2019年上半年全国房地产总结与展望

2019年上半年，随着“因城施政，一城一策”的贯彻落实，房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计增速双双回调，东部率先转冷下，中西部成目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨：新开工面积波动上行，增速短暂冲高后回落；土地购置面积保持低位稳定并由小幅回升，在这二者作用下，开发投资额保持高速增长。

　　总结

　　1、开发投资额增速保持高增长，前5月增速微降但仍有11.2%

　　2019上半年，房企的开发投资热情持续高涨。1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，累计同比增速小幅回落，较上月下降0.7pts至11.2%，但依旧维持高位，连续5个月保持两位数高增长。5月单月开发投资额达11858亿元，环比大涨13.87%，投资热情可见一般。

　　究其原因，上半年房地产开发投资额保持高增速增长主要源于两个方面因素：一方面为了加速回款，房企普遍加快了工期，新开工面积稳步增长，成为开发投资额高增的主要支撑；另一方面热门城市土拍持续火热，房企拿地热情也较为高涨，致使土地成交面积底部回升。例如长三角、粤港澳城市高总价、高单价地块频频成交，土地流派情况也持续改善。

　　2、销售面积、金额累计增速双双回调，中西部为主要销售支撑

　　2019年1-5月，全国商品房销售面积55518万平方米，累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大了1.3个百分点；销售金额为51773亿元，累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。从5月单月数据来看，销售面积为13433万平方米，环比增长10%，但同比仍下降了5.5%，进入负增长区间，可见当前市场成交乏力，增长动力略有不足。

　　从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积累计增速均有回落趋势，其中东北地区下滑最为严重，1-5月东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点。当前成交支撑主要以中西部为主，各区域都有不同程度的降温现象。

　　实际上，一二季度的成交热潮并不是各线城市全面回暖。主要原因是因城施策深化、信贷平稳增长、房企加快推盘供货所共同引起。因此，随着此前积压的一部分购房需求消化完毕之后，市场结束短暂的回暖反弹，重新进入下行轨道。

　　3、新开工波动上行，增速冲高回落，土地购置面积小幅回升低位稳定

　　1-5月累计房屋新开工面积为79784万平方米，累计增速在4月冲高至13.1%后回落至10.5%。2019年上半年，月度新开工面积波动上行，至5月已达21232万平方米，环比上涨7.1%，创近半年新高，但同比增速仅4.02%,较4月增速大幅下降了11.48个百分点，增长后劲略有不足。当前新开工量处于高位，主要源于房企手头资金相对宽裕，加之部分政府也将开工进度作为企业发放回款的重要指标之一，因而多数企业都在加紧工期。

　　从土地购置面积来看，土地成交继续低位稳定，2019年1-5月土地购置面积增速同比下降33.2%，降速虽较前值收窄0.6pts，这也与近期土地市场回暖密切相关，部分热门城市诸如天津、杭州土地成交量依旧实现了同环比齐增。预判6月，我们认为开发企业土地面积购置增速仍有望小幅回升。

　　4、物业待售面积持续减少，住宅库存较2018年初下降21%

　　截止到5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少452万平方米。其中，住宅待售面积减少413万平方米，办公楼待售面积减少22万平方米，商业营业用房待售面积减少28万平方米，待售面积继续保持下滑趋势，库存量仍处在下降通道。

　　此外，各类物业类型库存均在下降，其中住宅库存下降较快，较2018年初减少21%，考虑到后续成交仍有回落风险，库存下降的速度将继续放缓。商、办库存延续下滑趋势，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。

　　展望

　　1、不同能级城市表现将持续分化，销售面积仍将下行而金额有望保持微增

　　整体来看，随着市场成交热度转淡，前5月销售规模已有所回落，但考虑到下半年房企将迎来业绩冲刺，整体成交规模还将有一定的增长，而增速或将延续小幅下行态势，主要源于各能级城市的结构性分化。

　　在市场政策、价格等保持相对稳定情况下，一线、核心二线城市积压的观望购房需求逐渐释放，销售仍将保持稳中有升。尤其值得关注的当属长、珠三角等都市圈的核心城市，因城市基本面良好和源源不断的外来人口涌入，需求面稳固支撑，在下半年仍会有相对亮眼的表现。而三四线城市由于此前热潮所消耗的购买力尚未恢复，加之棚改货币化安置政策逐步退潮，购买力局限也将导致部分城市的销售面积持续下行，而这部分又占全国销售总量的60%以上比重，势必拖累整体销售同比继续下行，另一方面，因为房价保持稳定甚至小幅增长，销售金额仍能有望保持增长。

　　2、新开工面积将保持高位，但增速或将小幅回落

　　考虑到目前融资层面尚无收紧政策出台，房企在资金宽裕情况下将会考虑加紧在窗口期开工，且下半年恰逢企业冲刺业绩，在强调回款的客观压力下，多数企业也会加紧工期和加快推盘节奏，因而也会刺激下半年房地产开发企业的新开工特别量稳步增长，维持高位。但是由于2018年下半年基数较高，加之目前已经有增速回落的征兆，因而预判新开工增长动力略有不足，增速或将小幅回落。

　　3、土地购置增速将低位回升，核心一二线城市仍是争夺焦点

　　下半年，我们认为在整体房地产行业政策面没有出现大幅宽松信号的情况下，土地购置面积增速仍会保持相对低位，当前已经有部分城市诸如苏州、天津、杭州土拍市场出现了回暖迹象，因而预判增速也将从低位缓慢回升。

　　值得注意的是，下半年结构分化将更加明显：一二线核心城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加放宽落户带来的潜在住房需求预期，土地市场将持续回暖。而三四线城市因棚改政策收缩致购买力普遍丧失，投资风险逐步加大，房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线，因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。