难掩“刚需”本色 5号线“轻轨地”较高楼面价仅1.2W/㎡

摘要：2017年全年，苏州市土地出让金额超千亿，位居全国前列。2018年开年，苏州市区土地首拍金额达167亿，而即将到来的苏地网挂[2017]6号土拍又将开始，本次20宗宅地起拍总价近280亿，2018年首月苏州土地出让金额或就将达到去年的一半。一次性出让20宗宅地，在苏州土拍史上都是罕见的，这或许将是2018年最精彩的一场土拍。

苏州吴中太湖度假区在2014-2015年间一度无宅地出让，直至2016年北辰连下两宗地块，度假区版块再度活跃起来，随后2017年9月，路劲以33亿元的高价拿下度假区17万方“巨无霸”地块。太湖度假区已然成为未来吴中区重点发展区域之一，此次度假区版块再次出让两宗纯住宅地块，助力度假区版块的兴起。

面朝太湖 背靠香山

轨交5号线成较大卖点！？

此次6号公告中，吴中太湖度假区再出两宗宅地，占地面积分别82203.5㎡和120830.1㎡，体量合计超20万方，除面积大小有区别外，地块属性完全一致，无论在容积率、起拍楼面价、市场指导价甚至一次报价区间均相同。

两宗地块位于孙武路北侧、外塘路东西两侧，仅一路之隔。地块北侧为香山，山脚下目前仍有居民居住；西侧有一处加油站，目前也正在营业中。据小编现场实探，71号地块目前整体较为平整，但内部坑洼较多，72号地块相对平整，地块较好，表面被植被覆盖。

（71号地块地况实景图）

（地块北边的香山以及山脚下居民房）

（72号地块地况实景图）

（72号地块地况西侧加油站）

公共交通方面，地块南侧主干道孙武路目前正在进行轨道交通5号线建设，未来出行方面将得到改善；除此之外，72号地块南侧有庄里村站691、692号线，可通往木渎方向。地块周边道路整体已经建设成熟，主干道孙武路为双向六车道，路况宽敞。另外，伴随着香山隧道和子胥快速路的建成通车，太湖度假区打开了快速通往主城区的通道。未来出行状况良好。

（轨交5号线施工现场）

（庄里村站实景图）

（孙武路路况：双向6车道）

商业方面，版块内大型商业配套欠缺，但未来路劲商业地块的入市或将改善版块内商业配套的欠缺问题。教育资源方面，香山中学、香山实验小学等将成为版块内的主要教育资源。

（太湖游客集散中心及假日酒店）

（香山实验小学）

太湖度假区作为苏州“南门户”，“依山傍水”，整体居住环境优良，但版块内多为待开发土地或未入住新盘，居住氛围不浓。

再推20万方新宅地

度假区未来房价将破“2.0”？

根据苏地2017-WG-71、72号规划设计条件显示，未来地块内建筑高度不可超过60米，结合容积率说明地块未来或将打造20层左右的高层加洋房的混合型社区。另外，地块要求建筑色彩淡雅，风格要与周边环境、孙武路沿线已有建筑相协调，建筑形体要求错落有致，保证北侧山体景观的实现通透。这意味着未来两宗地块将具有山景房的属性。

71、72号地块最引人注目的便是20万方的超大体量，较大建筑面积可达36万方，其中71号地块建筑面积较高可达15万方，72号地块较高可达21.75万方。但两宗地块起拍楼面价仅8000元/㎡，较高可达到12000元/㎡，一旦价格突破万元，未来售价势必要破“2.0”。

在本站实探期间，偶遇一群号称是“浙江过来的”开发商人士前来勘测地块，在与之沟通的过程中，对方反复提及“联合开发”需求，或是因为地块体量较大导致的资金压力，亦或是新进房企对于苏州市场的不了解导致的独立开发信心不足。值得一提的是路劲太湖地块也将与招商蛇口、禹洲地产联合开发，这或许反映出未来苏州巨型地块房企合作开发的大趋势。

目前区域内花样年别样城、太湖相王府、太湖纯水岸、中旅水泊堂前、华丽家族太上湖等楼盘的开发建设已带动前期整个版块的兴起。根据搜狐焦点苏州站统计，如今版块内整体房价稳定在13000-14000元/㎡。但是从近期版块内出让的多个地块的地价来看，“面粉价”已经趋近于“面包价”。例如：2017年9月由路劲拿下的17万方“巨无霸”地块，成交楼面价达到9566.13元/㎡；而北辰于2016年9月接连斩获的苏地2016-WG-50号和苏地2016-WG-51号地块，成交楼面价分别为13091元/㎡和13946元/㎡，已与版块内住宅售价持平。

目前北辰地块的售楼处即将完工，项目未来将打造成叠墅、小高层和高层的混合社区。而今年拿下的路劲地块目前已有机械进场，进行地块开发前的整理工作。

太湖度假区目前仍旧是苏州一个主力刚需版块，相较于苏州市区的其他刚需热门版块，如通安、相城北部等区域来说，太湖度假区可以称得上是“房价洼地”。但从未来的房价上涨趋势来看，太湖度假区的版块价值还有着一定程度的上升空间，再加之香山实验小学、社区服务中心等配套设施逐步完善，未来发展势头良好。