回顾2018年的苏州楼市,“改善”人群明显增多

　2018年是房地产市场持续调控年，自2016年这一轮楼市调控以来，3月份两会定调“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”，并且还将进一步延续到下一年，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制成为房地产市场主基调。

　　回顾2018年的苏州楼市，既有刚需低地价楼盘因价格实惠而热销，也有高价地楼盘因价格高企成交不甚理想。随着刚需老盘逐渐消化殆尽，未来将有更多的改善型楼盘入市，产品整体趋向改善化。而对于购房者来讲，限价限购调控持续，房贷利率保持高位，购房成本并不令人轻松。在这些因素的影响下，苏州购房者的心态是否发生改变，今年买房面积趋向又是怎样的呢？

　　翻开苏房网2018年一整年的商品住房销售统计数据，苏州（暂不含吴江区）合计成交新建商品房57979套（剔除政策性房源），其中，商品住宅房源共成交39099套，环比减少11.29%，成交面积509.08万平方米，环比减少6.99%；成交总金额1153.92亿元，环比增长3.73%。从数据角度，来看2018年苏州的购房市场呈现出的特点是，随着高性价比刚需老盘逐渐被消化，近年来拍出的高价地改善项目正在陆续入市，苏州房地产市场已逐渐步入“改善时代”。

　　新房市场“改善”人群明显增多

　　据苏房网数据中心统计，2018年1-12月苏州市（不含吴江）商品住宅共计成交39099套，其中各面积段按80平方米以内，80-100平方米，100-120平方米，120-150平方米，150平方米以上的几个维度划分的成交数据显示，100-120平方米，120-150平方米面积段的房源已经是苏州市住宅市场成交的主力。其中120-150平方米面积段住宅成交最多，共有12868套，占成交总套数39.16%。（注：纯住宅数据，不包括公寓产品）

　　与2017年的120-150平方米面积套相比，涨幅明显，主要是因为近两年来苏州楼市逐步过渡至改善阶段，购房者对功能性、舒适度的居住诉求越来越高，改善需求得以加速释放。除此之外，我们还可以看到，因库存、户型等影响80平方米以下、80-100平方米面积段成交套数占比在逐年递减，而100-120平方米户型占比呈现逐年上升的趋势。

　　近年来，苏州刚需门槛不断提高，苏州房地产市场由刚需主导逐渐过渡到改善为主了，而随着今年众多改善新项目的集中入市，改善需求进一步得到释放。

　　二手房成交量工业园区占比最重

　　2018年，苏州全市（不含吴江）二手房成交量达76588套，平均每天要成交210套房子，从全年度来看，2018年苏州各月份成交基本平稳，平均每月成交6382套。据安居客网站挂牌价格统计，全年苏州二手房挂牌价格从15289元/平方米上涨至16594元/平方米。而目前工业园区湖东、湖西板块的二手房挂牌单价，都在4万元上下，处于苏州各区域价格的高位。

　　从成交量来看，2018年工业园区二手房总成交了20397套，比去年多了3776套，环比增长22.7%，全年总成交量占苏州全市（不含吴江）成交量的27%。不难发现，二手房市场的“改善”力量甚至超过新房市场，如此多的人，在购买价格相对较高的工业园区房源。

　　“改善族”都是哪些人？

　　据链家数据分析师张月介绍，2018年80后是市场购房主力，在首次购房和首次改善中均占据主体；而90后的购买需求会进一步成长，整个购房的代际区别会越来越明显，即：2018年80后是首次改善为主的购房主力军，90后是首次购房新增显著的生力军，80前的购房需求则转向多次改善，但这并不意味都倾向于价格更高的房产，经济实力的相对充裕和相对保守，都意味着一切为更符合阶段性实际居住需求服务。

　　此外，在目前的房地产市场中，现有房产持有超过8年的业主，换房则已经是大概率事件：一是资金调动实力：业主的贷款压力普遍不大或者已还清，换房的首付实力高，会对改善有强驱动愿望；二是这类房产主要集中在中环以内或周边，普遍是周边配套不错的房产，在出售时具备特定优势，会增强业主的出售信心和意愿。另外，动迁房业主购买新房的趋势也有进一步明显。存量房交易主要发生在中心城区，很大一部分换房客户尤其是动迁房业主卖掉中心城区较小面积的老房子，会选择较大面积的新房居住。