这绝不是简单巧合:楼市妖股苏州刚被摁住,长三角一体化就进入高

五月的中国，大事很多。

草蛇灰线，伏脉千里，大势其实已经很清楚了。

中国楼市排名前列妖股苏州刚被摁住，今天长三角一体化的发展规划纲要就进入了政治局会议审议。

这绝不是简单的巧合。

01

上周六（5月11日）晚间，苏州对楼市出了狠手——

新调控意见提出，要对苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域实行“限售”，取得不动产证的新房需满三年方可转让，工业园区的二手房要满五年才可转让。

苏州的铁腕，是对最近疯狂楼市作出的回应——

3月18日，苏州吴江三千邑项目350套房源，216套高层在1分钟售罄！

3月30日，吴中区南山维拉项目开售，2000人深夜排队抢房！

4月6日，吴江万科翡翠公园千人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄！

成交火爆，价格猛涨，地王又频频出现。据每日经济新闻，1-3月苏州宅地平均楼面价15082元/平方米，同比上涨25%，处于近4年来的次高位；平均溢价率19.11%，同比增加3.44%，环比增加12.2%。

如果苏州此次没有及时出手调控，地市的纸醉金迷传递到楼市，再来一轮推波助澜，不过是时间问题罢了。

都说投资房产是购买一座城市的股票。而苏州作为全国城市GDP排名排名前列的普通“地级市”，房价长期跑输很多地方，与其经济地位、人口规模不相匹配。

而去年底高层提出“长三角一体化”上升为国家战略之后，资金就开始蠢蠢欲动了，放眼望去，南京杭州的房价已快要挤入一线，唯有这个苏州，是少有的洼地。结果大家都看到了，资金涌入，不断加仓，房子一天一个价。

我们当然希望，苏州市民能够分享到苏州城市化的红利，获得实实在在的回报。但在今天这种紧要关头，房价猛涨对苏州而言并不见得是一件好事。

来看一下最近一段时间苏州住建局官网上的留言吧——

图一

图二

图三

这是苏州千千万万个普通人的心声。满满的恐慌，满满的心力交瘁啊。

要知道，苏州并不是一座消费型城市，而是一座工业型城市。它并不像北京厦门那样，有全国、全省的富豪来支撑，而是由成千上万个产业工人、技术人才来撑起的。

制造业贡献了这座城市18597亿GDP中的一半，但是在部分外资撤离的冲击中，在全球经贸格局重组的影响下，苏州也在艰难的转型。

如果这些底层的制造人员，受到房地产的进一步挤压流失，苏州的未来何在？今天被炒高的房价，明天又将以何种形式回报给苏州？

所以，我们不难想象当地人对房价飞涨的恐惧。

你房价可以回涨，但也应该是理性、温和的回涨，而不是一天一个价。苏州的市民希望政府出手，是希望能够挽救苏州的未来，给制造业留下后路。

而苏州能够在这波楼市小阳春中及时出手，主要有两个原因：

一、作为长三角一体化的核心城市、上海大都市圈的桥头堡，苏州自然知道一体化规划文件的大致时间表。率先摁住楼市，才不会因为房地产的异常引起中央的关注，被点名批评。所以，赶在中央政治局会议审议之前，出台限售措施，应该是苏州方面的用心良苦。

二、 凡有大文件出台之前，必先摁住房地产。这个规律，我们可以从海南自贸区、雄安新区、通州城市副中心出台前看到端倪。这一次可能也是这样。不排除长三角一体化获得了“千年大计”的战略地位，所以在这个片区，楼市最火热的地方必须拿出足够的政治站位，在规划落地之前就将楼市给冻住了。

02

从更宏观的层面来看，最近的楼市走势其实正进一步印证了智谷趋势此前的判断——

《小城市全面日本化！大城市全面香港化！》

这一客观规律，将支配未来5-10年中国房地产市场的运行。

苏州这段时间的楼市反应，应该放在大都市圈时代的框架下看待：市场看好大都市圈的未来，正在用脚投票。

所以，最近三大都市圈才迎来了集体的复苏迹象——

在京津冀：北京日光盘没有绝迹，3月18日，北京海淀的山屿湖首期开盘推出192套房源，四个小时即告售罄。

在珠三角：深圳4月份新房成交量同比增4成、二手成交创16个月以来新高，5·1假期更是一枝独秀，成交量同比增长了41%；4月7日，广州某项目三期开盘，一整栋楼在两小时内售罄，日销售额达9亿元。

在长三角：3月6日，杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源，共有17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%。

