2017平安地产金融创新论坛核心要点分享

中梁学习汇 2017-12-11 14:43:00
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12月9日,由平安银行主办的“第四届平安地产金融创新论坛”在深圳举办。邀请了行业大咖、专家学者、龙头房企掌门人,共同探讨行业发展新机会。

12月9日,由平安银行主办的“第四届平安地产金融创新论坛”在深圳举办。邀请了行业大咖、专家学者、龙头房企掌门人,共同探讨行业发展新机会。以下是论坛核心观点整理:

一、胡跃飞(平安银行行长)

坚持房子是用来住的,不是用来炒的这一定位,将赋予房地产行业更强的生命力。这一定位不是缩小房地产的市场空间,而是在改变行业价值创造模式,让行业发展由单级思维转向多级思维,单元空间转向多元空间,行业持续则企业持续,把最本质的事情做得更好,不忘让全体人民住有所居的初心是我们共同的追求。

行业整合将带来重大的行业进步,主流房企仍是中坚力量。今年三季度末,百强房企的市场份额达到了53.2%(面积是32.1%),较2016年末提升了8.4个百分点,行业集中明显加速。我们预计这一趋势还会加快,在这个过程中,主流房企仍会扮演着最重要的角色。

存量经营的价值空间正在开启,有望改变未来市场的格局。经营链变成了生产+销售+运营,对于诸多房地产企业来说,这是挑战也是机遇。所谓挑战,是让持有一定的重资产、资源布局和财务模式都会发生改变,要更加善用金融手段。所谓机遇,是因为存量经营在我国还处于初级阶段,巨大的市场蛋糕将逐渐形成。

第四,业态多元化也是今后的重要趋势。人们对于生活品质的需求持续提升,对绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐等关注日益显著。

 

二、刘志峰(中国房地产业协会会长)

1.当前,经济对房地产发展总体是有利的:

经济增长比较稳定。明年GDP增速有望保持6.5%左右,中国经济还会保持相对平稳的发展。

经济结构调整成果显著。2016年第三产业增加值占国民生产总值的比重为51.6%,比2012年提高了6.3个百分点,服务业占国民经济半壁江山,消费成为主要的支撑。

居民收入不断增长。城乡居民收入增速超过经济增速,中等收入群体持续扩大。

居民生活品质进一步提高,我国人均GDP达到了8600美元,稳定站在中等发达国家行列,部分大城市已经达到16000美元的水平。

城镇化水平有所提高。一方面已经市民化的农业转移人口的住房条件仍有很大的改善空间。另一方面,正市民化的新移民又创造了新的住房需求,两者叠加需求广阔。

2.房地产出现的新情况和新发展:

未来住宅的安全性能、经济性能、环境性能和外在性能的要求更高。

大量居住功能不完善的住房与全面建成小康社会的要求还有较大的差距。

住房供给无法满足需求的矛盾。

 防范金融风险在房地产领域的主要任务是“去杠杆”。

限购、限贷、限价、限售等短期调控政策虽然见效,但在未来住房政策还未从根本上解决。

加快住房租赁市场发展是解决住房问题的主要途径,但住房市场稳定发展,需拿出改革的勇气和办法。

3. 重点优先发展:

发展长租公寓。把改建长租公寓作为供给侧改革的新动力。

发展健康住宅。

发展绿色住区。加快绿色住区建设,促进居住、生活、生态空间的有机融合。

发展住宅产业化。提高工业化精度,提升生产效率,带动上下游产业发展,有效保证住宅品质的抓手。

 

三、樊纲(央行货币政策委员会委员)

1. 中国经济

产能过剩、库存积压、杠杆率过高、“三去一补一降”的问题,这些问题都是典型的经济周期下行期的问题,是经济过热要清理的问题。目前政策聚焦在供给侧的这些短期问题上。供给侧的长期问题是如何实现持续增长:劳动、资本、制度、技术,只有这四个方面着力,才能提高经济的潜在增长率。

我们处理这些过剩产能的问题是典型的经济周期现象,至少我们现在很大一部分的问题是周期性因素,是因为过去十几年的时间,两次经济过热:一是2004年到2007年,2008年我们自己调整了一次,随后2008年底世界金融风暴来了,中国刺激了一把,4万亿。2009年到2010年又过热了一轮。两轮刺激叠加在一起,刚才说的那些问题就严重了,产能过剩就多了。

