土拍探地报告②|最高3.4万/平!狮山运河地块“解围”仁恒?

金光闪闪猪大发 2018-06-27 08:57
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地块平整 开发难度低

2018年,苏州土地市场在沉寂半年后,终于引来了首次住宅用地的出让,2号公告一经挂牌,便在楼市中引起一阵热潮。根据公告内容,此次共计出让12宗地块,其中10宗住宅用地,分布在吴中区、相城区、高新区。

苏州高新区占5席住宅用地。其中苏地2018-WG-16号地块,位于高新区狮山街道山玉山路南、运河路西。身处繁华之中,狮山商圈东,该片区可谓寸土寸金,起拍价格较高也在情理之中。

地块平整 开发难度低

街区型商业健全 缺少综合体型大体量商业

根据出让信息,地块总占地面积为29927.9平方,容积率>1.0且≤2.0;预计将来或可规划成小高层与高层的组合。地块起拍价约14.96亿元,起拍楼面价为25000元/㎡,最高楼面价可达到34000元/㎡。

据搜狐焦点小编现场实探,狮山街道16号地,目前已经被围墙围住,是一个临时的停车场,里面停满了车。可以看见地块整体方正、平整。有些许杂草和工棚,待清除后开发商可以直接开发建设。

此地块正南有一条自然水系。与京杭大运河紧紧相连,据有关消息,运河沿岸将要进行景观形象改造,创建休闲公共空间、重塑苏州运河生活方式。想必未来可以近距离享受周边运河风光、娱乐休闲生活。此前仁恒狮山南运河地块,最终以31000元/㎡的楼面价成交。而此地块最高楼面价最高可达到34000元/㎡,有望刷新新区运河沿线的地价。

该地块位于商业、交通等发展都很成熟的狮山东商圈。商业方面,与运河路一路之隔有川西部落、朗庭国际、香雪海、运河花园酒店等餐饮生活配套,目前运河路沿线商业已经形成气候。

交通方面,地块东、北两侧的道路,玉山路为双向三车道,运河路为双向两车道,由于车流量不大,通行都很顺畅。西环快速路与此地块直线距离仅530米。另外地块距离正在建设的轨交3号线沙金桥站的最短距离仅350米。将来无论地铁或者驾车都较为方便。

限制多、地价高

未来项目销售是否成问题!?

根据项目建设规划设计条件来看,16号地块有诸多限制:

第一,本地块内住宅为全装修成品住宅,必然会增加开发商的建筑成本,售价也会同步上涨。未来的售价或可达到4万元/㎡,甚至靠近5万元/㎡,有可能刷新狮山东的房价。

第二,新建住宅停车位应100%预留充电设施建设安装条件,这也会增加开发商的建筑成本。

第三,无偿提供给属地政府住宅总面积的3‰的社区管理服务用房和按百户30平方米配套建设社区居家养老服务用房,会影响开发商的建筑使用面积。

根据小编实地探访,目前与该地块一路之隔的高端小区姑苏公馆二手房均价为33564元/㎡,另一玉山路北的高层住宅沁怡家园目前二手房均价29595元/㎡。而此地块的起拍楼面价已达25000元/㎡,且规定为全装修住宅,未来售价或将居高不下。

7月土拍究竟会对苏州楼市产生什么样的影响,16号地会花落谁家,搜狐焦点将持续关注!

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