这个“金九银十” 苏州楼市这些大事件你知道吗?

昆山看房网订阅号 2017-11-09 12:51:00
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2017年苏州楼市“金九银十”已经落幕,在这个新建商品房和二手房成交量相比前几年同期下降不少,房地产去投资化趋势愈加明显。

2017年苏州楼市“金九银十”已经落幕,在这个新建商品房和二手房成交量相比前几年同期下降不少,房地产去投资化趋势愈加明显。想购房的市民观望情绪也越来越浓。这个冬天,是出手的好时机吗

面对购房者的踌躇,业界人士指出,我们不应该仅仅看到成交量的“成色不足”,而是应该从量、价、土拍和政策调控的整体背景下来审视苏州今年的“金九银十”。为此,苏报特别盘点了这两个月来楼市的一些“大事记”,帮助购房者理清思路,看清今后房价的走势。

土拍:三场成功出让18宗土地

2017年的“金九银十”,苏州土地市场共经历了三场土拍,成功出让18宗土地,较高楼面价为24100元/㎡,为苏地2017-WG-32号地工业园区唯澄路北、亭宜街西地块,被中海竞得。较高溢价率为47.61%,是苏地2017-WG-27号相城区阳澄湖镇顺贤路东、湘洲路南,被九龙仓竞得。

三场土拍涉及姑苏区2宗、吴中区2宗、相城区3宗、高新区1宗,园区7宗。姑苏区较高楼面价为21800元/㎡,地块位于姑苏区城北西路南、虎金路西。吴中区较高楼面价为26901元/㎡,地块位于吴中区迎春南路东侧、吴中东路南侧。相城区较高楼面价15932元/㎡,地块位于相城区黄桥街道华元路北、旺湖路东。高新区较高楼面价为9142元/㎡,地块位于高新区通安镇真山路南、规划区间路东。园区较高楼面为24105元/㎡,地块位于工业园区唯澄路北、亭宜街西。

从三场土拍中可以看出,溢价率趋于缓和、楼面价有所回落。从参拍房企来看,众多房企争相竞逐,蓄势待发,表明了对苏州房地市场发展的信心。在政府地价调控偏紧的大背景下,房企虽不减拿地热情,但也不乏理性。园区土拍向来都是焦点所在,中海35.5亿元再落子湖东体育公园,也说明了对体育公园未来发展的看好。接着在10月23日的土拍中,中海又大获全胜连拿青剑湖三块地,先天性自然风光先进,后天性商业配套逐渐完善,随着中海的强势入驻,青剑湖这个园区的价格“洼地”也将被填平。

利率:“保刚需”态势明显

控政策持续收紧,买房门槛不断提高,房贷利率的上调在今年也似乎成了常态。进入10月,在不少银行信贷额度吃紧、甚至已没有额度可用的背景下,房贷利率调整悄然出现分化。“房贷利率水平的分化体现了保刚需的取向。”业内人士表示,从目前首套房和二套房贷款利率来看,首套房贷款利率上浮多在5%-10%,但二套房贷款利率上浮比例则达10%-30%。根据较新数据截至目前,苏州各大银行的房贷利率截至11月7日执行情况如下:

工商银行:上浮15%

工商银行针对首套首贷和二套房,利率均上浮15%,放款时间在一个月左右。

农业银行:首套首贷利率上浮10%,二套上浮25%

农业银行目前首套首贷利率在基准标准基础上上浮10%,二套上浮25%,但放款时间不能保证。

中国银行:首套首贷上浮10%,二套最多上浮20%

中国银行对首套首贷的上浮标准不算高,为10%。针对二套房,要根据贷款是否结清来决定具体情况,贷款已结清的,上浮10%,未结清的则上浮20%。放款时间则根据贷款者的不同信用等级等情况而分为1至2个月不等。

交通银行:首套首贷上浮10%,二套最多上浮20%

跟中国银行的情况类似,但放款时间比中国银行要稍短一些,为1至2个月不等。

民生银行:二套房额度紧张利率上浮30%

而民生银行目前额度则表示比较难申吃紧请,首房首贷利率较高,较基准利率上浮20%,额度、周期都很难保证,而二套房的利率至少上浮30%。

兴业银行:停贷

兴业银行目前已经停止了办理房贷业务。

另外,浦发银行、建设银行、交通银行都有不同程度的上涨。但以上房贷利率执行情况仅为参考数据,具体放款情况,银行还要综合考虑购房者的信用等级等因素。

成交:量跌价稳,九月十月房价变化不大

今年“金九银十”的成交数据,相对往年明显“成色不足”。今年“金九”,苏州新建商品房总成交量为9181套,其中住宅为6028套。而去年9月,新建商品房总成交量为17047套,其中住宅为13731套,同比分别下降46.14%和56.10%。二手房方面,今年9月的成交总量为2823套,其中住宅为2521套;去年同期二手房成交总量为9546套,住宅为8943套,分别同比下降七成以上。进入“银十”,苏州楼市依然“稳”字当头。新建商品住宅成交5693套,相对于去年10月的5866套微跌2.95%;二手房住宅成交2211套,相对于去年10月的4862套下跌54.52%。

在价格方面,今年苏州商品房成交均价在“一字头”和“二字头”之间反复波动。今年 1月至2月小幅上涨,均价由最初的19835元/平方米增加到21110元/平方米,随后开始波动下跌,3月至4月期间价格遭遇“滑铁卢”,下跌近2000元/平方米。最终上半年以均价18249元/平方米的成绩收官,为6个月以来商品房较低均价。7月,苏州商品房均价18391元/平方米,几乎与6月持平,仅微涨142元/平方米。相较于4-7月,8月涨势较大,均价19714元/平方米,涨了近1300元/平方米。

根据克尔瑞苏州的相关统计,今年“金九银十”,苏州市区(含吴江区)商品住宅的成交均价为21165元/㎡,去年同期的价格为21538元/㎡,价格微跌1.7%。总体而言,苏州商品房和二手房在9月和10月两个月内变化不大,价格以“稳”字为主;成交量则由于政策调控偏紧、房贷利率上升等因素有所下降。

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