楼市新政一周年:除了价格,还有没有破局之法?
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过去的8天,对苏州楼市来说是一个风平浪静的小长假,业内担心的国庆再出新政并没有出台。其实也在情理之中,至去年国庆新政以来,大环境一泻千里,
“卖不动,涨不了”
已经成为苏州楼市的“新常态”,也达到了新政让楼市缓一缓的目的,再搞下去开发商真得急眼了。
在过去的一年里,开发商已经难熬了,客户的选择面广因此也变得越来越挑剔,投机讨巧不现实,想要“上位”就是要硬本事,是骡子是马得拉出来遛遛,留给市场验证。
所谓时势造英雄,期间在苏州也涌现出来了一批“豪杰”,那就是去年拍出来的一大批地王项目,都知道要卖高价难,在市场环节不好的情况下卖高价更难。但有一个项目却是找到了完整的破局之道,它就是:
金辉·弘阳姑苏铭著
巧合的是,金辉·弘阳姑苏铭著的洋房样板房也在国庆期间对外公开,恰逢新政一周年之际,大有叫板之意,微公子没有去现场,但是对于一向对品质要求极高的金辉来说不会差。
从反馈的信息的来看,现场效果还是不错的,氛围营造可圈可点,运用“花”这一贴合洋房的主题进行包装,不论是参与感还是体验感都非常到位。
言归正传继续说这个项目,
它的破局之道是什么?
1
聪明的产品规划
不知道大家有没有发现,金辉·弘阳姑苏铭著的产品类型很奇怪,它是叠墅+洋房的组合,相同容积率下世面上见得最多的应该是联排+高层,这几乎是板上定钉的少有选择。
而这恰恰就是高明之处。假如这个项目是联排和高层的组合,高层面积小就是刚需盘,拖了整个项目的档次,如果是大平层则和联排产品的客户是具有重叠性的,在这样的市场下,总共就这么点客户,分一分更加没有了。
而这个项目叠墅和洋房的组合很好的解决了这个问题,叠墅产品面积段在120-310㎡,明显的再改型产品,而洋房产品(也是本次样板房开放的主儿)的面积为115㎡,这个面积设计很有意思。
首先肯定不是刚需,保证了项目档次,是改善但又与叠墅之间的客户做了明显的区隔。
其次是这个项目的周边盘,高层产品多的是而且价格不高,基本在20000左右,联排产品也不少,但总价太高。反观叠墅与洋房恰恰是周边少见的。
也就是说:这个产品规划在将客户的数量进行了扩容的同时,对周边盘又进行了有效区隔,处于无竞品的的较佳状态,在定价上就有了更大的空间。
2
颇具亮点的营销策略
姑苏铭著另一个特别之处就是这个项目越卖越好卖。
首开的时候记得好像是卖了4个亿,虽然在当前的市场下已经非常不错了,但也没到非常抢眼的程度,可是,从首开之后的持销期,在别的盘都走不动的时候,它却来跳脱出来了,数据也变得越来越华丽。
究其原因,就是项目营销通盘思考的结果,不在乎眼前得失,做长线效应。
我们可以看到,这个项目的营销动作几乎没有过停休,还动不动的整出些轰动性的事件出来,不断的在市场上进行发声,从客户不知道,到客户认识它,再到客户认可,其实都是在这个过程中实现的。
从跨越756公里的苏州金辉9周年福州媒体行,再到文艺中心举办的心灵朗读者,都做的非常走心,一个让业内看到了金辉做豪宅的能力与基因,一个让客户看到了金辉的人文与关怀。
这就是不断的蓄势过程,先将弹簧不断的进行压缩,后期自然会慢慢的反弹上来,给你一个意想不到的的结果。
3
对细节的优质追求
姑苏铭著不仅有贝式设计,不仅有3万方的王的花园这些大开大合的亮点,对细节的掌控也是毫不好糊。
以洋房来看,作为精装产品,引入了众多的国际先进的品牌,严选日立、西门子、威能等全球先进品牌,这就为客户少去了入住后换不换的纠结。
同时还引入中央空调、地暖等智能科技系统,贴合客户的实际需求,避免自行返工,此外还有贴心入户挂钩、小夜灯、百变收纳等人性化细节设计,从入户到卧室,致力打造品质居住空间,成就高端人居大宅。(交付标准和品牌以《商品房买卖合同》约定为准)
在地产越来越难做的今天,要想客户买单,开发商也许真的需要学习金辉这样“破局者”的精神。
不论是产品还是定位,亦或是营销动作,都要去适应这个变幻多端的市场。
本期完
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