中国的特点是软着陆(让问题逐渐暴露)。靠一些手段捂着盖着,有些问题不让它一次性爆发,也不让局部性的风险演变成全局性的风险,用各种办法控制局面,逐步在一个时间过程中慢慢解决这些问题(后果就是拖得时间比较长)。

未来预期这两年应该是低谷徘徊比较平稳,6.5%到7%的增长是不成问题。这个时期有些高高低低是很正常的,16年探底不意味着很快反弹,还需要在底部徘徊一段时间,可能要三年,出清后才会迎来反弹。货币政策与财政政策我相信将基本保持中性,而不是继续过紧。调整正在进行,调整应该继续。

2. 房地产

这一轮房地产最突出的现象就是两极分化,大城市价格飙升,三、四线小城市库存积压,去库存着重讲的就是去房地产的库存。从需求和供给两方面来看:

a)    需求侧,排名前列类是住房真正的需求,居住性需求远没有枯竭。基本是三个部分,一是刚性需求,二是改善性需求,三是迁移性需求。这是大城市为什么价格暴涨的重要原因。第二类需求是非居住性需求比重很大。

b)    供给侧,首先是土地供给。我们的人地关系很紧张,土地价格相对比较高,理论上应该是这样,因为稀缺。给小城镇无限供给土地,而大城市限制发展,不供地,限制供地,造成基本的供求问题,这么多人进来了,这么点的供给,最后一定是价格飙涨。

 长效机制还得靠市场,还得坚持市场化的方向。

a)    只要房价与收入的比例关系基本稳定,我们住房市场就应该能基本稳定,不能要求房价特别不变。

b)    要在供求两个方面进行调整,长效机制不能只强调一方面。

c)    不能回到政府供房的老路上,不能再回到政府大包大揽的老路。

 

四、巴曙松(中国银行业协会首席经济学家)

1. 趋势

 排名前列,从总体的趋势来看,中国的增量房地产需求确实在呈现放缓的趋势,或者说中国房地产市场启动以来,是一个典型的增量市场,大家不断盖新房。现在市场上占比越来越大的是存量。

 第二,增量房开始增长,增速在减少,存量房上升的势头非常猛,越来越多新增的需求,通过改善型需求,通过存量房在满足。

第三,围绕这些存量房、二手房的交易变化相关新的生态也正在形成。银行间要思考,找到新的商业模式,包括金融、托管、信息、持有运营。

第四,房地产行业集中度在加剧,与此同时行业洗牌。

2. 分化

基本上一线城市,北京、上海、深圳,下面下一个大台阶,再有几个城市又下一个台阶。

严厉的调控政策驱动下,房地产市场表现差异很大。

二三线二手市场分化也很显著,调控政策的高压下,压力比较大的城市降幅比较大,廊坊、厦门这些。受的调控和关注度不大的二线城市,承接了相当一部分的溢出需求。

新房市场销售大幅萎缩,中国过去这么多年的趋势是,房地产销售会影响之后的房地产投资,所以今年房地产供应下滑对今年的投资有拖累作用。

大部分一线城市新房价格稳中有跌,太高的话不给你备案。

限价的时代,重点二线城市新房房价必须下跌,不下跌卖不了。

开发商还在买地,2016年到现在买地的情况,照买不误。

政策的走向,需求端向供给端进一步趋严。

二手市场政策基调还会持续,以稳为主。

新房市场会继续的分化,这个趋势目前看,还没有明显改变的需要。

3. 展望

长效机制、租售同权、共有产权,这是未来可能政府会着力推动的地方,加大租赁市场的发展是一个趋势。相信未来租赁的人群未来会逐步上升,租赁的增长空间也是非常大,在租赁这块,银行和地产会积极合作。

 

五、孙宏斌(融创中国董事会主席)

1. 不确定性从哪儿来?有多不确定?

