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闵行安高莘庄项目

「安高·海印华庭」

将推建面约119-170m²小高层&叠加

城市展厅&样板间现已开放

上海闵行安高海印华庭

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样板间实景图,如下所示:

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最新效果图以及户型过程稿:

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高层改善起步

城区稀缺叠墅

从目前流出的项目资料来看,整体定位改善起步.

高层为约120㎡和约140㎡产品,四层叠拼分为上下叠,约170㎡产品.

考虑到地块的拿地价格已经达到5.6万/㎡,整体售价至少应到8万/㎡或8.5万/㎡以上,这样考虑的话,则大致分布为:

1000万以内首次改善以及1200万左右的置换.

1500万起步的叠拼则作为拳头产品打开市场.

整体来看,项目内价差没有拉开特别大.

综合来看,高层中9号楼与10号楼的位置更优.

而瞄准小户型的话,东北角8号楼南向视野更优,西北角11号楼则距离配套以及出入口更加便利.

断供的叠拼,是全力托举的王牌

近三年,闵行的叠加供应,仅有浦锦、颛桥、马桥三个板块.

莘庄的上一次叠加供应,更是要追溯到2012年.

这样的稀缺性,以及今年外环火热的叠加市场,大约也是安高选择无论如何,都要在项目中挤出一点叠加的原因.

虽然目前产品还没有流出,但从今年外环叠拼的成交来看,这依然是一场硬仗.

下表中可以看到,热盘的成交均价相对不高,套均面积也在150㎡左右,这次安高海印华庭的叠加在170㎡面积段,起步也会在1500万以上,整体叠加定位上接近同样今年的现象级项目润雲金茂府.

就看安高,能给莘庄带来多少惊喜.

约119㎡户型,常规三室上海闵行安高海印华庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】安高海印华庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】安高海印华庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

南向三面宽,客厅尺度略有放大,搭配等宽的内凹阳台,应该考虑后期统一在套内使用;

其余各房间基本都设计了飘窗,补充实际使用空间;

主卧常规套房,卫生间开门在衣帽间之后,与睡眠区加了一重隔离,也是不错的设计手法.

此外,北侧厨房与卫生间开门并列,距离稍微有些近,如果介意的朋友可能需要实际感受一下再做评判;

虽然有独立玄关,但内侧厚度看起来不足以做深柜收纳,可能有一些空间浪费,或许最终面世的户型还会有优化.

约140㎡户型,大方厅四室

主卧套房,留给主卧的面宽比较大,会在床尾留出不少空间,未来可以结合收纳或梳妆等功能,给主卧更多选择空间.

双北卧尺度近似,中间布局公卫,流线相对方便.

厨房对140㎡面积段来说,相对偏小,而且布局在户型一角,从日常动线来说不是非常方便;

南阳台储藏室,目前看略微鸡肋,看最终产品上这边能否具备上下水条件,则能作为家政角落使用;

此外,进门玄关,以及客厅东北角均有“角对角”的墙体格局出现,一方面使用感受略有影响,另一方面可能卡住大件家具进出,同样建议实际体验来做决定.

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总体而言,目前流出的两款户型都是在“新规”执行后,产品系正在经历新一轮的打磨.

总图上与北侧的滨水公园之间有清晰的互动,而在户型上却没有看到类似的考量,或许,留出一个北阳台+北餐厅的南北通透格局,也是一个可以延伸的产品方向.

约140㎡户型楼栋,目前流出南立面效果图资料

02

南北2米高差

外部配套,内部会所

从总图入手,看一下楼栋分布和功能布局.

北高南地,小区内2.1米高差

从公示的总图上来看,地块南侧场地标高在4.8米,北侧已经到了6.9米,有2.1米的高差.

虽然说不算很大的差异,但是地块南北间距很窄,最终呈现出来的效果就可能会比较明显.

起因应该是北侧滨水公园,需要起坡到防护高度.但落实在方案上,就能看到叠拼部分的地势相对比较低,前后两排之间地面标高也相差一个大台阶.

对北侧高层来说是利好,低楼层的日照条件更好.

而南侧楼栋,就要看最后的景观方案,将如何消解这样的地面高差.

西南角公建配套,会所居中

根据出让条件,需要配建2600㎡左右的公用配套,其中包含约2000㎡的菜场.

从目前流出的效果图来说,应该希望向城市市集方向发展.

完全独立向外的配套建筑,对小区来说影响比较小,除了12号楼为配套上盖,可能会有声音方面的干扰外,核心考验的就是招商运营能力.

接下来看标配的社区会所.

