多位“新人”花式入苏!那些“曲线入苏”的房企都还好吗?

苏州，长江三角洲重要的中心城市之一，也是各大房企布局全国宏图上要攻克的堡垒。近几年来，越来越多的大小房企纷纷进军苏州，意图在苏州房地产市场上分得一杯羹。

在经历了2016年地王频现的时代后，苏州虽出台了“一次报价”规则，但地价就在那里，只增不减。面对这样的市场状况，有的房企选择单枪匹马，突出重围；有的选择通过合作、收购等方式“曲线入苏”。

在2018年

苏州楼市渐趋理性的市场环境下

那些“花式入苏”的“新人”都还好吗？

银城、华发高调拿下姑苏豪宅地块

入苏排名前列项目纷纷上演“楼市合伙人”

2017年，一宗位于虎丘风景名胜区旁的住宅用地在国土资源局网站上公开挂牌转让。该地块位于北环路南、玖园小区东，容积率为1.05，紧邻北环快速路、苏州站。

最终，“新面孔”银城地产从当时参与竞拍的38家房企中脱颖而出，成交价5.79亿，楼面价28254.5元/平，以高调之姿首进苏州。

拿地5个月后，该地块规划批前公示，姑苏区再添豪宅小区，项目规划有6幢4层叠拼、8幢3层合院。其中叠拼檐高12米，合院檐高9.8米。目前，案名也已出炉，名为姑苏·樾。

（银城苏地2017-WG-1号地块规划图）

随后的几次土拍中，银城并无地块入账。彼时因为成交价超过市场指导价，需现房销售，导致绝大多数人认为银城或将死守姑苏区地块，坐等其入市。然而，银城地产却调转方向走上了合作开发的模式。

2018年，银城与万科合作开发了位于吴江太湖新城的苏河湾项目，该项目也成为银城入苏的排名前列项目，目前项目已开盘，产品为116-138平装修高层，成交均价为22000 元/平。

（银城万科苏河湾项目效果图）

其实，早在2016年苏州便发生过同类情况。华发集团以总价17亿元，楼面价25919元/平，133%的高溢价率拿下苏地2016-WG-1号地块高调入苏。而作为2016年首宗地块的收入者，华发没有优先打造自家地块，选择与同场土拍中拿下苏地2016-WG-3号地块的泰禾联手，打造了泰禾华发姑苏院子。

（泰禾华发姑苏院子项目实景图）

单枪匹马的入苏拿地房企不少

16家选择高调“进军”低调“镇守”

据搜狐焦点苏州站统计，2017年至今，共计有17家房企先后入苏，其中“沪系房企”拿地表现积极，如上海建工、上海上实、上海中建等均出价至一次性报价环节。另外，央企大鳄、百强企业、江苏“地头蛇”等入苏新面孔比比皆是，如葛洲坝、鲁能、银城……

各位“新人”拿地表现勇猛，但截至目前，在苏州楼市中发声的企业仅一家越秀地产，拿地半年时间，越秀先后举办“华东区域美好链”、“城市展厅盛大公开”、“品牌发布会”。

而剩余16家房企均默契选择低调“镇守”。据分析，“现房销售”或是造成该现象的“罪魁祸首”。

通过收购、合作等方式

不少企业成功“曲线入苏”

从2015年下半年开始，苏州地价房价 ，一定程度上也更加刺激了很多外地房企的关注。然而苏城也不是想进就能进的，在市区土地竞争激烈的市场环境下，不少房企选择通过收购、合作等各类方式“曲线入苏”，他们或悄无声息，或成功在苏州扎根。

2016年4月，融信曾报名苏州市区首场大型土拍，结果铩羽而归。2017年，融信宣布29亿收购海亮过半股权，开发包括苏州在内的35个项目。但自收购后，苏州市区各大土拍中并未有融信的身影，也未有其他动作，因此暂时还不会选择“单独出手”。

2017年，禹洲与招商合作开发了禹洲·招商拾鲤花园项目，从此禹洲正式进入苏州人民的视野。同年，禹洲选择“独立门户”，连落7子，其中3项目案名也已公布，分别为禹洲·嘉誉山、禹洲·雍泽府、禹洲·嘉荟星岛，未来发展前景可期。目前位于通安的嘉誉山项目即将开盘，首次将推出3栋高层和1栋洋房，其中高层建面89-107㎡，洋房建面99㎡，价格待定。

（禹洲嘉誉山项目实景图）

“曲线入苏”的花样不局限于收购、合作这两种方式，面对苏州楼市这么一块“大肥肉”，在市区土拍中失意的房企纷纷转战“环苏区域”。

K2在市区土拍失意之后，辗转吴江等地，开始了曲线进苏的策略。2016年4月，K2地产经过28轮角逐，击败7家房企，以总价2.9亿元，楼面价8080元/平，溢价率169%的价格，竞得吴江经济技术开发区中山北路西、七里港南WJ-J-2016-014号地块，也就是如今的K2海棠湾。

（k2海棠湾项目效果图）

无独有偶，2017年5月9日，新希望地产竞得吴江太湖新城芦荡路地块，首次亮相苏州；6月29日，拿下吴江同里运东开发区地块，两次拿地时间相隔不到一个月，可见新希望对苏州市场充满信心。同年7月26日，吴江土拍再次打响。其中备受瞩目的平望镇新运河地块被中骏置业拿下，总价3.59亿元，成交楼面价6267元/平。也是中骏首次进驻苏州。

（四川新希望吴江运东项目效果图）

（中骏吴江地块区位图，来源于网络）

四川新希望和中骏两家一致采取“先破吴江曲线进苏”的策略，但由于市区土地价格高、竞争大等诸多因素，暂时还未攻入，但难保未来不会抓住“可乘之机”，进军主城。而通过“破吴江”成功进驻市区的案例，那便要说一说远洋和里城了。

2017年4月、11月，远洋地产、里城投资分别竞得吴江汾湖6号地块和吴江七都46号地块，成功进军苏州。随后远洋与禹洲于2018年合力拿下浒关58号地块，成功打入“苏州内部”。里城更是挥军直下，连夺3宗宅地，分别为浒关59号地块、通安62号地块以及2018年7月拍下的通安18号地块。

然而，有关禹洲、远洋、里城三家房企还有一段不得不说的缘分。2018年7月，浒关59号地案名公布，为苏州洛克公园，据悉该项目由中投发展&里城投资、远洋地产与禹洲地产共同投资开发。作为远洋、里城在苏的排名前列项目，洛克公园的良好运营或将成为三家房企日后良好合作的开端。

其实，如何进入苏州并不是重点，重点是进入苏州之后，是否会为苏州购房者打造出舒适且高品质的产品，这样才会在苏州市场上占得一席之地。