房价比楼面价还要低,中铁诺德赔本赚吆喝

搜狐焦点苏州站 2021-07-13 18:59:24
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最近听到的八卦,一时间让人难以消化 苏州楼市有多火热,这都不用我来说。但就是在这样的行情下,居然有开发商吃了个蒙头亏! 赚的不多我可以理解,完全赔本我就有些不解,究竟是人性的扭曲还是道德的沦丧,请看官跟着小焦的文字继续往下看。 2.7万的价格,丝毫没有优势 2016年9月,中铁诺德一举拿下吴中木渎两

最近听到的八卦,一时间让人难以消化

苏州楼市有多火热,这都不用我来说。但就是在这样的行情下,居然有开发商吃了个蒙头亏!

赚的不多我可以理解,完全赔本我就有些不解,究竟是人性的扭曲还是道德的沦丧,请看官跟着小焦的文字继续往下看。

2.7万的价格,丝毫没有优势

2016年9月,中铁诺德一举拿下吴中木渎两宗高价地。中铁诺德姑苏上府楼面价25750元/,溢价122.23%;中铁诺德国礼(苏地2016-wg-53号)楼面价28965元/㎡,溢价率93%,至今仍是吴中区“地王”。

等了3年,中铁诺德姑苏上府终于在2019年10月入市,备案均价2.8万/平,地价加2200+元/平就开卖,最低备案价仅比地价贵31元/平!精装改毛坯,真正亏本卖房。

当姑苏上府逐渐淡出人们视线,他的“难兄难弟”中铁诺德国礼“沉睡的地王”开始艰难去化之旅!

去年7月,诺德国礼首次领证,备案均价31529元/㎡,比周边新房均价高出6000元/㎡。

今年3月,项目备案价直接跳水,降至27006元/㎡,在售价为2.6万元-2.7万元/㎡。

啊,隔壁西津月配套一言难尽,还准备加价500元-600元/㎡加推,中铁反其道而行之狂降6000元!!!

数据来源于云数据平台,部分网签数据可能未及时更新

销了整整一年,去化率只有12%!真难!

从置业顾问处得知,项目目前6#、9#、10#已经基本售罄,1#、5#、11#、15# 还有存量,在售户型有118㎡、127㎡、147㎡、150㎡。

顾问原话:“毕竟户型和价格摆着呢,小区业主的素质是一定有保证的。”也对,最小户型都118㎡,还只有52套,对实力是一种挑战!

项目视野最佳的7#,只有170㎡ 户型,总价预计470万起。

和置业顾问走在小区里,我觉得央企出手还是阔绰:项目自带5.4万㎡的社区绿地活动区域,绿化率为38%,人车分流,车位比1:1.4;容积率2.0,共860户。

项目本身没什么大问题,那为什么卖的这么惨?

①、

最根本的还是地价太贵了,

中铁诺德国礼所在地块,楼面价至今仍占据全市宅地前10之列。2.89万元/㎡楼面地价,势必造就高房价,诺德国礼第一次备案价就3.1万,价格高于周边6000元/㎡,卖不出去也是意料之中。

②、2.7万的单价,在同区域有其他很好的选择。2.7万可以选择西津月、樾府这样的低密度洋房,也可以选择精装三大件全有的大境风华。

③、户型设计单一。推出的128㎡、147㎡和150㎡户型,都是三房设计,且不说选择不多,但就这几年的生育政策,鼓励2胎3胎,三房设计不够用。也不适合现在高端改善往四房和五房选择的趋势。大境风华130㎡就做到4房设计,150㎡只有3房,属实有些浪费。

④、

周边环境和配套拉胯。

项目东边紧邻中环西线高架,虽然说是交通便捷了,但车流噪音污染可是没办法去除的 。学区也一般,注重教育的人未必看得上。相同价位可以选择双实验在手的西津月。

国瑞熙墅,楼面价24743元/㎡,溢价率248.5%,迫于地价压力,不得不用主打的别墅和复式产品来提升价格。2017年国瑞熙墅开卖,超3万的均价远远高于附近2字头和1字头的楼盘,后遇冷滞销,历时4年,还有个别几套无人问津。

上实海派都市花园,楼面价24462元/㎡,溢价率52.4%。拿地四年,如今吹风3万准备入市,不知道能不能经受住市场考验。除这些信息外,网上查不到任何信息,也是令人唏嘘。

现在来看,木渎地王的煎熬只有地王自己了解。造成地王难卖的原因,除却项目本身价高外,与木渎本身的硬实力息息相关。

一方面,木渎板块配套水平还衬不上这些项目的高房价。动辄3万起的房价,木渎还真的撑不起来。商业和教育资源,在3万这个价位可以选择的太多了,吴中尹山湖、吴中太湖新城、吴江太湖新城,甚至新区狮山等区域也是可以入手优质产品的。

从疯狂到理性,苏州未来难有地王

2016年-207年,苏州房地产的疯狂年代,有些开发商凭借发展的东风赚的盆满钵满,有些开发商却也因此停下了脚步。

纵观2017年后的苏州房地产市场,在政府调控下,变得越来越理性和合理。

近年颁布的限价政策、装修标准、品质文件等,也在避免中铁诺德国礼2号的出现。

不论土拍如何火热,强势的限价政策,使得开发商在拿地时越来越谨慎,各大开发商也知道“地王”入市难、去化更难,市场调研越来越全面,这也是苏州今年土拍开发商合作拿地越来越多的原因,彼此合作,相互制约,互相促进。

小焦也相信,苏州未来的房地产市场发展方向将不断趋于理性,更有序的进行开发和供给,不会让购房者失望,也不会让开发商再为此买单。

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