市场本来就存在着很多的不确定性,尤其是房地产市场,宏观的货币政策,所有的东西都有关系。现在更加不确定是因为政策。政策带来的排名前列个事是去市场化,土地市场基本上不太市场化(土地买多少钱没得选择)。第二个是销售的政策,销售政策基本上是去流动性(房子卖多少钱没得选择)。政策短期看来是不会变的,长效机制在路上,有多远也不知道,什么政策也不知道(长期的机制一定要市场化,但现在看不出来这个趋势,没有逻辑),这个不确定性确实是比较大。

不确定性较大的问题是预期的不确定性,我对房地产很悲观,房价一直不让涨,变成大家的习惯了。不确定性从哪儿来,从四面八方来,每个地方都带来不确定性,较大的不确定性是预期。

2.两个判断

我觉得2018年会比2017年好一点,政策基调不会变但会稍微放松一点。很多的城市已经挺难受,在现有的政策基调下来可能稍微松一点,价格、备案、销售许可证等会稍微松一点。我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差,价格到冰点,我觉得不太可能。十九大结束了,地方政府有空间了。就算不改政策最差也就现在这样了。

龙头房企前四强在未来三年要占到30%。对于大公司、对于我们来说有点优势,小公司没法干了。任何一个行业的并购,兼并收购都是价值链较高端、最难的,成功率是比较低的。融创的口碑来自于不成功的并购、吃了很多亏,而不是因为一直成功。大公司的钻石时代来了,以前房企追求销售额一百亿,未来追求利润额一百亿。融创今年的目标是3500亿到4000亿(利润不能说)。

3.风险

行业少有的风险就是地买贵了,买贵了谁也没办法,地买便宜了傻子都能赚钱。融创买地特别简单,我说你必须地比别人便宜,我们的产品、品牌又比别人好,风险在哪儿呢?地便宜,产品比他好,溢价能力强,我们销售能力也强。投资没有预算,在所有城市,比别人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行,地买贵了什么产品都赚不了钱,这就是我们控制风险的逻辑。

4.选择

对行业来说没什么可选择的,你买不买地,你卖不卖房,手上没钱也不存在买地的事,地还没出来就不存在卖房的事。选择还是很简单,要么买不买地,卖地的话卖不卖给我,卖不卖房,就这三个事。

转型就是投资美好生活。买万达城肯定是捡到便宜了。

 

六、李迅雷(中泰证券首席经济学家)

1.对2018年宏观经济的看法,总体来讲,明年经济会呈现两大特征:一是经济增速回落;二是经济质量的提升。

经济增速回落原因

a)    出口的增速明年应该不会太低,贡献率比今年会有所回落。由于美国经济的持续复苏,包括欧洲经济、日本经济,各个国家经济都在处在复苏中,对中国出口是有利的。

b)    固定资产投资增速估计会创历史新低。体量越来越大,增量在存量中的占比会下降。其中房地产投资增速明年应该也是要回落,销量也是回落。房地产政策回落,基建投资估计也要回落。整个资金回落的话,对明年经济的负面拉动还是比较明显

c)    消费对总量的贡献是有限,结构性的机会依然还是存在。

我认为2018年较大的亮点就是经济增速的回落,这个对于我们投资来讲是个很好的机会。经济增速上行的话,对投资来讲风险也会同样的增加。

2.货币政策

关于货币政策,一是2018年的经济增速应该会回落。二是通胀水平,通胀水平估计明年会比今年略高一些,但是也高不了多少。第三个是人民币贬值压力,如果贬值压力大的话,可能加息的压力肯定也会大。对于加息的压力更大的还是来自于美联储的加息。

明年货币政策还是会略有收紧,可能会是在上半年。随着经济增速的回落,下半年货币政策放松的可能性会更大一点。

当前央行的操作利率会往上走,基础利率可能会上调一次,之后还是会维持不变。对于明年的投资环境来讲不会带来太多的影响

3.房地产

对于2018年的房地产市场,我觉得更多的来自结构性的机会,整个房地产行业也面临着转型。房地产行业在经过高速增长以后,肯定会面临调整,但这种调整是有底线的:

a)    房地产在居民资产配置中超过了60%,房价的波动对于居民资产收益率的影响是非常巨大的。

b)    房地产这块的波动大小对政府财政会带来非常大的影响。

c)    在银行的中长期贷款中占了50%多。

房地产既是财政又是金融,也是理财的主要载体,它不会出现大幅度波动,也不允许它出现大幅的波动。

中国房地产逐步进入到存量主导的时代。过去的经济是增量周期,如今已经步入存量主导,经济增速放缓,未来还会继续放缓,经济放缓的时候趋势性机会就少了,主要是存量调整,过去靠新房销售,今后新房销售会下降,二手房的交易会越来越活跃。

