房价比楼面价还要低,中铁诺德赔本赚吆喝

最近听到的八卦，一时间让人难以消化

苏州楼市有多火热，这都不用我来说。但就是在这样的行情下，居然有开发商吃了个蒙头亏！

赚的不多我可以理解，完全赔本我就有些不解，究竟是人性的扭曲还是道德的沦丧，请看官跟着小焦的文字继续往下看。

2.7万的价格，丝毫没有优势

2016年9月，中铁诺德一举拿下吴中木渎两宗高价地。中铁诺德姑苏上府，楼面价25750元/㎡，溢价122.23%；中铁诺德国礼（苏地2016-wg-53号），楼面价28965元/㎡，溢价率93%，至今仍是吴中区“地王”。

等了3年，中铁诺德姑苏上府终于在2019年10月入市，备案均价2.8万/平，地价加2200+元/平就开卖，较低备案价仅比地价贵31元/平！精装改毛坯，真正亏本卖房。

当姑苏上府逐渐淡出人们视线，他的“难兄难弟”中铁诺德国礼“沉睡的地王”开始艰难去化之旅！

去年7月，诺德国礼首次领证，备案均价31529元/㎡，比周边新房均价高出6000元/㎡。

今年3月，项目备案价直接跳水，降至27006元/㎡，在售价为2.6万元-2.7万元/㎡。

啊，隔壁西津月配套一言难尽，还准备加价500元-600元/㎡加推，中铁反其道而行之狂降6000元！！！

数据来源于云数据平台，部分网签数据可能未及时更新

销了整整一年，去化率只有12%！真难！

从置业顾问处得知，项目目前6#、9#、10#已经基本售罄，1#、5#、11#、15# 还有存量，在售户型有118㎡、127㎡、147㎡、150㎡。

顾问原话：“毕竟户型和价格摆着呢，小区业主的素质是一定有保证的。”也对，最小户型都118㎡，还只有52套，对实力是一种挑战！

项目视野较佳的7#，只有170㎡ 户型，总价预计470万起。

和置业顾问走在小区里，我觉得央企出手还是阔绰：项目自带5.4万㎡的社区绿地活动区域，绿化率为38%，人车分流，车位比1:1.4；容积率2.0，共860户。

项目本身没什么大问题，那为什么卖的这么惨？

①、

最根本的还是地价太贵了，

中铁诺德国礼所在地块，楼面价至今仍占据全市宅地前10之列。2.89万元/㎡楼面地价，势必造就高房价，诺德国礼排名前列次备案价就3.1万，价格高于周边6000元/㎡，卖不出去也是意料之中。

②、2.7万的单价，在同区域有其他很好的选择。2.7万可以选择西津月、樾府这样的低密度洋房，也可以选择精装三大件全有的大境风华。

③、户型设计单一。推出的128㎡、147㎡和150㎡户型，都是三房设计，且不说选择不多，但就这几年的生育政策，鼓励2胎3胎，三房设计不够用。也不适合现在高端改善往四房和五房选择的趋势。大境风华130㎡就做到4房设计，150㎡只有3房，属实有些浪费。

④、

周边环境和配套拉胯。

项目东边紧邻中环西线高架，虽然说是交通便捷了，但车流噪音污染可是没办法去除的 。学区也一般，注重教育的人未必看得上。相同价位可以选择双实验在手的西津月。

国瑞熙墅，楼面价24743元/㎡，溢价率248.5%，迫于地价压力，不得不用主打的别墅和复式产品来提升价格。2017年国瑞熙墅开卖，超3万的均价远远高于附近2字头和1字头的楼盘，后遇冷滞销，历时4年，还有个别几套无人问津。

上实海派都市花园，楼面价24462元/㎡，溢价率52.4%。拿地四年，如今吹风3万准备入市，不知道能不能经受住市场考验。除这些信息外，网上查不到任何信息，也是令人唏嘘。

现在来看，木渎地王的煎熬只有地王自己了解。造成地王难卖的原因，除却项目本身价高外，与木渎本身的硬实力息息相关。

一方面，木渎板块配套水平还衬不上这些项目的高房价。动辄3万起的房价，木渎还真的撑不起来。商业和教育资源，在3万这个价位可以选择的太多了，吴中尹山湖、吴中太湖新城、吴江太湖新城，甚至新区狮山等区域也是可以入手优质产品的。

从疯狂到理性，苏州未来难有地王

2016年-207年，苏州房地产的疯狂年代，有些开发商凭借发展的东风赚的盆满钵满，有些开发商却也因此停下了脚步。

纵观2017年后的苏州房地产市场，在政府调控下，变得越来越理性和合理。

近年颁布的限价政策、装修标准、品质文件等，也在避免中铁诺德国礼2号的出现。

不论土拍如何火热，强势的限价政策，使得开发商在拿地时越来越谨慎，各大开发商也知道“地王”入市难、去化更难，市场调研越来越全面，这也是苏州今年土拍开发商合作拿地越来越多的原因，彼此合作，相互制约，互相促进。

小焦也相信，苏州未来的房地产市场发展方向将不断趋于理性，更有序的进行开发和供给，不会让购房者失望，也不会让开发商再为此买单。