苏州土拍,你看见的不一定是真相。

不可否认地价确实是冷，调控进入深水期，亢奋过去后，开发商都在保持冷静对待。

在几个月前就写过三篇关于苏州楼市文章：

1：苏州楼市会跌5年吗？重蹈杭州覆辙？

2：预测未来3年苏州楼市趋势

3：我为什么不看好苏州房价

上面三篇请勿直接看标题，看里面内容，不要误读标题哈。

苏州楼市行情走势分为整体和局部，整体不涨，局部也会涨，局部也会跌，具体还是要区别对待。限购12个月有的板块，逆势上涨，有的板块顺势下探。

坚定明确自己需求，择机买入或卖出，不要带有感情。

对于每个人购房认个体来说，购房需求，时期，资金，预期，目的都不尽相同，没有放之四海皆准的指导意见，有时候明知买了不涨但是我们依然要买，有时候明知买了会涨，但是我们依然不买。

希望每个人购房者在买房前想清楚，买哪里，为什么买，什么时候买，自己先想清楚在作出决定。

对于本次土拍或者购房疑惑可在底部留言。

很多人关心苏州地王，在12.31号会单独开三篇写地王专题

今天苏州土拍怎么了？

今天苏州的本土开发商怎么了？

今天的苏高新怎么了？

今天的土拍居然没有太多溢价？

今天的土拍，真的是沉默加上沉默更沉默，尤其是早上三连发，底价0溢价成交，基本为今天的土拍打下了基础。

说心里话，今天大家最关注的，就是狮山的紫兴地块，前面的都是开胃菜，因为这个是风向标，总价较高，面积较大，开发难度系数最强，而以后这块土地的规划可谓是狮山另一个桥头堡一样，展现的世人面前。

新区紫兴地块。

楼面价13683元/㎡成交

首先恭喜一下苏高新底价成交。其次，这块地在前面的文章里就写了，根据小道消息就会被苏高新拿下。果然不出所料，不知该忧伤还是快乐。

看到这个底价成交，大家一定认为狮山紫兴地块楼面价直线跌停，止步两万，苏州房价即将大跌，空头拍手称快，楼市调控合理，苏州楼市即将进入寒冬。

但是我们看见的，听见的，都不一定是真的。

我们来算算这块地真实的纯住宅楼面价，这快地的住宅是26w平米。

我们知道商业地块的建设，开发商基本不赚钱的，甚至多数是亏得，如果要对项目本身而言要盈利的话，只能依靠住宅，这块地限制很多，不仅有商业配套，还要早写字楼，这么来算的话基本上，只能靠住宅盈利，所以我们可以简单的认为，这次总价基本给了26w平米的住宅买单。

这么来算的话，紫兴地块 

楼面价约在26222。

而这个价格楼面价，其实不低了，而且是相对合理的。

所以不得不说，土拍价只有狮山和园区是合理的。

当然啦，苏高新的基本套路应该是拿下以后，不久后政府公布旁边的学校是先进学区，学区房稳赚不赔，顺便拉一下仁恒地王，运气好的好，顺便把棠悦湾，锦悦湾也拉进来，尽管可能是意淫。

我们看图片也知道，这次限制太多了，而且对开发商能力也有很大考验，就算底价拿下来，想做到真正的盈利也很好，很多商业自持真的亚历山大。

从紫兴地王的限制，我想起了去年的新城百亿苏州地王，也是如出一辙，

苏州2016-WG-62号“巨无霸”综合体地块（相城区高铁新城地块），新城以106.3亿的总价摘得苏州历史总价地王桂冠，成交楼面价7929元/平方米，溢价率79.29%，项目操作同样极其复杂，商业，住宅，超高，会展，公寓等汇聚了多重也太组合形式。可谓是新城造“新城”

所以往往高总价，低价单的地块，看着很便宜，其实事实并非你想的那样，对开发商，对产品都是一种挑战。

在回过头看紫兴这块的限制要求，土拍前我就很疑问，这么大的体量，这么多的限制，感觉就是为了某个开发商量身定做的，或者私下里肯定协调过，不然不会规定的那么细那么多不合理要求，这种要求好像是开公司投标地块，自己拿出来的方案一样，现在苏高新接盘，瞬间明白了。

不过目前土拍政策高压情况下，只能说土地有倾向性，不会有为了谁量身定做。

太湖新城的38号地块

无独有偶，同样吴中太湖新城的38号地块，也是被低估了。

38号地块位于吴中太湖新城，11点正式开拍，也是底价成交，这块地的要求也不低，要求有酒店式公寓和塔楼，总体起拍楼面价7839元/㎡，0溢价成交。

该地块被金融街融拓（天津）置业拿下，；楼面价7839元/㎡。

看这块地的要求，我们会发商业面积也占了一大半，而且容积率还不低，所以商业面积是远远大于住宅面积的，按照我们上面分析的紫兴地块因素，这块地的真实住宅楼面价约在20201rmb/平米。

而且他的商业容积率极高，未来对开发商的挑战及其大。

通过今天的土拍，我们可以发现在这种敏感时期，苏州土地市场遭遇滑铁卢，成交的大多数地都被外来房企拿下的，本地房企你们去哪里，怎么快出来战斗。是看透了苏州土拍的，还是都谦虚的不出来捡漏。

苏州这拍地的限制参数和购房条件参数，有的一拼，限制开发商限制买房人。

关于苏州土拍，有什么想说的