房企拿地 运气很重要

市区土拍：拿地需要理性加运气

1至9月份，市区共进行了3次大型土拍，出让了43宗地块，包括22宗住宅地块，共计成交金额为421亿元。

　　纵观市区的三场土拍，相比去年的土拍来说，可以说房企拿地不仅更趋理性，也更需要运气。6月份的土拍中，位于相城元和地块鏖战50分钟后才成交，未进入一次性报价区间。同样在6月出让的高铁新城限价租赁地块以底价成交。

　　对比两场成交地块地价与周边已经成交的地块地价，可以感觉出来，两场土拍的地价非常理性。金辉去年9月曾在临湖镇银藏路拿下一宗地，当时成交楼面价为8134元/平方米，溢价率为103.4%，刷新了临湖镇的较高楼面价记录，而今年首场土拍中，同样由金辉拿下的银藏路地块，楼面价为7788元/平方米，而另一宗临湖镇莲湖路地块，没有进入一次性报价区间。

　　9月5日市区第三场土拍，赶上“金九银十”的当口，房企拿地要比之前更凶猛，位于高新区通安镇的一宗住宅地块，竞拍房企达到41家，当天共竞价了10宗地块，有2宗为商业地块，另外8宗为住宅地块，这8宗住宅地块分别位于姑苏区、吴中区、相城区和高新区，全部实施政府指导价。从竞价情况来看，8宗地块除1宗外，其余均超过限价后进入一次报价环节。

　　开发商拿地，运气也很重要。在9月5日的土拍中，九龙仓独得8宗住宅地中的3宗。此番为了拿地，九龙仓一口气报名了七块地，最终非常幸运地包揽了苏地2017-WG-24号（吴中区迎春路东地块）、苏地2017-WG-25号（黄桥街道华元路北地块）和苏地2017-WG-27号（阳澄湖镇顺贤路东地块）三宗地块，令其他房企分外“眼红”。

　　吴江土拍：房企积极“马甲”围城

　　今年以来，吴江区共进行了三场土拍，其中，吴江4月的土拍可以算是创造历史，3宗限价住宅地未开拍前即已经进入一次性报价区间，而这3宗宅地未来全要现房销售。

　　5月份，吴江再次拍地，两天共吸金48亿。这一次土拍也拍出了上半年吴江的较高楼面价12952元/平方米。本次土拍中，景瑞、正荣在竞拍七都镇地块的时候，出动了10多个“马甲”；而中海在竞拍太湖新城地块时，竟然上场了25个“马甲”！由此可见，房企对于在吴江拿地还是有很大的热情。

　　7月26日，吴江土拍再次打响。经过短暂却激烈的争夺后，3宗挂牌地块全部成功出让，其中备受瞩目的WJ-J-2017-030号地块被中骏置业拿下，总价3.59亿元，成交楼面价6267元/平方米。中骏置业拿下30号地块之前，平望镇已经4年半没有出让过住宅用地，最近一次是在2012年10月，当时地块由立新集团竞得的，成交楼面价1221元/平方米。时隔4年半，中骏本次土拍再拿地，成交楼面价突破6000元/平方米，地价涨幅已超5000元/平方米。

　　常熟张家港也密集土拍

　　在市区土拍设置限价且不允许房企动用“马甲”之后，市区拿地更加艰难，且本地房企又要应对外来房企们所带来的竞争压力，因此，不少房企对参加吴江、张家港、常熟等地的土拍更加积极。

　　常熟2017年1至8月份已经挂出共计14宗地块，包含10宗住宅地块，4宗商业及商服用地。其中，起拍楼面价较高的是位于虞山镇北三环以南、报慈北路以西的2017A-006号地块，该地块起拍楼面价为13220元/平方米。起拍面积较大的是位于尚湖镇中兴路以西、永平路以北的2017B-019号地块，该地块占地面积59235平方米，较大建筑面积为118470平方米。截至目前，常熟8月待拍地块起拍总价约为31亿元。地块最早将于8月10日开拍。

　　7月25日张家港土拍，位于经开区港城大道东侧的一宗商住地块成交出让，历时2小时15分，最终被上海青禾置业有限公司以16.48亿竞得，楼面价13090元/平方米，溢价率84.79%。已经超过于今年6月6日出让的市区泗杨路北侧地块的楼面价9061元/平方米。

　　本地房企顺利补仓外来多家房企首进苏州

　　经过上半年几场土拍之后，不少房企成功“补仓”。之前面临缺地困境的龙湖地产，在上半年于市区连拿两宗商住地块，而龙湖也拟将为苏州带来第二座及第三座天街；金茂，2月土拍中一举拿下高新区浒关通浒路地块和科技城“巨无霸”地块；恒基强势回归，竞得胥口镇纯住宅地块，刷新了胥口镇的较高楼面价记录；正荣拿下太湖新城和盛泽的宅地；金辉在临湖又落一子，与此前金辉拿下的地块仅隔一条街；旭辉首进甪直；保利相城拿地。