3月18日，南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源，销售均价3.5万元/平方米，2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为6%和7.8%。

……

政策可以稳住“房住不炒”的大基调，但客观规律也是颠扑不破的。

当希望之地稀缺、投资渠道匮乏时，市场会明白，只有大都市圈中的房产，才是最安全、有价值的资产。更残酷的是，越来越多人明白，食利阶层和被食利阶层，中间隔的可能只是一座房子而已。

长三角最近的辉煌战绩就是较好的证明。在4月份16天的时间里，长三角炸出了八宗“地王”，苏锡常杭全部上榜，苏州一天诞生两宗地王，揽金136亿。

5月9日，中国证券报称，2019年以来杭州土地出让金781亿，位列全国排名前列，而超过300亿的城市，还有长三角的核心城市上海，以及苏州——对后者而言，去年其最强板块工业园区一年的财政收入也不过才350亿元。

大城市，注定会一步步走向香港化。苏州楼市调控的再度收紧，恰是大分化时代的另一个印证。

当然，这一次苏州收紧调控，并不意味着楼市小阳春的彻底终结。在一城一策的施政逻辑下，“宏观要稳，微观要活”，局部性的、边际性的放松仍有余地。

只是说，任何人都不要再奢望全国性楼市普涨了。

全面启动楼市，是不到最后关头绝不为之的最后选项。现在中国的政策工具箱丰富着呢，也还有最坚实的后盾——将实质性的改革开放进行到底、将市场化的道路步步夯实。

03

大城市在狂欢时，小城市楼市崩溃的排名前列张多米诺骨牌也已经被推倒了。

5月6日早间，央行在盘前30秒及时宣布：从5月15日起，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受到这项优惠，释放长期资金约2800亿元，精准支持民营和小微。

市面上有分析称，2800亿资金一旦开闸，十八线县城的房价会再涨一波。论证过程是这样的：

1 县城的地头蛇、土老板能运用自己的能量，巧立项目，从银行手中套出钱，享受这波红利。

2 投资房地产最稳是大家的共识，做实业利润低，土老板更可能选择抢房子。

总之，在这个逻辑下，增长乏力的十八线城市房价铁定还要涨。

你路口大爷听完就笑了。

钱总是或多或少会流入房地产，这个理没错。据新华社4月23日的报道，今年一季度出现资金加快流入房地产的迹象，房地产贷款余额占各项贷款增量的29.2%。

但钱也是聪明钱。

自从放宽大城市落户限制的超级文件下发之后，户籍制度已经在逐渐走向瓦解，越来越多的人会选择用脚投票，选择更有希望的地方。

难道土老板不知道有钱去省会、去大城市买房投资，还傻傻留在小县城自嗨？如果小城市的房价已经透支了基本面未来涨幅，你猜这2800亿资金是一二线获益多还是十八线县城？

而三四线楼市较大的上涨推手——棚改，在2019年生出大变数。计划开工数量全国同比跌了21%，以往的棚改大省如辽宁、河南、山西数量大砍。再加上没了货币化安置的资金，提前支付了城镇化的红利，如果还进不了大都市的朋友圈，往后去哪里找接盘侠？

在人口加速向超级城市转移的大都市圈时代，安全范围已经被划定，中国的中小城市房价不可避免走向全面日本化。

下面这张图，可以考虑参选2019年较具时代意义的照片。

它是中国楼市进入极端大分化时代的里程碑，它让鹤岗在2019年4月份温暖的楼市小阳春里不合时宜地成为了焦点。

鹤岗的白菜价房子让中国人突然惊醒，原来所有的投资都不能逃脱客观规律，原来房子会进入论套卖的时代，原来房产还会沦为负资产，会成为埋葬财富的坟墓。

人口流失、少子化、老龄化、城市经济衰退……这是鹤岗的困境，也是日本小城市过去三十年里每一天都在面对的困境。

今天，这些日本小城市出现了越来越多没人要的“鬼屋”，政府不得不成为“空屋银行”，把房子白送给人住，就算是处在东京大都市圈外围的奥多摩地区也不能例外。

中国还有那么多远离都市圈的收缩型中小城市，它们的明天会是如何？

不要心存侥幸。

那些收缩的小城市就让他们自己去玩吧，而像苏州这样的明星城市，无论如何都要用尽一切办法解除他们的枷锁，尤其是那些筑在房地产之上、看起来华丽而又脆弱的桎梏。

毕竟，国与国之间的竞争说到底已经是产业的竞争。