全国限售背后:限售年限=筹齐首付时长 是巧合吗?

楼市调控一轮又一轮，这一次，“限售”的力度和范围还进一步扩大。

不过国信证券区瑞明、王越明周一发布报告，认为“限售”扩大，对开发商、土地财政乃至产业链来说，都不一定是负面影响；而且从需求的角度来看，“限售”还有可能是在为培育新的有效住房需求争取时间。

通过测算近日出台补丁政策的七座城市，居民购房筹集首付需要的年限，国信证券发现，这七座城市的“限售”年限，正好是这些城市的居民凑齐一套普通住宅首付需要的时间。

楼市的价值投资崛起

我们认为，从楼市投资的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易的投机行为，有利于让楼市运行得更健康，更长远。

买入后长久持有是投资，短线出入是投机。中国楼市真正开始发展的近二十年里，躺着赚钱的短线炒房客一直活跃在各个城市。

不过，“房住不炒”被提出后，政策层面抑制投机的决心明显。国信证券认为，目前36城出台的购房之后2-3年“限售”（个别城市是5年以上）的政策并不是为了消灭房地产的投资需求，而是为了抑制“短线客”、抑制“投机”，帮助楼市实现价值发现。

“限售”最终是为了新的住房需求？

“楼市”也是要“讲政治”的。

国信提出了一个有趣的观点：不同年限的限售，最终都是为了新的有效住房需求，因为不同城市的限售年限，恰好是这些城市的居民筹齐首付需要的时间。

国信证券指出，经济过热或是房价飙涨时，政府大概率会出手给楼市降温。而这种恰到好处的“限售”年限，还能够把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力通过时间培育起来，待政府下一轮需要再“刺激楼市来救经济”时，再将这些需求释放出来。

“房地产是调节周期和平衡利益的工具。”尽管中国一直在探索更多的增长途径，但房地产向上涉及钢铁水泥，向下影响居民财富渗透至零售销售，可以说房地产不仅是经济问题，还是重要的民生问题。国信证券指出，房价既是经济问题，也是民生问题。

“限售”对开发商、土地财政及产业链未必负面

理论上，“限售”短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求向新房市场驱赶，若此，对开发商、地方财政及产业链，均未必负面。

先来看开发商。多数的分析观点认为，新一轮的楼市调控出台，尤其是这次还首次加入了“限售”，房地产投资增速会随之下行。

不过国信证券认为：

既然前期陆续已有30个城市出台“限售”政策都未能阻挡聚焦地产主业的优势企业的股价从年初以来一路震荡向上，这次再增加六个城市又能有什么影响呢？

土地财政方面，国信证券测算发现，这次出台调控“补丁”政策的七个城市，土地出让金在公共财政收入中的占比，均远超平均水平。所以新房市场扩大，土地财政不一定会受到较大负面影响。

而且新房产业链比二手房更广、更长，所以国信证券认为，“限售”对产业链亦未必负面。