 

七、黄瑜(中国指数研究院常务副院长)

1.城市群以及都市圈

中国可以称得上城市群的只有三个区域:一是长三角和珠三角,我们的京津冀从灯光带来看,也是在初步形成的阶段,更多我们要从灯光的结果上来看,更多的城市还是局部的核心城市亮度是非常强的。

2.不同区域的发展机会

对于长三角我们认为上海仍然是长三角的特别核心,市场潜力巨大,存量市场空间会释放出来。都市圈里核心城市苏州、杭州、南京,会有比较大的空间释放出来,苏州有一些过剩和错配,存在比较严重的错配。苏州套总价,南京、杭州增长20%,苏州没有增长,要注重阶段性的风险。合肥如果纳入长三角的城市群,包括国家大的政策面引领下,还会有一轮新的契机,对长三角的产业转移,规模性的发展带来一些机会。

珠三角,都市圈协同发展更加顺畅,广佛和深莞惠一体化发展得非常不错。从经济总量上来看,像广佛肇的都市圈以及深莞惠的都市圈比较先进,珠海增长也是非常好,去年的GDP增长增速达到了8.5%,增长速度非常明显。

京津冀过去是京津,雄安一出格局发生了很大的变化。变化之后我们可以看到,首先会依赖交通网络的实时到位发挥雄安的作用。围绕雄安将有五条铁路的建成,雄安的作用会发挥出来,京津冀也会形成新的格局。

长江中游,都市圈处于初级阶段,武汉是属于成长阶段。这三个都市圈中,长沙、武汉、南昌的核心城市经济总量占主导地位,周边城市都是非常弱

成渝,整个西部地区应该是非常重要的门户性城市,随着“一带一路”的到位,以及长江经济带,会给都市圈带来新的发展机遇。

 

八、住房租赁对话环节核心观点

1.谭华杰(万科高级副总裁)

租购并举,租必须放在前面购放在后面,说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应的住房,应该是住房供应最主要的方式。这个趋势符合两点:1)符合全球房地产、不动产市场发展的规律;2)符合年轻人,新时代人的生活习惯。万科08年成为全球较大的住宅供应商,13年提出成为城市配套服务商,17年提出美好生活场景师(企业总体定位),应需而变!为年轻人解决生活的苟且,留出精力去追求诗和远方。

房子的开发是万科的重要业务之一,我们不限于租赁住房。万科可能会成为中国排名前列个正式把家庭公寓列入到产品线的企业,目前做公寓的有两大类:一类是分散式公寓,一类是集中式公寓,青年公寓是刚刚毕业进入城市的大学生。中国较大的企业很快会成为全球较大的企业(德国较大的35万间,美国10万间)。万科做公寓不是人做的决策,是人工智能的决策。租赁市场只是刚起步,很不好做,比开发难,不要指望一进来就发大财,要看十年后。

2.林中(旭辉集团董事长)

旭辉长租2015年开始组建公寓团队,2016年启动,2017年开始项目开业。2018年会开业4万间,未来五年会开业20万间,目前来看,在这个领域内,一间的改造费用是5万元多一点,20万间改造总共要花掉100多亿。

房企在租赁市场里,大的考虑是顺势而为,政府未来有政策的扶持。二是从长远的战略来看,开发商一定不仅要关注增量市场,还要关注存量市场。存量市场做长租公寓开发商是最有优势的。三是回报角度来看,虽然短期你可能挣钱会比较困难,但是你在看长期的时候,一旦形成政策扶持(用商品房地价算回报率算不过来,未来政府会加大推出专用租赁地块的数量,这样账就能算过来),产品做得越来越细分、越来越溢价、资金成本越来越降低的情况下,长期一定能有盈利模式,未来租赁市场是多元化主体市场很重要的组成部分。

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