“5号公告”探地③:园区首宗“3”字头楼面价地块将现青剑湖?

搜狐焦点苏州站 2018-12-26 14:52:30
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​11月27日,苏州市国土资源局官网正式公告了苏地网挂[2018]5号,本次土拍共计挂牌10宗地块,其中7宗涉宅地,分别位处太湖度假区、胥口、城南、活力岛、高铁新城、青剑湖、通安等板块,并将于2019年1月4日出让。

11月27日,苏州市国土资源局官网正式公告了苏地网挂[2018]5号,本次土拍共计挂牌10宗地块,其中7宗涉宅地,分别位处太湖度假区、胥口、城南、活力岛、高铁新城、青剑湖、通安等板块,并将于2019年1月4日出让。

青剑湖地块是本次土拍唯一的一宗园区地块,占地面积高达71841.4㎡,同时这一地块的起拍楼面价和理论最高楼面价在数值上都是7宗宅地中最大的。该地块现状如何?又有怎样的规划建设要求呢?搜狐小编实地探访,全面解析地块价值。

青剑湖“老牌”区域

“新”与“老”配套交汇

苏地2018-WG-37号地是本次土拍中唯一的一宗园区地块,该地块位于亭盛街西、唯青路南,属青剑湖板块。地块占地面积为71841.42㎡,容积率为1.2-1.5,起拍总价为16.7亿元,起拍楼面价为15500元/㎡,一次报价区间为28750-31050元/㎡。

根据小编现场实探,该地块土地平整,有少部分杂草。地块与青剑湖相隔4个路口,与阳澄湖直线距离最近约660米,西侧是一处高尔夫俱乐部,整体环境较好。

这一地块是青剑湖发展较早的区域,当前区域内新项目仅有万科大家,诸如中海森林湖、招商雍景湾等都是早已售罄的项目。这些项目有一共同点就是整体密度较低,目前在售的万科大家更是纯别墅社区,但本次的青剑湖37号地容积率为1.2-1.5,地块内是可以做洋房的。

不仅地块所处的区域是青剑湖比较“老”的区域,地块南侧是一处老年公寓,老年公寓南边是建造有一定年头的星湖医院。同时地块处于青剑湖和阳澄湖之间,西侧还有一处高尔夫球场,环境较好。

(苏州工业园区久龄公寓)

(园区星湖医院)

区域内也有“新”的地方,地块东侧一路之隔为正在施工的工业园区北部文体中心,商业上有联合广场、金沙广场等在其周边,地块东南方向还有几所学校。从这些新建配套来看,地块周边属于“新老交汇”。

(园区北部文体中心)

地块对于小区建设标准的要求较为具体,根据条件,小区要建造一条150米以上的景观步行道、设置一定面积的运动场地、设置500㎡以上的儿童活动场地,此外还要求住宅全装修(成品住房)面积比例达100%。

青剑湖东西两边或开启角逐

本地块有望成青剑湖单价“地王”

本次的青剑湖37号地位于青剑湖西,与2017年青剑湖成交的6宗地有一定的距离,2017年青剑湖拍出的6宗地可以算是青剑湖新兴发展区域,6宗地中有一宗为商住地,被龙湖夺下,根据相关信息,龙湖筹备建造“星湖天街”,另外5宗地为住宅地,其中3宗被中海拿下,目前确定案名为中海上园湾,另外两宗被万晖和碧桂园收入囊中,其中碧桂园地块将由碧桂园、上坤、中新、南山、万科、天地源6家房企开发,预计明年将入市,万晖为目前苏州楼市“新面孔”。

(中海上园湾规划图)

从以上几宗地可以看出,本次的青剑湖37号地未来的竞争对手较为强劲,且青剑湖西目前的商业体中还没有体量大于龙湖“星湖天街”的。尽管如此,本次的地块或将有打破青剑湖单价“地王”的可能。

(龙湖“星湖天街”住宅部分规划图)

青剑湖37号地一次报价区间楼面价为28750-31050元/㎡,作为比较,在龙湖拿地并确定将建造天街后,中海、万晖、碧桂园等5宗地挂牌时的一次报价区间楼面价最高仅为25245元/㎡,从中可以看出国土资源局对于这一地块更看好,同时如果这一地块能进入一次报价,也就意味着园区新单价“地王”的诞生。但由于本次地块面积较大,几乎相当于青剑湖东5宗宅地(不包括龙湖商住地)中两宗的总和,因而究竟是否能打破青剑湖单价“地王”还不好说。

未来青剑湖新房市场将以低密度社区为主,本次青剑湖37号地楼面价为1.2-1.5,青剑湖东5宗宅地容积率为1.0-1.2,相比较湖西、湖东目前高层为主的新房市场,青剑湖未来或将成为小高层、洋房、别墅的天下。

青剑湖37号地若成功出让,成交时间为2019年1月,远远晚于青剑湖东的6宗地,若为了争夺购房群体,恐怕地块要尽快规划入市。本次唯一的一宗园区地块命运将如何,我们拭目以待。

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