中环全线通车三周年 这5个被寄予厚望的板块潜力兑现了吗?

2018年7月16日，中环正式迎来全线通车三周年。曾经那些被寄予厚望的中环沿线板块——浒通、金枫路、太湖度假区、高铁新城、甪直等板块的价值潜力是否都得以兑现了？今天让我们将一同走近这些板块，去一探究竟。

（苏州中环全线示意图）

浒通板块：

中环西线助浒通从“土味乡镇”到“改善之城”

中环沿线中，发展较快的当属中环西线，而这其中受益较大的就是浒通板块了。

浒通板块，位于苏州城西北，距离苏州古城区大约十几公里，提到该板块，相信大部分苏州人的反应就是“土”、“乡下”，苏州楼市“洼地”等等。然而随着2015年中环西线的通车，古老的浒通板块也开始逐渐“改头换面”，各项潜力都在逐一兑现。

板块潜力最直接兑现的便是交通网路，如今的浒通板块除了拥有中环西线，更有轨交3号线、有轨电车2号线、沪宁城铁苏州新区站，以及规划中的轨交6号线等“全覆盖式”交通线贯穿其中。现在恐怕再说浒通是“乡下”就不好意思了，因为毕竟从这里去往市区不过半小时路程而已。

（中环快速路西线实景图）

道路的发展是基础，辅之以完善的配套，才能最根本上留住人气。新区永旺梦乐城、宜家家居两大重量级商业配套选择落址浒关，并且就在中环快速路路口。如此选择，想必与中环不无关系，中环快速路的通车注定会为两大商业体带来更多的客流量，扩散其商业影响力，同时也能为板块带来更多的外来人流，活跃板块氛围。

（新区永旺）

就这样，浒通板块原本荒寂的土地慢慢被全新的城市建筑所“占领”，与此同时，中环西线也在引导着更大的“军团”前往这片土地，那就是房地产开发商。而各大房企似乎也都提前知晓了浒通板块未来的“潜力值”，争先恐后地加入了板块土地的“抢夺战”中，随之也迎来了浒通板块土地市场的“大爆发”。

近两年浒通板块迎来了包括禹洲、万科、苏高新、金茂、金地等众多知名房企的青睐，“地王”楼面价也在不断被刷新——直逼1万5，对比中环通车前该板块7000元/㎡左右的“地王”楼面价，这个涨幅应该是板块土地价值兑现的最直接体现。地价与房价的变革，同时也引导着板块居住结构的调整，曾经的刚需置业之地，现在早已在改善的路上越走越远，以禹洲嘉誉山为代表的一众项目正在用实力践行这一道路。

（刚刚公开的禹洲嘉誉山项目售楼处）

随着中环通车效应的持续显现，以及政府对“西扩战略”的加速运行，中环西线也将会发挥更大作用，浒通板块更加有力的崛起还在未来。

太湖度假区：

中环太湖度假区支线 保板块成“刚需置业福地”

中环快速路太湖度假区支线（子胥快速路），东起东山大道，沿子胥路向西，终至苏州太湖度假区。一直以来，太湖度假区都因房价便宜而备受刚需客的关注，事实的确如此，从苏州大市来看，太湖度假区应该是目前苏州特别的“价格洼地”，而板块对刚需的捍卫也是“从一而终”。

（中环太湖度假区支线示意图）

早前，板块内的华丽家族太湖汇景、太湖相王府等项目都受到了苏州刚需客的极力热捧，直至现在，华丽家族太湖汇景还经常登顶销售套数前列。近年来随着苏州土拍浪潮的席卷，太湖度假区板块迎来了不少新客，北辰、龙湖、路劲等，虽然土地的竞争力有所增加，但同其他区域相比，该板块楼面价仍居于“洼地”，从地块成交楼面价即可看出：路劲地块成交楼面价9566元/㎡、龙湖地块成交楼面价11111元/㎡.....

