TA 来了!苏州第二次集中土拍!“竞品质”新政是否惠及苏州?

排名前列次土拍结束后，所有人都在翘首以盼第二次集中土拍的确切消息，今天他来了。

重点信息一览：1、出让数量：共计23宗地，吴中区1宗、相城区7宗、高新区3宗、工业园区4宗、吴江区8宗！2、土拍时间：9月1日正式开拍，连拍三天！3、特殊要求：本次出让的城镇住宅用地均不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。4、土拍价格：7号公告总计起拍总价313.2亿元！公告原文在今天推文的第二条，感兴趣的小伙伴自行查阅。

重点地块预览湖东大项目，车坊喜迎补仓湖东，还需要我多说吗？人才公寓旁，配套成熟，妥妥的焦点地块。性质为商住，从产权时间和容积率来推测，预计会配备商业、公寓，也会有住宅部分。不允许分割销售，盖章：是个大项目！

车坊的“新房”在路上了，这次的补仓将缓解板块内需求紧张。胜浦也有两宗地块，承接园区核心外溢需求。新区：规划早就有了，就等项目落地

高新区此次共计供应3宗地，2宗狮山横塘、1宗浒墅关。

狮山横塘1宗地属于新规划城市RBD项目（游憩商业中心项目）的一部分，该项目总投资30亿。

相城：苏大高中落地

而且一直待定的苏大高中也定址了，也就意味高铁新城的孩子们马上就可以在家门口读高中 ，15年学校环绕！上学不用往陆慕黄埭跑了！

其余地块的情况，小焦不再赘述，今天我们来聊一聊集中土拍带来的影响。

“竞品质”多城试行，苏州是否会是下一个新政试点城市

杭州：“竞品质”地块全部要求现房销售！

昨晚零点刚过，杭州市规划和自然局发布了第二批住宅用地集中出让公告：一共31宗涉宅地块，总起拍价633.8亿元，分别约9月7日、8日两天出让。

伴随着出让公告一同落地的，还有开展“竞品质”试点的通知。本轮土拍当中，将有10宗地块要求试行“竞品质”，每个城区各有一宗。

值得关注的是，“竞品质”地块全部要求现房销售！

这将是杭州土拍市场的一个大变局，如果试点持续扩大，将从根本上改变杭州楼市。也会一定程度影响苏州楼市政策。

深夜发布的土地出让公告

简单来说，这一次土拍新政以后，对开发商实力要求很高。

各位开发商拿地千万不可上头，否则代价极高，将会成为较大的输家！

而政府、购房者双赢。前者土拍金照收，还有可能无偿拿到政策性租赁房源；后者有机会买到高品质的现房项目了。

北京：竞拍最后一阶段，考察竞买人建设高标准商品住宅的能力（信息来源：财经杂志、克而瑞房价北京）今年5月10日-11日，北京集中土拍首秀，展示了北京的操作标准与拍卖流程。北京那次土拍，基本采用三阶段竞买规则，排名前列阶段单纯拼资金实力，当投资拓展方报价达到较高限价后，自动进入第二阶段竞报。第二阶段主要考查房企对政府的让利空间，即政府持有商品住宅产权预设份额或配建公共租赁住房面积，这两个指标也达上限后，竞买人进入第三阶段投标。最后阶段考查的是竞买人建设高标准商品住宅的能力，投报方案包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等内容，评委会根据各项评分确定竞得人。5月18日下午，北京市规划和自然资源委员会官网发布了北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块R2二类居住用地等10宗地投报高标准商品住宅建设方案时间安排相关事宜的通知。

南京：从竞买条件、摇号资格、合同约定、住宅设计品质四个方面着手（信息来源：好地讯）今年6月22日，南京“竞品质”文件流出，虽然官方还没公布，但已经传到了多家房企手中。

从通知看，南京的“竞品质”主要从四方面着手，分别是竞买条件、摇号资格、合同约定、住宅设计品质。竞买条件：“竞品质”将视地块而定；“竞品质”地块房企需具备二级或二级以上开发资质（不含暂定）；保证金提至起价的50%；将对房企按“三条红线”标准进行风险评估，碰线房企不得参与竞买。摇号资格：单幅地块有20家以上企业参与摇号的，将依照“竞品质”标准打分，原则上仅排序前5名次分段的企业可参与摇号。合同约定：房企的品质承诺，将在出让合同中明确，并写入不动产登记证，有据可依。住宅设计品质：当住宅建筑不大于18层时，不得采用外廊内天井户型，不得采用超过两梯四户的户型；入户首层门厅和地下车库入户门厅应采用同住宅套内标准整体装修；统一封闭阳台；居住区需人车分流；地下车库层高不得低于3.8米等。成都：中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价（信息来源：成都住建、四川建设在线）今年3月22日，成都市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到：中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案。中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都市土地竞拍。6月7日，成都市住建局、成都市规划自然资源局联合出台了《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细明确。

新建商品住宅对材料选用、防水防涝、设施设备配置、智能化系统设置、植物选配、树木胸径等方面均从技术上进行了明确。《技术管理规定》分共用部分、套内空间、室外环境3部分，对外墙、外门窗、走廊、电梯、出入口，厨房、卫生间、阳台，小区围墙、照明、铺装及景观绿化等分别提出了具体的要求。西安：“限房价、定品质、竞地价”，住房价格和建设品质等要素在出让合同中明确（信息来源：西安住建）3月30日，西安发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到：

除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

集中土拍：不断完善土拍机制，新政加码控制楼市良性发展

今年2月，自然资源部要求22个重点城市的住宅用地要集中出让，全年不超过3次。官方要求集中拍地的目的很简单，就是引导市场回归理性，同时增加供应抑制房价。

但首批土地拍卖后，市场的走向好像超出了初衷和预期，比如重庆热点版块土地溢价率高达129%；杭州土拍热度很高，反而拉高了市场预期。苏州5月底的三天土拍在限价条件下，溢价率都保持在15%一下，相对来说，是成功的，没有超出市场预期。

一年只出让3次地，再加上央行设下的3道红线，这就更考验房企的资金能力。那么融资成本更低、资金实力更雄厚的国企、央企机会更多，中小房企则更难了。

而不断加码的出让政策限制，就算是国企老牌开发商在拿地时候也需要更加谨慎。不会再出现房价比楼面价还要低，中铁诺德赔本赚吆喝的局面。

集中拿地，也带来集中入市的局面，老百姓的选择面更广，如果不能打造真正优质的产品，越卖越差，也就越难拿地。

小焦个人认为，新土拍的“两集中”和“三条红线”“竞品质”都将成为企业分化和行业转型的助推力量，也必将进一步贯彻“房住不炒”的理念。

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