苏州楼市:从“火热”回归“平稳”

刚刚结束的五年一度的全国金融工作会议，不仅规格高，而且明确了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，并围绕防风险提出了一系列新举措。作为资金密集型行业，房地产与金融息息相关，此次金融工作会议将对其产生怎样的影响，成为房地产行业乃至普通市民关注的焦点。

“我觉得金融工作会议对房地产的影响应该是‘中性’的。”苏州市房地产行业协会专家委员会委员、苏州大学商学院教授沈健认为，服务实体经济，就不会让房价炒高，以引导金融“脱虚向实”；防范金融风险，则不会让房价下降。一方面是会议明确指出货币政策是稳健，不会太宽松，也不会太收紧，以稳定为主。另一方面，过去很多人通过银行贷款买房，如果房价下降，可能会引发金融风险。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，金融工作会议对房企和购房者双方均有影响。从开发贷角度来看，房企的融资环境会越来越规范，融资总额和规模将会缩减，融资成本也会进一步提升，类似通过理财或非自有资金等“加杠杆”渠道获取土地的，监管将会更加严格，后期可能还会出台新措施，以促进房地产业进一步“去杠杆”。从购房者贷款买房的角度来看，差别化信贷政策将会持续，将通过提高贷款利率，进一步抑制投资和投机需求。

“这是一个导火索，将开启房地产行业往下走模式。”苏州万家资产运营管理有限公司董事长张峰雨说，一段时间以来，国家一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，所以对房子的投机过度行为进行了最严厉的打压，以防止出现大的房地产泡沫风险。从需求角度来讲，中国的房地产除了地区不平衡之外，供应是过剩的。

张峰雨坦言，这两年不看好房地产市场，一个重要原因便是“中国人不缺房子”。他说，近两年房子的热闹，完全背离了房子本来的属性，基本都把房子当投资产品，已经不是几年前的健康市场。他提醒购房者不要当“接盘侠”，因为购买的是期房，有一到两年的周期，变化很大。

事实上，作为国民普遍关注的房地产市场，调控效果已逐渐显现。自去年“9·30新政”以来，限购、限贷、限价、限售等一系列政策陆续出台，众多城市不断加码，调控持续深入，一、二线城市成交连续下滑。苏州，作为曾经的楼市“新四小龙”之一，也在较早出台的严厉政策下，逐渐由去年的火热回到了现在的平稳。正如江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平所言：“从调查情况看，我省热点城市房价得到有效控制，趋于平稳。”

苏州楼市接下来怎么走？“以平稳为主，预测上涨、基本持平和下降的分别占27%、62%和8%，还有少量专家认为不能确定。”在江苏省物价局近日召开的新闻发布会上，来自13市的334名专家学者、专业人士对苏州三季度房价走势作出了如是判断。

沈健也认为，去年下半年以来，苏州土地供应较大，未来房子是不缺的，苏州房地产市场将会以平稳为主。“一个是房价稳定，让房地产市场健康发展；一个是剔除房子的金融属性，强调房子是用来住的。”在他看来，苏州房地产市场达到这两个目标，就没有必要出台更严厉的政策，反之也不排除苏州会“相机抉择”。此外，他也提醒房企拿地需谨慎，以防被“套牢”。

“今年第四季度到明年上半年，市场可能会进入一个实质性调整，有可能转向以价换量。”张宏伟分析认为，一方面，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，那么在“保量”及冲刺年度销售指标等因素驱动下，市场可能转向“以价换量”。另一方面，房企融资环境越来越规范，融资渠道变窄，资金兑付压力会逐渐显现。为加快回笼资金，房企势必要启动销售，自然需要适当做些价格让步以换取量的成交，所以说第四季度，房企有可能会做些调整。