位置放在了南北两栋楼中央,从南侧主入口进入后,还需要比较长的步行距离才能达到下沉庭院,与现在常见的主入口直接连着会所的形式不太一样.

通过环绕的景观连廊以及部分物业配套用房,组合成了贯通地上地下的共享空间.

好处是各个楼栋到会所的距离都比较近,劣势则可能在会所招待朋友等情况,在物业管理上更难分离.

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景观需内外配合

从地面景观的角度上讲,整个小区内缺少面积较大,较集中的景观区域,只能以各自单元门前的花园为主.

幸好北侧直接连接滨水公园,对日常生活来说可以成为重要补充,正好从方案上来看,也预留了两处人行出入口.

03

北公园,南学校

地铁较远,高速很近

最后我们来看一眼区位.

优势非常清晰:北侧滨水公园,在城区环境中加分.不远还有闵行体育公园、闵行文化公园等区域核心绿地加持.

南侧,无论是莘松中学还是莘光小学,都是比较强势的好学校,在出入口布置上和小区有错开,但接送高峰的拥堵恐怕无法避免.

南虹桥片区内,机场禁空管制一直延续到剑川路,对莘庄来说有一定影响,但也不至于像七宝一样头顶压飞机,只是起降存在声音干扰.

此外,区位上最大的不便,可能就是到地铁站的距离.

向北,到12号线七莘路站约2公里;

向南,到1号线莘庄站约1.7公里;

这样的距离对单纯步行来说稍微过长,最好还是有非机动车来解决最后一公里.

不过从开车上来看,莘庄作为老牌板块,还是有着自己积累起来的优势:

东侧外环高架,西侧嘉闵高架,沪闵路,漕宝路直接链接市中心.

04

莘庄已两年断供

稀缺的叠拼与改善

莘庄的开发,在闵行全区来说,时间上相当靠前,从近五年的新增供应表现上来看,也确实比较克制.

近五年最大的供应高峰出现在2023年,也仅有保利建工海玥锦上和中企云启春申两盘入市,随后就进入了沉寂,直到今年的6批次土拍,莘庄才重新回到新房的视野.

截至目前,莘庄的板块存量,已经几乎见底.

而在这其中,刚需的成交占到绝大多数.

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另一方面,闵行作为外环最强区域之一,其中不同板块之间也有差异.

今年新房成交量最高的板块分别是浦江和梅陇春申,加起来接近整个闵行的半数新房成交.

梅陇与莘庄肩并肩,近几年的供应非常强势,仅去年成交就接近两千套,且近几年的新房均价也比较平稳.

即便一度成交均价略低于莘庄,近几年的发展之下,新房上已经相差无几.

安高今年在梅陇春申的操盘项目安高申陇院成绩相当不错,在摸清闵行市场后,在莘庄再落一子,也是对市场的信任.

而莘庄,也迫切需要再打赢一场,“外环一哥”之战.

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上海购房政策在2025年8月25日进行了重大调整，以下是最新政策要点：

一、限购政策

1. 外环外

· 上海户籍家庭/单身：不限购套数。

· 非上海户籍家庭/单身：需连续缴纳1年社保或个税，不限购套数。

1. 外环内

· 上海户籍家庭/单身：限购2套。

· 非上海户籍家庭/单身：需连续缴纳3年社保或个税，限购1套。

1. 多子女家庭

· 上海外环内可多购1套，外环外不限购。

1. 特殊政策

· 崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳1年社保或个税。

· 非沪籍置换唯一住房，可不提供社保或个税证明。

二、贷款政策

1. 商业贷款

· 利率不再区分首套、二套，由银行根据市场和客户情况定价。

· 首套首付15%，二套首付25%（部分区域如临港、嘉定等二套首付20%）。

1. 公积金贷款

· 首套最高额度184万，多子女家庭首套最高216万。

· 二套最高额度149.5万。

· 购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

· 支持提取公积金支付新建预售房首付款，不影响贷款额度。

三、税费政策

1. 增值税

· 满2年免征，不满2年按税务核定价÷1.05×5.3%征收。

1. 个人所得税

· 满5年且唯一免征，不满5年按（税务核定价-增值税）×1%或利润20%征收。

1. 契税

· 家庭唯一住房：面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按1.5%征收。

· 家庭第二套住房：面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按2%征收。

1. 房产税

· 非沪籍首套免征，二套及以上人均60㎡免税，超出部分按面积征收。

四、其他政策

1. 新房摇号积分制

· 认购率超过1:1.3启动积分制，按社保缴纳年限等打分入围。

1. 企业购房

· 购买2000年前竣工、面积≤70㎡的二手房用于员工租住，不限购。