苏州6号土拍吸金284亿 20宗宅地竟透“虚假繁荣”?

搜狐焦点苏州站 2018-02-02 19:08
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2018年2月2日,历时两天的苏地网挂[2017]6号土拍正式落幕,本次土拍公告中挂出20宗涉宅地,成交18宗,总出让金额约284亿,是近两年出让金额最高的一次土拍,已接近去年苏州市区全年总出让金额的三分之一。

2018年2月2日,历时两天的苏地网挂[2017]6号土拍正式落幕,本次土拍公告中挂出20宗涉宅地,成交18宗,总出让金额约284亿,是近两年出让金额最高的一次土拍,已接近去年苏州市区全年总出让金额的三分之一。

本次土拍中,平均溢价率为13.59%,最高溢价率为吴中71号地,溢价率达39.78%;最高楼面价为新区82号地,楼面价为27075元/㎡;在拿地房企中,有兴隆兴业、美的、越秀、联发共计4家房企首入苏州。在本次土拍中有个别地块被哄抢,但整体来看,2宗地流拍、5宗地底价成交,开发商回归理性,“284亿”或许是一场“虚假繁荣”。

姑苏区三地近乎底价成交

古城西北豪宅圈为房企“续命”

本次土拍按照惯例,依然由姑苏区地块打头阵。作为近年高价地频出的古城版块,本次姑苏区3宗相隔不远的地块却让人大跌眼镜,三宗地几乎全部底价成交。不过,古城区的地块底价成交也并不便宜,三宗地成交楼面价均超过了21000元/㎡。这一价格远低于附近泰禾、银城当年拿地的楼面价,虽说三家房企捡漏,但未来古城改善类住房房价或许将稳定在“4”字头。

拿地的三家房企中,朗诗和华宇在售项目均接近尾盘,在苏州缺乏土地储备,此次拿地也为其深耕苏州的脚步“续了一命”。而另一家在古城已有土地储备的永威,在去年年底拿下的古城地块住宅部分最大计容面积仅为6800㎡,此次永威拿下古城68号地,也是为寻求在苏州市场的更多可能性做准备。

同一个吴中 不同的“身段”

太湖“火”了 古镇“凉”了

吴中是本次土拍中挂地最多的区,7宗地跨6大版块,本应该是最大的“货仓”,但却罕见的出现了流拍。本次吴中的6大版块也出现了“几家欢喜几家愁”的局面。

吴中7宗地中,竞争最为火热的是太湖度假区71、72号地和临湖75号地,其中太湖度假区两宗地均进入一次报价,且被龙湖“双杀”。临湖地块则被兴隆兴业拿下,该房企为首次进入苏州。两大版块均是依托太湖而居,激烈的竞争现象体现出房企对于苏州环太湖区域的看好。

与环太湖版块形成鲜明对比的是甪直、越溪和木渎三大版块。木渎版块近两年地价大有冲“3”之势,本次73号地虽说不如前两年出让地块位置优越,但其一次报价区间也是稳稳超过20000元/㎡,最后却被金茂以1.7%的溢价率拿下,木渎两年来土地成交楼面价首次跌破“2”字头。

越溪和甪直情况更为惨烈,两版块内地块均现流拍。被各家媒体誉为“甪直之光”的74号商住地块,此前曾传将开发万达广场,但本次的流拍导致甪直还将继续面临缺乏大型商业的境地;越溪的纯住宅地流拍在意料之外也在情理之中,越溪作为区府所在地,又邻近太湖新城和吴中城区,理应不至流拍,但该地块周边配套仍待完善,遭遇流拍也并非难以接受。

吴中还有一宗商住地块被平安拿下,这一地块中含有占地五万多方的商业,未来或将是吴中城区的核心商业。但平安并不以商业地产见长,根据地块要求,这一地块需要世界500强企业参拍,因而业内人士推测这一地块由平安投资,其它房企操盘。

相城新兴版块或成“三足鼎立”之势

活力岛、漕湖、高铁新城格局初定

从相城6宗地看来,相城未来三大新兴版块“三足鼎立”之势也已初现雏形。

首宗出让的活力岛76号地为商住地块,这一地块历经10年曲折,终于在2018年被相城城投拿下。根据近年活力岛近年来出让地块及周边在售项目情况,十余个楼盘均在等待活力岛中心商业的崛起。据小道消息称,这一地块或将与平安拿下的70号地情况相似,相城城投将与实力房企合作开发。

或许活力岛76号商住地的成功出让,给了九龙仓信心,其随后连续夺下77号和78号地,两地块分别位于活力岛北和虎丘湿地公园版块,是76号地商业未来可以辐射的区域,未来活力岛和虎丘湿地公园版块或将在商业和环境上相辅相成。

作为本次土拍唯一一宗纯租赁用地,漕湖80号地受到了颇多关注。当前国家正大力发展租购同权,相城也是走在了苏州的前列,此前已有高铁新城只租不售地出让,本次再度出现租赁地块,也体现了相城发展产业的决心。苏相合作区落户漕湖,未来租购同权若正式落实,苏相合作区无疑将会吸引更多人才,80号地或将开启苏相合作区正式发展篇章。

相较活力岛和苏相合作区的激进,高铁新城则是继续平稳发展。高铁新城本已吸引众多知名企业入驻,美的拿下高铁新城81号地块也为版块知名企业名单加码。81号地成交楼面价为15618元/㎡,若根据楼面价预估房价,则其价格将与高铁新城当前主要新房项目价格持平。

渭塘79号地也受到了房企的青睐,其同时与漕湖和高铁新城接壤,未来或许将是对这两大版块房源的补充。而建发也顺利地获得一宗储备地块,这宗地楼面价为10297元/㎡,较此前保利12134元/㎡拿下的渭塘地块已算便宜。

新区成“低调发育”典范

三大版块难掀“波澜”

新区相较前三区则没有太多“波澜”。狮山近年极少出让地块,此次九龙仓拿下的82号纯住宅用地楼面价达27075元/㎡,作为从属于狮山街道的纯住宅地块,82号地未入一次报价,且未破新区单价“地王”,足以显出狮山版块的“低调”。

浒关自2016年诞生版块单价“地王”后,近两年出让的地块成交楼面价曲线呈现下行趋势(2018年1月9日土拍中三宗浒关地快均已近乎底价成交)。从本次两宗浒关地块出让情况可看出,浒关地价已“见底”,83号和84号地均底价成交。巧合的是,拿地的越秀和联发均是首进苏州。

最后一宗出让的科技城85号地经过13分钟的竞价,最终楼面价被苏高新锁定在了14970元/㎡,远超年初成交的绿都地块,但仍未坐上科技城“地王”宝座。狮山、浒关、科技城三大新区热门版块在本次土拍中均不约而同选择“低调发育”,为未来进入市场留有空间。

本次土拍土地市场未有疯狂争抢的局面出现,这一现象显示出苏州开发商们回归理性,毕竟“房子是用来住的,不是用来炒的”。

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