前8月,苏州楼市“风平浪静”风平浪静”

2017年，全国各地相继出台楼市限购、限售政策，而苏州楼市却很安静，没有出台调控政策，仅仅只是银行开始收紧房贷。在这样的大环境下，苏州商品房成交状况如何呢？

今年以来，苏州楼市延续了限购、限贷等政策的影响，整体市场表现得更为理性，楼市明显降温，房地产市场整体也呈健康平稳发展的态势。据焦点数据研究中心统计，今年前8个月，苏州全市共成交商品房47745套，相对去年的成交量略显“平淡”，仅6月出现较大幅度上涨，其他各月维持在5000套左右，相对稳定。

限购政策让商品房成交略“平淡”

【数据】

今年前8个月，苏州全市共成交商品房47745套。其中，姑苏区2964套，吴中区11762套，相城区7982套，苏州工业园区2902套，苏州高新区6563套，吴江区15572套。从各月销售情况来看，仅6月涨幅较大，为9864套，其他各月成交量波动不大。在成交面积方面，除6月增长幅度较大，其他各月基本保持“平淡”状态。

【解读】

去年10月，苏州出台限购政策，规定非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；非本市户籍居民家庭禁购二套房；本市户籍家庭禁购第四套房。时间已经过去快一年，政策的调控效果明显。不少业内人士认为，目前苏州虽然还没有加码楼市调控政策，但去年的限购政策对房地产市场的管控相对严厉，所以今年以来市场交易出现降温符合预期。

除了限购，从今年4月起，苏州各大主流银行上调“首次贷”“首套贷”利率至“九五折”。自6月19日起，苏州农业银行对首套房贷将实行基准利率，对近期离婚、接力贷、面积低于60平方米、二手房等房贷客户，房贷利率在基准利率优惠幅度上浮1%-5%。6月下旬，全市各大银行均出台相关贷款细则，针对办理接力贷、小面积房屋、逾期还款、二套房等贷款客户等都做了详细限制，中国、交通、农业、民生等银行也宣布首套房贷利率回归基准。

7月26日，针对首次和首套的住房贷款，苏州各大银行的个贷利率从较低基准提升到较低1.05倍。而最近，各大银行的执行标准又上浮到1.1倍。房贷收紧导致购房成本增加，也一定程度上抑制了购房需求。

此外，随着2016年出让现房销售的土地陆续进行项目公示，“现房销售”这一词被推到台前。追溯苏州“现房销售”，起自2016年8月苏州出台的“新十五条”调控政策。该政策规定，土地出让成交价超过市场指导价10%，工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售，意味着按照房产开发的正常周期至少需要两年。政府对出让的土地进行限制，目的是稳定苏州房价、促进房地产市场平稳发展，从现实情况来看，确实起到了一定效果。

6月、3月、4月成交量排名前三

【数据】

苏州商品房价格较年初有所下跌，价格曲线波动较小。1月至2月小幅上涨，均价由最初的19835元/平方米增加到21110元/平方米，随后开始波动下跌。值得注意的是，3月至4月期间价格遭遇“滑铁卢”，下跌近2000元/平方米。最终上半年以均价18249元/平方米的成绩收官，为6个月以来商品房较低均价。7月，苏州商品房均价18391元/平方米，几乎与6月持平，仅微涨142元/平方米。相较于4-7月，8月涨势较大，均价19714元/平方米，涨了近1300元/平方米。

【解读】

从前8个月苏州楼市的成交量来看，今年以来排在前三位的月份分别为6月、3月和4月。3月和4月是楼市传统“金三银四”销售旺季，成交量保持在6500套上下。6月成交量超越“金三银四”，居上半年月度较高。但从房价走势来看，6月的成交均价为前8个月较低，形成明显对比。

6月份出现这种“价跌量升”的状况，一方面由于银行房贷政策收紧和楼市调控影响，房价在一定程度上下降；另一方面6月份吴江成交3800多套，远远高于其他区域，吴江区相比而言房价稍低一些，一定程度上拉低了成交均价。从开发商的角度来看，4月以来的房贷政策收紧的影响逐渐显现出来，预见到资金压力可能会增大，因此也在价格上做出让步，希望“以价换量”，通过各种“策略性降价”弥补房贷利率对市场成交量的影响。

经过6月成交量的大幅攀升，7月、8月份出现了正常回落。价格上，7月苏州商品房均价18391元/平方米，几乎与6月持平。8月价19714元/平方米，涨了近1300元/平方米，很显然是在为接下来的“金九”预热。

吴江、吴中受追捧，居全市前两位

【数据】

从各区情况来看，吴江区以特别优势先进其他各区，1-8月以15572套的成交量占苏州总量的32.61%；位居第二的吴中区成交量为11762套，成交占全市总量的24.64%。仅这两个区，今年前8个月的成交量占比就超全市总量的近六成。

【解读】

吴江区成交量再次夺冠，占据区域成交排名前列把交椅，表现遥遥先进于其他五区。去年以来，吴江区借助于完善的交通配套体系和相对亲民的房价成为购房者置业的不二选择，1.5万元的均价在苏州无疑是“洼地”。同时，轨交4号线的开通，把吴江区全面纳入苏州的轨道交通体系内，极大的缩短了与苏城各大城区的距离，也让区域价值得到提升。苏州及吴江区的置业、消费半径也将随之得到极大的延伸与扩展，不再局限于自身所在的区域。

吴中区的成交量虽然被吴江区赶超，但是特别值仍然稳坐成交第二的交椅。相城区也是刚需一族重点关注的板块，前8月成交7982套，列全市第三，区域成交支撑主要集中在北部区域的乡镇板块和高铁新城板块。紧随其后的高新区前8月成交6563套，成交主力主要来自于浒关板块。而园区和姑苏区一是挂牌出让的土地较少，二是作为改善置业的地段，价格较高，成交量一直在六大区末位。

撰写：苏州日报

数据来源：苏州焦点