推迟一年 雅居乐新乐府有望3万+了吗?

今年排名前列季度，楼市整体表现平淡。进入4月，开发商们逐渐活跃起来了，不少新项目要么忙着公开亮相，要么忙着领取预售证开盘。

只不过，事长发现有个项目的公开倒是颇为意外——雅居乐新乐府。在事长的印象中，这个项目不是一直都公开着吗？

2017年5月，雅居乐新乐府就高调进行过案名发布。2017年6月，雅居乐又引进百年环法千人骑行大赛，轰动一时。4个月后，雅居乐新乐府示范区、售楼处、样板间在千呼万唤中终于公开，然后就一直悄无声息的公开着，公开着，公开着...

在7个月后，2018年3月底，又再一次公开示范区、样板间...

作为曾经华南五虎的雅居乐，自称南中国墅级专家。曾经以超前的花园式墅级大盘规划走红，确实在产品和物业服务上有口皆碑。因此，在2016年5月首次进驻苏州市区，引起市场诸多关注和期待。

只不过，已经两年过去了，雅居乐并没有交出什么样的成绩...

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从这个项目整体定位来看，走的路线是雅居乐擅长的改善产品。但是“擅长”并不代表“合适”。

我们先来看看位置。

雅居乐新乐府位于相城经济开发区澄阳区域，从2002年开始，片区就开始发展制造业。所以，放眼来看区域内较大的配套竟然是工厂...

而关系到日常生活的商业配套，以及改善型家庭肯定会面临的孩子初级/中级教育配套，更是匮乏。

事实上，改善型住宅改变的并不只是房子面积的大小，更是对区位便利、生活配套、环境舒适的更高需求。雅居乐新乐府的硬伤由此可见。

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再来说说产品。

雅居乐新乐府产品起步门槛就是130平的四居。产品类型涵盖复式高层和叠墅，可以说是标准的全改善类型。从周边来看，可选择的具有改善功能的新盘大概有7、8家。

分析一下，要么向北看高铁新城，区域规划利好；要么向南看区政府，生活配套完善；要么向西看元和-活力岛，中高端楼盘聚集；要么看地铁沿线，交通出行便利。因此，在售改善型楼盘的选择性还有很多。

尤其是元和片区活力岛周边板块，下半年将迎来改善高峰。如果雅居乐的产品、区位优势不明显，即使蓄客一年，也很快被其他项目瓜分。

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再谈谈尤为关心的价格。

从去年公开至今一年的时间里，雅居乐多次高调宣布即将开盘。但是一直没有开得出来...

2016年5月，雅居乐以27.45亿竞得该地块，楼面价16902元/平，溢价率达到154%。但随即楼市进入调控期，调控政策持续加强，不仅地王入市难，所有项目的预售证也进入严格管理。

事长小道消息得知，雅居乐新乐府是排名前列个高层跟投项目，据说核算下来项目成本达到2.7-2.8W元/平。为了不亏本销售，预期价格定在3W+，但是一直审批不下来，推迟至今仍未开盘。

相比目前相城已入市的较高楼面价项目——姑苏铭著，地价22445元/平，预售均价才不过36000元/平。在当前政府合理调控价格、限价令一时难以松动的环境下，雅居乐16900元/平的地价，想要卖到3W+还是比较困难的。

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事长实地探盘，雅居乐已经熬成了实景现房，叠墅产品几乎达到交付标准。（此处代替买房者感谢雅居乐）

不过，把非现房销售的项目拖到现房销售的境况，这速度要是放到同是华南五虎的碧桂园，项目负责人怕是早就被祭天了吧？

事实上，雅居乐不止一次首进新城市受挫。2013年雅居乐首进无锡，以地王之姿拿下近22万方的住宅、商业、办公用地。当B地块的住宅持续开发并销售之际，对A地块40万方的商业长期闲置迟迟不开工。

随后2017年，雅居乐多次跟政府谈判，要求将地块“商改住”，引起周边十万多业主的控诉。

据悉，雅居乐新乐府预计将在本月开盘，希望此次的预告并不是“狼来了”。作为曾经的华南五虎，希望雅居乐能真正将产品实力和服务带到苏州，也希望未来雅居乐入苏之路再现精彩。