“5号公告”探地①:姚祥地块现三大变化!最高楼面价再涨4千!

搜狐焦点苏州站 2018-12-24 09:40:52
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​11月27日,苏州市国土资源局官网正式公告了苏地网挂[2018]5号,本次土拍共计挂牌10宗地块,其中7宗涉宅地,分别位处太湖度假区、胥口、城南、活力岛、高铁新城、青剑湖、通安等板块,并将于2019年1月4日出让。

11月27日,苏州市国土资源局官网正式公告了苏地网挂[2018]5号,本次土拍共计挂牌10宗地块,其中7宗涉宅地,分别位处太湖度假区、胥口、城南、活力岛、高铁新城、青剑湖、通安等板块,并将于2019年1月4日出让。

7宗宅地,相城占据两席。其中,位于元和街道的姚祥苏地2018-WG-34号地块时隔6个月“卷土重来”,再度挂牌,地块要求有何改变?而地块是否能在本次土拍中一改“流拍命运”?

“死河”横截地块 施工难度加大

姚祥34号地块两次挂地竟有三大不同

根据公告信息,苏地2018-WG-34号地块位于文灵路以东、安元路以北,为商住混合用地,总占地面积8.83万方,由南北两幅地块组成,容积率为1-2.2。

根据小编实地走访,34号地块位于姚祥站3号口上盖,以河流为界,分为南北两部分,其中北部地块与张庄站更加接近。南部地块内部整体较为平整,但地块内部有一“自然水系”且有一桥梁暂未拆除,据当地居民介绍,“自然水系”两侧原本为居民区,拆迁后长期荒废,故成了“死河”,而该条“死河”的存在无疑加大了项目的施工难度。北部地块内部平整,表面被植被覆盖,但面积较小,未来可开发房源或较少。

(34号地块中的南部地块)

(34号地块中的道路和河流)

(34号地块中的北部地块)

另外,姚祥34号地块早已在7月挂出的苏地网挂【2018】2号公告中现身,那时的地块编号为:苏地2018-WG-10号地块,而小编在对比前后两次的挂牌要求,发现了些许不同:

同一地块的宗地图,竟少了一条“路”。姚祥34号地块在7月挂牌时,在宗地图中,河流旁明显有一条道路;此次挂牌,这条道路并未在宗地图中显示,并且出让面积也从95502㎡缩小为88260㎡,经小编实探发现,该条道路现已建成通车,为双向两车道。

根据地块规划建设条件显示,姚祥34号地块西南角(即靠近地铁3号口处)规划为幼儿园,且并未出现对商业建筑的要求。而在2018年7月,时为苏地2018-WG-10号地的规划建设条件中要求西南街为商业建筑,而幼儿园需建设在红线图的黄色区域内。

而两次挂地变化最为不同的便是一次报价区间。两宗地块起拍楼面价不变,为15000元/㎡,而2018年7月,该地块首次亮相,最高楼面价可拍至20924元/㎡,此次挂牌楼面价最高可拍至24975元/㎡,上涨4051元/㎡。

面积减少;商业、教育等配套设施的规划要求不变;一次报价区间调整,这三点可以看出上次的流拍并未对地块造成太大的影响,并且相城区官方对地块的前景依旧很看好,此次是否会成功出让也牵扯着不少业内人士的心。

地铁上盖 交通成地块最大亮点

“姚祥三子”携手冲击3万元/㎡?

对于大部分苏州人来说,轨交是最为便捷且省时的出行方式。姚祥地块坐落于轨交4号线姚祥站3号口,但由于地块出入口需设置在北、西、东三侧,小区业主到达轨交口还需绕行数分钟。而地块西侧有姚祥公交车站,可通往虎丘湿地公园、蠡口和采莲路商业街。

商业配套方面,姚祥地块位于元和片区,但距离虎丘湿地公园板块不远,南临活力岛板块直线距离1.5公里,因此商业部分基本依靠繁花中心、大润发等。但由于出让地块内均需商业建设,未来小区业主依靠“底商”也可满足基本生活需求。另外,2017年,中粮在龙道浜站附近拿下一宗商住地块,未来将打造“大悦春风里”商业综合体,未来将很大程度改善区域的商业短缺状况。

(繁花中心,图片来源:网络)

(大悦春风里商业效果图,图片来源:网络)

教育医疗方面,学校距离苏州国际外语学校、康佳幼儿园、玉成实验小学较近,教育资源尚可支持此片区的人口,不足的是,优质的教育资源尚缺。地块距离相城人民医院直线距离约2.8公里。而生态环境方面,荷塘月色公园、花卉植物园、第二工人文化宫(在建)都在不远处。

(相城玉成实验小学)

(相城人民医院)

近几年来,地块所在的活力岛北迎来了不少“新客人”,以姚祥地铁站为坐标,除成熟小区招商依云华苑外,2号口上的77号地块被九龙仓以楼面价17100元/㎡收入囊中,4号口为上海建工于2016年以楼面价19046元/㎡拿下的海玥名都,目前雏形已现,即将面世。

(地块周边项目分布图)

(海玥名都施工图,于2018年11月30日拍摄)

姚祥站以北的张庄站,中建东孚以楼面价19280.12元/㎡,总价54.04亿拿下苏地2017-WG-4号地块轰动一时,根据现场围挡可以看出,地块将与世茂、九龙仓联合打造,目前正在如火如荼地动工当中,据悉,九龙仓将独立操盘其中约10万方地块,世茂操盘其他部分地块,中建东孚只负责财务投资。

(中建东孚地块施工图,于2018年11月30日拍摄)

随着这些新项目的逐渐落成,姚祥片区将形成相城又一大住宅生活区。另外,从周边这些动辄1.7、1.9万/㎡的成交楼面价也可窥见,该区域未来售价“3万”已成定局。

搜狐小编在第一次探访该地块时,曾偶遇自称是万科地产的业内人士同样来看该地块,但对方表示“15000元/㎡的起拍楼面价还是有些过高,加上后期开发成本,未来售价能不能和周边配套相匹配,并且得到购房者的认可,还很难预测。”

地块此次重新出让,虽调整了部分规划内容,但与之前区别甚微,且一次报价区间调整变高,该地块能否成功出让也成为了一个谜。

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