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上海普陀润雲金茂府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】润雲金茂府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】润雲金茂府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

润雲金茂府清退两套!

建筑面积170上叠和217㎡下叠!

总价1600+至1900+!

欲购从速!

上海普陀润雲金茂府

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Shanghai Putuo Runyun Jinmao Mansion

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楼盘信息

而本案项目地处中环旁,距中环线直线距离仅约1.5公里(数据来源:百度地图),金茂+华润置地+建发,三家巨擘开发商联袂开发,低密科技别墅区+5000元装标+无保障房+无中小套型,均价仅约8.9万/㎡

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外立面:项目以“雅映金石”为设计理念,采用横向大面积连贯玻璃及落地窗,搭配铝板和中空LOW-E三玻两腔,形成大规模窗墙比,实现了极致的采光和视野

整体立面石材占比超过70%,且采用进口石材打造,成本要远高于豪宅中常见的铝板立面

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上海普陀润雲金茂府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】润雲金茂府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】润雲金茂府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

景观:润雲金茂府遵循“隐于自然,显于贵隐”的设计理念,打造了一轴五象十巷两谷的五感园林体系,为200位雅士呈现了一幅可游可居的立体山水画卷.

入口府门,以乌桕林为主景树,结合置石打造充满艺术品质感的迎宾府厅.

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上海普陀润雲金茂府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】润雲金茂府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】润雲金茂府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目规划了约1000㎡的新奢会所,对标5000万级配置,新奢会所里有雪茄吧、私宴厅、兰心瑜伽室等,将社交、休闲、健康场景融为一体.(仅示范展示期间功能,实际会所功能以交付后为准)

私享会所以宋式山水为魂,将万里江山凝练于方寸之间.设计师以留白构建呼吸感,铺叠塑造层次美学,在虚实光影与流转动线中,营造出移步换景的沉浸体验.

十二大主题空间,演绎着东方生活的十二种诗意可能:私宴厅中风华宴飨,觥筹交错间尽显从容气度;禅意茶室松间饮茶,风过无痕,唯留茶香入心;水庭望月,静观天光云影,一窗一景皆成画;写意空间片刻休憩,看竹影摇光捕捉东方美学的灵动瞬间.

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意大利雪花奢石、手工錾刻金属、透光树脂玻璃……每一处细节皆是对“艺术奢居”的极致诠释.这不仅是一座会所,更是一处让塔尖圈层邂逅同频知己、共鸣生活之美的精神栖居地.在这里,东方意蕴不再停留于形制,而是成为一种可感知、可体验的当代生活方式.

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精装车库,金茂这次也拿出了流光穹顶的天幕和定制化的归家门头,甚至地面都采用了石材来增加奢华感.

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高品质精装交付.润雲金茂府以8大精装系统,从人性化、健康、收纳、五感、社交、精工、智能化、颜值等维度,打造上海顶级豪宅的品质.很多硬核配置与细节设计

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产品信息

润雲金茂府在1.29容积率下,规划了纯粹的四层叠墅,更大的楼间距、更大的绿地花园,更丰富的社区景观

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上海普陀润雲金茂府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】润雲金茂府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】润雲金茂府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】此外,项目还革命性地通过南北双入户门厅+定制独立电梯设计,实现了“独门独户”的独栋体验,全系户型层高均在3米以上,客餐厅等公区部分层高更达到3.3米!

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下叠户型分析

首先能看到超大南向绿地花园,与客餐厅连为一体.这个边套户型,还带有侧向绿地花园,巨大的L型庭院,家庭聚场、静谧花园、亲子互动皆随心所欲.

仅作示意具体以交付为准

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一楼的客餐厅、厨房及北向卧室,均能获得庭院景观视野.

2层设置卧室空间,2个套房+1个类套房.主卧步入式衣帽间,双台盆加浴缸的设计,再加上一个观景阳台,奢阔尺度直逼250+㎡的大平层.

地下室层高约5.8米,业主也可以分隔为2层,进一步拓展使用空间.家庭影院、健身房、酒窖、台球桌、兴趣工坊等

上叠户型分析

先看3-4层的主体空间.和其他常规上叠3层会客厅+4层起居室不同,项目将会客空间放在了4层,这是为了和顶层露台会客聚会功能整合在一起,形成更加合理的动线.

仅作示意具体以交付为准

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3楼卧室空间,格局与下叠一致,2个套房+1个类套房3卧设计.

4楼会客层,私家电梯直接入户,电梯出来就是客餐厅和露台一体的超大开放空间.

接下来,则是项目的突破之处:入户绿地花园、地下室及顶层露台.

仅作示意具体以交付为准

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上叠从北绿地花园入户,经私家电梯直接进入3层或4层室内空间,或进入B1夹层地下室.

从4楼客厅层楼梯往上走,到达露台层

品质革命

作为首个纯墅金茂府,润雲金茂府首次将“科技墅”概念完整落地.

12大绿金科技系统全面覆盖地上地下空间,地下室也能通过“五衡一舒科技”(衡温、衡湿、衡氧、衡净、衡智、舒静)实现四季如春,解决潮湿及通风不畅等痛点,让地下室成同样舒适、真正可用的空间.

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板块信息

中环配套之王教育、生态、产业全面开花,项目直线距离15号线祁安路地铁站仅约500米

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商业方面,项目西侧约500米就是15号线祁安路站地上盖TOP金光汇(在建).