　　另一方面，远洋地产、四川新希望、无锡银城、上海中建、央企葛洲坝、上海天健置业等都通过今年的土拍，首进苏州市场。

　　苏州楼市接下来怎么走？

　　7月25日，苏州部分银行开始实行新的房贷政策，基准利率成为过去。今年以来，虽然相关的房贷支付比例没有调整，但房贷利率的变化牵动人心。其中，4月5日起，大多数银行对新受理的首套（含首次）个人住房贷款，利率优惠定价底线从原来的0.9倍（含）基准利率上升为0.95倍（含）基准利率；第二套个人住房贷款的定价底线为基准利率的1.1倍。进入5月，房贷市场进一步收紧，不少银行明确对新受理的首套（含首次）个人住房贷款实行基准利率，没有了九五折优惠。如今，伴随着此次调整的落地，工、农、中、建四大行等将对新受理的首套（含首次）个人住房贷款，实行利率定价底线为1.05倍（含）基准利率的做法，基准利率成为过去。部分商业银行还明确把这个底线调高到了1.1倍。在二套房方面，部分银行保持原来的1.1倍基准利率不变，部分银行则同步调高了利率水平，达到了基准利率的1.15倍。

　　苏州楼市接下来怎么走？记者在采访中了解到，绝大部分专家认为，苏州接下来的楼市将继续以平稳为主。在江苏省物价局上半年召开的新闻发布会上，来自13市的334名专家学者、专业人士对苏州接下来的房价走势作出了预判，预测上涨、基本持平和下降的分别占27%、62%和8%，小部分专家认为不能确定。

　　业内专家认为，去年下半年以来，苏州土地供应较大，未来不缺房子，苏州房地产市场将会以平稳为主。“一个是房价稳定，让房地产市场健康发展；一个是剔除房子的金融属性，强调房子是用来住的。”

　　“今年第四季度到明年上半年，市场可能会进入一个实质性调整，有可能转向以价换量。”同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，一方面，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，那么在“保量”及冲刺年度销售指标等因素驱动下，市场可能转向“以价换量”。另一方面，房企融资环境越来越规范，融资渠道变窄，资金兑付压力会逐渐显现。为加快回笼资金，房企势必要启动销售，自然需要适当做些价格让步以换取量的成交，所以说第四季度，房企有可能会做些调整。

　　今年土拍看点

　　较高总价地：

　　金茂置业68.69亿竞得“巨无霸”地块

　　2017年首场土拍（2月15日）吸引40家房企参加。“巨无霸”地块位于高新区科技城，武夷山路北、漓江路东，因为体量庞大，出让面积达到了194395.9平方米，为15日所拍地块中较大的一块，规划用地为商住。金茂置业经过近一个半小时、57轮竞拍后从14家房企中脱颖而出成为最后的胜者，一举拿下了高新区科技城和浒关的两块地。

　　苏州土拍规则再加码

　　4月27日，国土资源部提出：一是加大普通住宅用地供应，严格控制商业等非住宅类用地供应，二是调整土地供应条件，三是合理制定竞价规则。2017年市区商品住宅用地供应计划为390公顷，市局将精准研判房地产市场走势，进一步落实和强化调控措施；持续加大土地前期开发力度。

　　太仓拍地限《财富》500强企业参与

　　5月2日，江苏省苏州市下辖县级太仓市国土资源局官网发布了一则土地出让公告，显示将于5月28日出让浏河镇（度假区）2宗土地。公告中要求竞买人或其控股股东须为世界500强企业（以《财富》杂志公布的2016年榜单为准），且需具备房地产一级开发资质。

　　吴江上百个房企“马甲”争夺乡镇地

　　5月9日-10日，吴江土拍，2天11宗地全部成功出让，共计揽金48亿元，吸引了众多房企参与，其中新希望、中海、正荣、禹洲、景瑞等房企均有所斩获。此次土拍之前，就有传言，有超30+房企被吴江的7宗宅地吸引，光“马甲”达到60多个。这是一场“马甲”大战，谁的“马甲”多，谁的胜算就越大。

　　最强土拍月：7场土拍42宗住宅地

　　6月份苏州上演7场土拍分别是吴江2场、张家港3场、太仓1场，共拍出42宗住宅地。最重头的苏州1号公告的挂牌出让19宗地块，其中姑苏区3宗，相城区5宗，新区1宗，园区2宗，吴中区8宗，齐齐出动。

　　较高单价地：

　　虎丘景区旁，单价28861元/平方米

　　9月5日位于姑苏区城北西路南、虎金路西的苏地2017-WG-21号（虎丘风景区西侧地块）开拍，面积45405.6平方米，规划为城镇住宅用地，容积率≤0.7，开拍前已有17轮竞价，已超市场指导价，开拍不到1分钟超过网上竞价中止价格。最终被天健置业（上海）有限公司以91731万元收入囊中，楼面价28861元/平方米，溢价率32.39%。

　　龙湖再造两座“天街”

　　要说上半年拿地最多的房企，除了一口气拿下3宗地块的九龙仓，一举拿下两宗宅地的金茂，另一位大赢家莫过于龙湖了。先是在2月土拍之上以总价17.5亿元竞得姑苏区劳动路76号商住地块，成交楼面价17479元/平方米，溢价率42.27%；随后的6月土拍之上，龙湖再次以总价9.7亿元拿下园区青剑湖板块的17号商住地块，成交楼面价7101元/平方米，溢价率29%。龙湖地产一直十分擅长做商业和改善型住宅，商业配套稀缺的青剑湖板块或即将迎来第三座“时代天街”。

　　苏州现排名前列“只租不售”住宅地

　　6月13日，相城区高铁新城聚金路西地块（编号为苏地2017-WG-15号）开拍。因无房企举牌，该地块被高铁新城经济发展有限公司以

　　45468万元的底价竞得，成交楼面价8269元/平方米，溢价率0%。苏地2017-WG-15号相城高铁新城地块正式开拍，作为当天少有纯住宅地，在开拍之后居然无人问津。最终，毫无悬念的被苏州高铁新城发展有限公司以底价4.55亿元成功竞得，成交楼面单价8269元/平方米。