苏州下一个豪宅版图:姑苏古城,一头饥饿的猛犸象

（图片来源于网络）

猛犸象（Mammuthus primigenius），又名毛象（长毛象），是一种适应寒冷气候的动物。曾经是世界上较大的象之一，在陆地上生存过的较大的哺乳动物之一，其中草原猛犸象体重可达12吨。

君到姑苏见，人家尽枕河。

古宫闲地少，水港小桥多。

唐人杜荀鹤所描述的姑苏，小桥流水，诗意江南。然而，当代姑苏在展现其小桥流水、粉墙黛瓦的温婉气质之余，却似一头饥饿的猛犸象。

（图片来源于网络）

现如今，金鸡湖版块与独墅湖版块，顶豪颇多，然而随着近几年的市场消化，双湖版块供应急剧下降，双湖板块慢慢成为曾经的苏州豪宅供应区。在老苏州人的眼里，姑苏古城，才是真正意义上家的归属，自幼生活古城，以前的湖西都是远郊，从土地价值、历史底蕴来看，古城的地位无出其右，从人口密度、购买力、接下来的土地供应来说，姑苏古城成为下一个豪宅版图，当仁不让。

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姑苏：苏州较高人口密度

2016年，苏州市常住人口1062.57万人，其中城镇人口802.24万人。苏州市户籍人口678.2万人，户籍人口出生率11.2‰，自然增长率4.85‰。其中，姑苏区103万。

反观苏州城市化进程，其实相对是“平”的，这源于城镇化的模式，也与执政者城市发展思路有关，即苏州城市功能定位相对分散：行政、文化、旅游在姑苏区，金融、商务、科教在园区，商贸、旅游在新区……体现在人口数据上，即沿着“狮山路-干将路-现代大道”这条城市中轴线，人口密度自姑苏区向东、西两个方向持续降低，其中人口最密集的姑苏区，为1.2万多人/km²，而园区还不到4000人/km²。

“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”这是中国中心城市房价的逻辑，它告诉我们，把脉一个城市的房价走势，政策、土地、人口是关键。不管短期、中期、长期，姑苏古城，未来都将成为苏州房价至高点。

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姑苏：75%为户籍人口

古城约75%为户籍人口，换言，古城75%为苏州本地人口，每个城市的经济始推者为原住民，每个户籍家庭平均2套房，每套300万，固定资产较低为600万，背后的逻辑这是一个强大购买力的区域，且多为改善需求。

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姑苏：改善需求占主导

一般来说，住宅市场分为刚需盘和改善盘两大类，而随着经济实力的上涨，人们对居住环境的要求也越来越高。

目前苏州住宅市场，刚需盘已逐渐被中心区域淘汰。以姑苏区为例，基本以高端改善盘为主，2018年第四季度-2019年排名前列季度，市场库存量理论较低，甚至将出现断档期，而从2019年第二季度开始，全市将基本换血，高端改善与高价地占特别主力。

根据上述数据，姑苏区未来将以高端改善盘为主导，自然优质项目跌出，也就成为了大家眼里的豪宅片区。

土地供应：未来5年补库存

2017年7月3日，苏州首次发布未来五年住宅用地供应计划，未来5年供应商品住房用地将达2050公顷（30750亩）。

根据业内以容积率2.0、均套建面120㎡的均数为例计算得出，未来五年苏州预计将新增约34.17万套房源。

为什么苏州突然放宽土地供应，根据以往的情况，房屋存销比低于12个月就需要补库存，截至2017年9月24日，苏州可售房源信息公示，住宅的存量为45638套。而上半年苏州市区住宅类房源共计成交32345套，也就是平均每月成交约5391套。苏州新房住宅存销比：45638套÷5391套/月≈8个月，补库存势在必行。

而事实上，即使土地供应放宽，从苏州以往土拍来看，姑苏区的地块一直都是数量少、体量小，未来依旧会受到各大开发商的激烈争夺，尤其是姑苏古城内的地块，地价高攀不下，地王频现，助推姑苏古城豪宅板块成形。

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姑苏访谈：不想离开古城

古城缺少供应，这是不争事实，古城缺少好项目，这也是市场基本认知，项目访谈25个住在古城高阶人群，共识为：我们从小成长于古城，真不想离开，喜欢邻里的真感情，喜欢小桥流水的街巷，甚至喜欢一早就能吃碗同德兴的面，这里才是我们姑苏情节。

姑苏其实是一头饥饿的猛犸象。

姑苏护城河内、龙脉之首 

世遗群中，排名前列文化豪宅

之于老苏州而言，护城河内，才是真正的姑苏。绿都·姑苏雅集，位处护城河内、龙脉之首，将沿袭姑苏千年文脉，秉持世界文化遗产，如盘门、沧浪亭、网师园、文庙等非遗文化传承，将雅集聚焦项目，以文化为赋予，树立护城河内、龙脉之首、世遗群中的排名前列文化豪宅。

9月15日，泰华会客厅已开放，恭迎尊鉴。