2018房产解析...苏州公寓一夜之间暴涨?还在持续升温?不用落户就可入学,杭州已成现实.

 LOFT公寓的繁荣背后，有真实的市场需求，有开发商的刻意宣传，有房地产市场的泡沫繁荣，也有置业者的误入歧途，但存在即有其合理性，只是在苏州市场上供大于求已是既定事实。待交付的或是已经交付的项目都面临后期管理服务的考验。

如果短期内没有足够的资金买一套普通商品房，现实中居住、结婚等压力又迫在眉睫时，你会不会考虑买一套LOFT公寓过渡？

如果手上有些闲钱，普通商品房又限购或限贷的情况下，你有没有考虑投资一套LOFT公寓坐收房租？

你有犹豫或考虑的话，说明你已经被大街上的各种利好广告影响了，比如“挑高4.5米”、“买一层送一层”、“宜商宜住”、不限购不限贷等等。

可是LOFT公寓真如广告宣传的那样“稳赚”吗？LOFT公寓的选择是你“头脑发热”还是大家“头脑都发热了”？

擦边“住宅”需求酒店式公寓火热兴起

在房地产市场预期被长期看好的中国大环境下，跟房地产沾边的东西都被炒热。LOFT公寓作为一种新概念，经开发商美好“描边”，迅速进入人们视野，瓜分住宅市场的羹。据统计，苏州在售LOFT公寓规模2133000㎡，基本上各个区域都有分布，其中主要集中在新区木渎，其次为相城区，相比之下园区、姑苏区以及青剑湖板块LOFT的个案数量较少。

调查显示，苏州LOFT公寓项目面积主要在24-120平方，少数有120以上的户型，主力户型大部分集中在35-87平方，价格区间因所在位置的优劣为6000-13500元之间，大部分LOFT价格集中在9000-11000元。相对小的面积，不高的价格，总成本低，是开发商针多市场少有量身定制的楼市套餐，许多置业者和投资客怀揣着对LOFT公寓的利益想象入手。

苏州LOFT公寓大多数项目挑高集中在4.5米左右，少部分项目做得5米左右及5.8米左右，可以隔成2层楼或复式，单价不变，使用面积翻倍，确实让很多置业者心动不已。平江新城宝隆乌托邦因区域地段、4.9米挑高再加上6800元/㎡较低价等诸多优势成为今年苏州LOFT公寓市场最热话题。

相比普通住宅，LOFT公寓的实惠正是其兴盛的原因，据调查，目前苏州LOFT公寓平均去化率达55%，吴中区美乐城因为其版块内商业稀缺，去化率较高达97%，园区都市VIP去化了91%，相城漕湖之星去化了94%。不难预见，苏州LOFT公寓项目还会继续增多，商圈附近项目的价值也会日渐增长。

小编为大家整理了些资料

原因一

原因二

2016年，在苏州房地产市场全线井喷的背景下，曾经一度低迷的公寓市场更是雄姿焕发，全年公寓成交12061套，环比暴涨53.62%，2016年被称为苏州酒店式公寓元年。

进入2017年，住宅市场趋于平稳的背景下，公寓市场依然延续高涨态势，其中最为引人注目的就是位于活力岛核心区的发现岛，其1-5月销售面积傲居榜首，达16220㎡。

是什么造就了酒店式公寓市场的强势回暖？

除了市场狂飙，水涨船高，为啥一直不招待见的酒店公寓就来火了？

今天，我们好好说道说道！

这次角度有点宏大，扔砖随意。

苏州，世界工厂？NO

酒店式公寓市场的繁荣与一个城市的经济和商业指数密切相关。

经济和商业指数越高，对酒店式公寓市场带动力越大，典型的城市有上海和杭州，总部经济繁荣、商业氛围浓厚，商务人群集聚、商务居住需求大，租金回报率高，公寓市场较之普通住宅市场毫不逊色。

经过即几十年的发展，苏州从一个历史文化旅游名城，摇身成为工业强市，在产业结构调整背景下，致力成为具有区域影响力的综合型国际化大都市，根据《苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》明确：未来五年，苏州要努力打造为具有较强综合实力的国际化大城市，总部经济和商业的繁荣正是题中之义。

（高楼林立的苏州）

伴随大苏州的城市扩容，苏州已建立起多维多级商圈，商业氛围更加浓厚。

告别护城河内观前、南门和石路商圈鼎足而立的局面，形成城市级商圈新三国局面，分别是狮山商圈、湖西商圈和湖东商圈，其规格、规模、量级非传统商圈能比拟的；次级和区域商圈也逐步繁盛起来，基于相城和吴中的次级商业中心，以及伴随新城拓展不断壮大的月亮湾、活力岛、金枫路、新区城铁新城商圈等，正在不断彰显苏州城市商业实力。

（苏州商圈分布示意图）

2017年5月25日，据排名前列财经旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”在上海发布的《2017中国城市商业魅力排行榜》，15个“新一线”城市揭晓，依次是成都、杭州、武汉、南京、重庆、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、大连、东莞、宁波。相比2016年度榜单，苏州跃升明显，进入前十。其中比较引人注目的就是商业魅力指数，苏州进入《2017中国城市商业魅力排行榜》第七位，改变过去工业城市的印记，逐步向全方位繁荣的国际化大都市迈进。