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教育方面,普陀区人民政府与上海外国语大学签署合作办学协议,计划于桃浦智创城共建一所九年一贯制学校——上外附属桃李未来实验学校(暂定名),将创办为一所具有实验性、探索性、示范性的学校.

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医疗方面,西部区域性医疗中心(暂定)完成设计方案批复.其总建筑面积约23.9万㎡,床位1000张,将按照三级甲等医院标准打造大型综合性医院,将为区域医疗资源再加码,满足多样化、个性化、高品质就医需求.

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产业方面,约2.5公里祁连山路创新产业发展带正在建设,包括东方雨虹、德爱威、乐凯新材料、睿创微纳、安生教育集团、香港大学商学院等一批优质产业已落地

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生态休闲,百万方的桃浦中央绿地+国金体育中心,承载着未来整个上海西北区域居民小资生活的需求.

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### **上海润雲金茂府项目客观分析报告**

润雲金茂府位于上海市普陀区武宁板块，作为中国金茂“府系”产品线在内环内的作品，其定位是核心地段的高端科技住宅。以下分析将基于项目定位、公开信息及板块特征，为您拆解其核心优势与潜在考量。

#### **一、 核心优势分析**

1. **强大的品牌与产品系背书**

* **“金茂府”IP价值**：中国金茂的“府系”产品在全国高端市场拥有较高认知度，其核心卖点“绿色科技系统”（如恒温、恒湿、恒氧）已成为标志。这对于追求现代舒适健康居住体验、且信赖品牌标准化能力的客群有直接吸引力。

* **品质兑现预期**：作为央企开发商，金茂在打造高端项目上经验丰富，通常在材料选用、工艺细节和科技系统维护上能建立较强的品质信心，降低了部分“交付风险”。

2. **优越的内环内地段与配套**

* **成熟中心区位**：项目地处普陀区内环内，武宁路板块发展成熟，城市功能齐全。其最大的价值在于能即时享受上海市中心**成熟、高能级的配套**，包括便捷的轨交网络（临近多条地铁线）、中山公园、静安寺等商业辐射，以及华山医院、华东医院等顶级医疗资源。这是一种“确定性”，无需等待规划落地。

3. **稀缺的新房供应**

* 在上海内环线以内，可供开发的全新住宅土地已极为稀少。润雲金茂府作为该区域为数不多的全新项目，本身就具备**稀缺性价值**，对于坚定选择市中心、青睐全新物业而非二手房的改善客群是重要选择。

#### **二、 潜在考量与客观分析**

1. **板块价值的认知差异**

* 普陀区虽是中心城区，但在上海传统的区域价值排序中，其整体城市界面、历史口碑和房价标杆作用，与隔河相望的静安区、长宁区或对岸的黄浦区相比，存在一定**心理溢价差距**。这可能会影响部分对“顶尖地段”有严格要求的买家的决策，也可能在未来二手房市场中体现为与绝对核心区的价格差。

2. **周边环境的复杂性**

* 项目位于成熟老城区，不可避免地被老旧住宅、城市主干道（武宁路）所环绕。虽然社区内部是崭新的高科技住宅，但**外部城市界面较为混杂且难以改变**。部分楼栋可能面临噪音、视野遮挡等问题，需仔细查看不利因素公示并实地感受。

3. **科技系统的双刃剑效应**

* **使用成本与依赖度**：金茂的科技系统能带来舒适体感，但也意味着更高的能源费和维护成本。居住者需适应其运行逻辑（如无法随意开窗），且未来对物业的维护能力要求极高。

* **长期维护与折价风险**：科技住宅的复杂系统在十年甚至更久后，其维护状况和更新成本将直接影响房产价值。市场上对此类住宅的长期保值性存在不同看法。

4. **价格与竞品对比**

* 项目定价必然锚定“内环+金茂府+新房”的稀缺性，单价与总价均处于高位。因此，其**直接竞品并非周边二手房，而是其他内环或近内环的高端新盘**（如静安、虹口、徐汇滨江等板块项目）。决策时需横向对比：是选择普陀的顶级产品，还是选择其他传统高价值板块的中等产品？这取决于对地段与产品本身的权重分配。

#### **三、 总结与决策建议**

润雲金茂府是一个特点极其鲜明的项目，其优劣几乎一体两面：

* **它代表了一种“确定性”的市中心现代顶级居住方式**——品牌、科技、成熟配套都是看得见的标准答案。

* **但它也考验着买家对“非顶级板块”的接受度**，并要求对未来科技系统的维护有充分信心。

**适合的客群**：

1. 注重室内居住科技体验与健康环境，将产品力置于首位的改善家庭。

2. 工作与生活圈紧密依赖普陀、长宁、静安等西区，强调通勤便利与成熟配套的市中心主义者。

3. 认同金茂品牌，偏好全新物业，且资产配置中需要上海内环不动产的买家。

**建议审慎对比的客群**：

1. 将“顶级地段身份象征”作为首要购房目的，对区域价值高度敏感的买家。

2. 习惯于自由开窗通风、对机械系统敏感，或非常关注长期持有成本的购房者。

3. 需要在不同顶尖板块间进行精细化资产配置的投资者。

**最终建议**：决策前，务必进行两项关键动作：一是**在不同时间多次实地考察**，亲身感受社区内外环境，尤其是噪音和视野；二是进行严格的**竞品横向对比**，亲自走访其他同总价段的高端项目，比较产品细节、地段感觉和未来潜力，从而明确自身最核心的需求排序。