫(一层下叠):

建面约80㎡2房2厅2卫/110㎡3房2厅2卫(二层平墅):

建面约82㎡2房2厅2卫/110㎡3房2厅2卫(三层上叠):

建面约82㎡2房2厅2卫/110㎡3房2厅2卫(四层上叠):

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建面约169㎡4房2厅3卫(一层下叠):

建面约139㎡4房2厅2卫(二层平墅):

建面约134㎡4房2厅2卫(三层上叠):

外滩云境产品革新的意义还不止于提供了一款高空间附赠及高质价比的创新产品;更加重要的是,TA实现了上海风貌住宅产品的破局,让改善客群能够有机会入手风貌住宅核心资产.

从风貌别墅到风貌洋房,风貌住宅的破局

要真正理解外滩云境风貌洋房的厚重价值,要从上海独一无二的风貌住宅市场说起.

晚清至民国的百年风云际会,东方与西方、传统与现代的剧烈碰撞,形成了魔都独特的摩登海派文化.

这种碰撞给上海这座城市留下最深刻的烙印,有外滩万国建筑群这种历史建筑,更多地则是上海独有的一种住宅——里弄,也就是上海人口中的“弄堂房子”.

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“巨富长”街区

最为典型的,是石库门,承载着无数上海人的回忆,也蕴含着上海的万种风情.

这些被保留改造、更新改建及风貌新建的里弄住宅,就成了上海住宅中的一个新物种,大家将其称之为:风貌住宅.

能够在具有深厚文化底蕴、寸土寸金的上海市中心土地上做到“有天有地”,风貌别墅在价值和价格上都重新定义了上海顶级豪宅的上限.

但风貌别墅也存在一些问题:

第一,单价和总价太高.黄浦区风貌别墅单价25-30万/㎡;北外滩和杨浦滨江风貌别墅20-24万/㎡;总价则4000万起,甚至上亿.

上海部分风貌别墅价格示意图

第二、居住的舒适度有所欠缺.因为绝大多数风貌是三层联排,一套建面250平(地上面积)的别墅,单层面积往往只有80多平,功能布局很难舒展.

风貌焕新,承载着上海的城市情怀与历史责任,却在市场现实中遭遇困境.

中建壹品外滩元境,提供了一种全新的破局方案.

站在行业的角度,我认为TA是对上海风貌住宅困局的一次突破,也是上海住宅产品进化历程中一部里程碑的重要作品.

这对于我们购房者是一次极其宝贵的机会.让大家能够以改善级总价跻身上海顶豪产品圈层、收藏“城市瑰宝级资产”成为可能.

我始终认为:对比工业化量产的大平层或普通洋房,海派恒久镌刻的风貌住宅,更有成为核心资产的资格.

这是因为:风貌住宅只能诞生在市中心的历史风貌区及街坊土壤,主要从旧里改建或翻建而来(极少量新里),供应量的上限已被牢牢“锁死”.

这一轮历史城区的城市更新,孕育了独具上海特色的风貌住宅.可能TA才是真正拥有上海的方式.而一旦错过,可能要等下一个百年.

上海杨浦外滩元境

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上海购房政策在2025年8月25日进行了重大调整，以下是最新政策要点：

一、限购政策

1. 外环外

· 上海户籍家庭/单身：不限购套数。

· 非上海户籍家庭/单身：需连续缴纳1年社保或个税，不限购套数。

1. 外环内

· 上海户籍家庭/单身：限购2套。

· 非上海户籍家庭/单身：需连续缴纳3年社保或个税，限购1套。

1. 多子女家庭

· 上海外环内可多购1套，外环外不限购。

1. 特殊政策

· 崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳1年社保或个税。

· 非沪籍置换唯一住房，可不提供社保或个税证明。

二、贷款政策

1. 商业贷款

· 利率不再区分首套、二套，由银行根据市场和客户情况定价。

· 首套首付15%，二套首付25%（部分区域如临港、嘉定等二套首付20%）。

1. 公积金贷款

· 首套最高额度184万，多子女家庭首套最高216万。

· 二套最高额度149.5万。

· 购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

· 支持提取公积金支付新建预售房首付款，不影响贷款额度。

三、税费政策

1. 增值税

· 满2年免征，不满2年按税务核定价÷1.05×5.3%征收。

1. 个人所得税

· 满5年且唯一免征，不满5年按（税务核定价-增值税）×1%或利润20%征收。

1. 契税

· 家庭唯一住房：面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按1.5%征收。

· 家庭第二套住房：面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按2%征收。

1. 房产税

· 非沪籍首套免征，二套及以上人均60㎡免税，超出部分按面积征收。

四、其他政策

1. 新房摇号积分制

· 认购率超过1:1.3启动积分制，按社保缴纳年限等打分入围。

1. 企业购房

· 购买2000年前竣工、面积≤70㎡的二手房用于员工租住，不限购。