另一个息息相关的指标就是总部经济和双创的繁盛。

据《新华日报》报道显示，2015年苏州总部经济发展正进入“快车道”。

去年苏州列入统计的总部企业达82家，比上年新增14家，年增20%，其中资产超过千亿元的特大型总部企业3家，资产超五百亿元的3家。这些已在经营规模、发展质量上形成相对优势的总部企业发挥了良好的辐射和带动效用，比如阿里、腾 讯、百度纷纷在苏州设立区域总部，华为苏州研究所基地预计于2019年初投入使用。

在苏州，“双创”以星星之火，迅速成为燎原之势。

作为全国先进的双创城市，截止到2016年10月底，苏州创业公司和双创载体共超过7000家。其中苏州众创空间的数量为119家，接近北京上海等一线城市的一半，比临近的杭州略多。

典型的有园区的2.5产业园、科创区的纳米产业园、相城区的阳澄湖数字文化创意产业园等。“大众创新、万众创业”，不仅给苏州埋下未来经济发展新的伏笔，同时也带来了大量的高素质创业人才，对酒店式公寓的需求自然出现增长。

（苏州双创热度图）

苏州城市商务指数的提升，将会从结构上影响苏州房地产产品结构，并对酒店式公寓未来的进一步发展产生促进作用。

我们的大苏州，以后可不仅仅是世界工厂了。90后老板、来自世界各地的商界精英，快来呀！

住宅太贵，买不起了呀

普通住宅和酒店式公寓的价差不断拉大，是公寓市场活跃的另一个重要因素。

根据一般价差规律，酒店式公寓与同区域的普通住宅价格比在1:2左右，在价格基数偏低的情况下，总价价差并不明显，但一旦均价价格水平跃升一个台阶，加之公寓整体面积较小（主力在50-60㎡左右），总价价差进一步放大。

我们算个账：价格调整前，普通住宅价格为10000元/㎡，面积为100㎡，总价为100万元，同期酒店式公寓5000元/㎡，面积为50㎡，总价为25万元，价差75万元；

价格井喷后，相同面积的产品，普通住宅价格为20000元/㎡，总价为200万元，酒店式公寓为10000元/㎡，总价为50万元，价差为150万元，较之之前75万元的价差，直接翻番，由此带来的首付和月供压力随之骤升。价差带来的挤压效应，促进酒店式公寓的进一步活跃。

2016年，苏州住宅均价激增，迅速拉大与公寓价差

具体到苏州市场，2015年下半年井喷，2016年全线高歌猛进。2016年全年，酒店式公寓价格达11630元/m²，但环比上涨10.56%，但同期的住宅成交均价较2015年增幅猛增40.57%，达18246元/㎡，进入2017年价格依然维持高位。

苏州土拍市场的热烈，更是将这种价差再次放大。

2016年，苏州单价、总价地王被刷新，多个板块的楼面价突破新高，伴随而来的是市场价格梯队被全面打乱，2万+阵营全面扩散，刚需被迫外迁。

全年有有15宗地块成交楼面价在2万元以上，覆盖的板块有市中心、湖东、横塘、相城中心、木渎、浒墅关开发区、高教园区等，而之前苏州主城区楼面价在2万以上的地块仅集中在市中心板块。

在刚刚结束的苏州2017年6月土拍上，19宗地块，共揽金132.5亿元，较高溢价虽然仅为55.3%，楼面价依然维持高位，较高楼面价被主城区的苏地2017-WG-1拔得头筹，高达28255元/㎡。

上述地块将陆续在随后的1-2年进入市场，楼面价加上建安成本等各种费用，未来苏州中心城区（中环以内）房价有望突破3万+。置业成本高企，刚需客群或外迁至郊区板块，或被迫离开，而那些不愿意离开中心城区，又难以承受普通住宅高房价的，酒店式公寓是一个不错的选择。

与普通住宅的价差拉大，凸显了酒店式公寓的总价优势，成为公寓市场回暖的重要原因。

住宅不仅贵，还不让买！

众所周知，房地产市场的起伏与政策的走向关系密切。

源自2015年房地产市场政策的利好，全国房地产市场和苏州市场进入快车道，连续多个涨停板，特别是普通住宅市场，部分区域房价直接翻番。

普通住宅双限政策回归，客户挤压至酒店式公寓

但在2016年下半年，一线城市和二线重点城市政策面收紧，双限政策重新回归市场，伴随信贷收缩，普通住宅市场降温。2016年10月3日，苏州市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知，正式宣告苏州加入双限阵营。需要指出的是，上述限购政策主要针对普通住宅市场，不涉及酒店式公寓市场。部分有投资需求的客户或新增住房的客户，受制于双限政策，挤压至公寓市场，从另外一个维度刺激了公寓市场的反弹。

双限持续升级，政策短期内无放松迹象，进一步挤压

本次针对普通住宅市场的调控，主要是发端于中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，避免出现房地产快速增长带来的系统性风险。进入2017年，调控措施进一步升级为“四限‘’，部分城市在双限的基础上增加限售、限价，部分城市银行上调信贷利率，增加购房成本。

除了信贷层面的影响，在商品房买卖方面，本次调控对酒店式公寓均不涉及，这对有新增住宅或投资需求的客户而言，无疑是一个利好。

从本次调控的力度和规格来看，针对普通住宅政策面的收紧将会延续相当长的一段时间，而挤压出来的客户，或看好苏州城市发展，投资苏州未来，或迫切需要增加居住空间，选择同区域的酒店式公寓不啻为一个更优的选项。

不限购，不限贷，在普通住宅严控的背景下，酒店式公寓不沾点光，才怪！