如果说中环快速路成功地将浒通板块从“刚需洼地”拉入“改善大军”，那么中环对于太湖度假区板块来说，未来将会吸引更多的刚需置业者投入太湖度假区板块的怀抱。

金枫路：

地王诞生地 中环西线再为板块添“实力”

木渎金枫路板块作为新城西重要板块，紧邻狮山核心商圈，正在逐渐成长为苏州城西下一个繁华之地，而中环快速路的通车，中环西线与金枫路无缝对接，也再次为板块的繁荣添上重彩一笔。

（中环西线金枫路段示意图）

金枫路板块可谓是“地王”的诞生地之一，2016年国瑞凭借24744元/㎡的楼面价一举成为当时的吴中地王，但没过多久，该记录就被同在该板块的中铁建打破，中铁建以28965元/㎡的拿地价格刷新了“地王”楼面价，并保持至今。

伴随着中环的通车，金枫路板块也迎来了板块内项目的“新老交替”，正荣、苏高新大成珺、天地源拾锦香都等老项目逐渐进入销售尾期，中铁、上实、金茂等新项目又接踵而来。未来中环快速路将作为板块的“特别优势”，为板块新项目的成交再助一臂之力。

高铁新城：

中环北线为高铁新城“火上加油”迎全市销冠

如今的高铁新城一派繁荣景象，众多利好使得板块实力愈发凸显，而这其中中环快速路起着不可忽视的作用。中环快速路北线太阳路段紧贴高铁新城南边而过，并在板块内与轨交2号线形成十字网，中环快速路的通车极大地助力了高铁新城板块价值的更快兑现。

（中环北线示意图）

回顾往昔，01年相城区刚刚设立，07年相城还被沪宁线、325国道等东西道路所阻隔，成为苏州一隅被遗忘的角落，那时的高铁新城更是默默无闻，更不乏“高铁新城太偏了，那里的楼盘会不会不太正规？”这样的担忧。而如今的高铁新城早已不可同日而语，轨交2、4号线、312过道、沪宁高速等主动脉交错成立体畅达网络，轻松对接古城区，中环北线的到来更是再为高铁新城“火上加油”。

(中环北线实景图）

除了中环的驾到，高铁新城还规划总面积近100万平方米的10大项目将率先耸立在高铁新城核心商务区，城市新形象正在凸显。除此之外，南师大、苏大附属学校纷纷选择落址于此，高铁新城又成了人人艳羡的“教育圣地”，高铁新城着实已经走在了崛起的路上。

伴随着中环的规划与建成，相城区土地市场同样迎来辉煌时期。2015年中环全线通车，相城土拍收获63亿，2016年更是半年便已超过260亿，整个相城土地市场在中环通车后的一两年内全面苏醒，高铁新城更是在这几年里脱颖而出。据搜狐焦点统计，2018年上半年全市成交金额、套数、面积三连冠的项目——MOC芯城汇，便坐落在高铁新城板块、中环北线沿线上，中环快速路的吸引力不容小觑。

（MOC芯城汇东北侧即为中环北线）

甪直：

配套发力迟缓中环东线价值未充分显现

讲到甪直，大家的排名前列印象应该还是古镇，而且还是苏州郊区的古镇。虽然紧靠园区东，但过去却因交通的不畅、配套缺乏等原因一直被“雪藏”，与其它板块大刀阔斧的变革相比，甪直板块的发展一直显得后劲不足。

（中环东线实景图）

为更快实现甪直板块价值，政府也对甪直板块做了详细规划，但由于板块规划刚刚提上日程，真正落到实处还需不少时间，因而，即便中环快速路为板块带来了一定的“希望”，但短期内板块配套短板依然明显，板块价值潜力尚不能够完全兑现。

（甪直板块规划）

中环快速路的全线通车，只能说在很大程度上帮助甪直板块实现了交通的进一步完善，除了中环快速路，规划中的轨交6号线也将来到甪直，让区域摆脱无轨交的硬伤；此外甪直板块还将借助自身地理位置优势，拥有半小时即可抵达上海的“特殊福利”。

目前享受着园区溢出效应的甪直板块，地价和房价都有了突飞猛进的进步。2016年，弘阳甪直拿地，楼面价14191元/㎡，溢价率高达240.59%；紧接着旭辉、保利纷纷在甪直收获自己的地块，楼面价也都破万。但这终究是地缘性客户给板块带来的“福音”，未来板块能否实现持续性地突破，吸引更多的非边缘性客户，还要看板块配套等能否快速跟上来，甪直板块价值能否全面兑现，现在不能肯定。

中环的开通，不仅便利了交通，同时也带动沿线板块发展，促进了板块商业繁荣，更推动了板块房地产的升值。目前浒通、太湖度假区、金枫路、高铁新城等板块价值潜力都得到了不同程度地兑现，然而以甪直、青剑湖为代表的一些板块却仍在这条路上奋斗着，未来随着苏州大市格局的进一步形成，中环快速路对沿线板块的潜力挖掘也将更加明显。