“5号公告”探地①:姚祥地块现三大变化!较高楼面价再涨4千!

11月27日，苏州市国土资源局官网正式公告了苏地网挂[2018]5号，本次土拍共计挂牌10宗地块，其中7宗涉宅地，分别位处太湖度假区、胥口、城南、活力岛、高铁新城、青剑湖、通安等板块，并将于2019年1月4日出让。

7宗宅地，相城占据两席。其中，位于元和街道的姚祥苏地2018-WG-34号地块时隔6个月“卷土重来”，再度挂牌，地块要求有何改变？而地块是否能在本次土拍中一改“流拍命运”？

“死河”横截地块 施工难度加大

姚祥34号地块两次挂地竟有三大不同

根据公告信息，苏地2018-WG-34号地块位于文灵路以东、安元路以北，为商住混合用地，总占地面积8.83万方，由南北两幅地块组成，容积率为1-2.2。

根据小编实地走访，34号地块位于姚祥站3号口上盖，以河流为界，分为南北两部分，其中北部地块与张庄站更加接近。南部地块内部整体较为平整，但地块内部有一“自然水系”且有一桥梁暂未拆除，据当地居民介绍，“自然水系”两侧原本为居民区，拆迁后长期荒废，故成了“死河”，而该条“死河”的存在无疑加大了项目的施工难度。北部地块内部平整，表面被植被覆盖，但面积较小，未来可开发房源或较少。

（34号地块中的南部地块）

（34号地块中的道路和河流）

（34号地块中的北部地块）

另外，姚祥34号地块早已在7月挂出的苏地网挂【2018】2号公告中现身，那时的地块编号为：苏地2018-WG-10号地块，而小编在对比前后两次的挂牌要求，发现了些许不同：

同一地块的宗地图，竟少了一条“路”。姚祥34号地块在7月挂牌时，在宗地图中，河流旁明显有一条道路；此次挂牌，这条道路并未在宗地图中显示，并且出让面积也从95502㎡缩小为88260㎡，经小编实探发现，该条道路现已建成通车，为双向两车道。

根据地块规划建设条件显示，姚祥34号地块西南角（即靠近地铁3号口处）规划为幼儿园，且并未出现对商业建筑的要求。而在2018年7月，时为苏地2018-WG-10号地的规划建设条件中要求西南街为商业建筑，而幼儿园需建设在红线图的黄色区域内。

而两次挂地变化最为不同的便是一次报价区间。两宗地块起拍楼面价不变，为15000元/㎡，而2018年7月，该地块首次亮相，较高楼面价可拍至20924元/㎡，此次挂牌楼面价较高可拍至24975元/㎡，上涨4051元/㎡。

面积减少；商业、教育等配套设施的规划要求不变；一次报价区间调整，这三点可以看出上次的流拍并未对地块造成太大的影响，并且相城区官方对地块的前景依旧很看好，此次是否会成功出让也牵扯着不少业内人士的心。

地铁上盖 交通成地块较大亮点

“姚祥三子”携手冲击3万元/㎡?

对于大部分苏州人来说，轨交是最为便捷且省时的出行方式。姚祥地块坐落于轨交4号线姚祥站3号口，但由于地块出入口需设置在北、西、东三侧，小区业主到达轨交口还需绕行数分钟。而地块西侧有姚祥公交车站，可通往虎丘湿地公园、蠡口和采莲路商业街。

商业配套方面，姚祥地块位于元和片区，但距离虎丘湿地公园板块不远，南临活力岛板块直线距离1.5公里，因此商业部分基本依靠繁花中心、大润发等。但由于出让地块内均需商业建设，未来小区业主依靠“底商”也可满足基本生活需求。另外，2017年，中粮在龙道浜站附近拿下一宗商住地块，未来将打造“大悦春风里”商业综合体，未来将很大程度改善区域的商业短缺状况。

（繁花中心，图片来源：网络）

（大悦春风里商业效果图，图片来源：网络）

教育医疗方面，学校距离苏州国际外语学校、康佳幼儿园、玉成实验小学较近，教育资源尚可支持此片区的人口，不足的是，优质的教育资源尚缺。地块距离相城人民医院直线距离约2.8公里。而生态环境方面，荷塘月色公园、花卉植物园、第二工人文化宫（在建）都在不远处。

（相城玉成实验小学）

（相城人民医院）

近几年来，地块所在的活力岛北迎来了不少“新客人”，以姚祥地铁站为坐标，除成熟小区招商依云华苑外，2号口上的77号地块被九龙仓以楼面价17100元/㎡收入囊中，4号口为上海建工于2016年以楼面价19046元/㎡拿下的海玥名都，目前雏形已现，即将面世。

（地块周边项目分布图）

（海玥名都施工图，于2018年11月30日拍摄）

姚祥站以北的张庄站，中建东孚以楼面价19280.12元/㎡，总价54.04亿拿下苏地2017-WG-4号地块轰动一时，根据现场围挡可以看出，地块将与世茂、九龙仓联合打造，目前正在如火如荼地动工当中，据悉，九龙仓将独立操盘其中约10万方地块，世茂操盘其他部分地块，中建东孚只负责财务投资。

（中建东孚地块施工图，于2018年11月30日拍摄）

随着这些新项目的逐渐落成，姚祥片区将形成相城又一大住宅生活区。另外，从周边这些动辄1.7、1.9万/㎡的成交楼面价也可窥见，该区域未来售价“3万”已成定局。

搜狐小编在排名前列次探访该地块时，曾偶遇自称是万科地产的业内人士同样来看该地块，但对方表示“15000元/㎡的起拍楼面价还是有些过高，加上后期开发成本，未来售价能不能和周边配套相匹配，并且得到购房者的认可，还很难预测。”

地块此次重新出让，虽调整了部分规划内容，但与之前区别甚微，且一次报价区间调整变高，该地块能否成功出让也成为了一个谜。