苏州房企谋求新出路

南城以北凉薄少年 2017-09-28 09:42
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到今年10月初,苏州限购政策实施了一周年。这一年间,一部分改善购房需求受到了抑制。不少人一方面看到了市场平稳的良好购房时机,一方面又因为某些限制条件只能对苏州楼市隔岸观火。

到今年10月初,苏州限购政策实施了一周年。这一年间,一部分改善购房需求受到了抑制。不少人一方面看到了市场平稳的良好购房时机,一方面又因为某些限制条件只能对苏州楼市隔岸观火。

今年的国庆黄金周尚未来临,已经有8个城市密集开展新一轮的楼市调控,“限购+限售”的新浪潮波及无锡等城市,虽然苏州暂未跟进,但是购房人的等待观望心态又被进一步加强。这其中,有对房价继续回归合理的期待,更有对能否搭上“苏州买房末班车”的焦虑。

种种政策和变化,除了对楼市成交数据上的影响之外,还让越来越多的购房者和开发企业学会理性思考和冷静对待,未来不可知,苏州“限购”无论是继续还是升级,只要能还我们一个合理而理性的楼市环境,终究会是好事。

关键词高价地入市

随着高楼面地块陆续面世,带给购房者的是难以置信的震惊,带给房企更多的则是反思。位于相城黄埭的恒大悦珑湾最高3万多的备案价惊倒不少购房者,然而事实上,苏州远郊楼盘的高价之路,这可能只是个开始。除了恒大悦珑湾以外,苏州目前至少还有5个类似的不起眼小镇高价地将颠覆区域价格,比如位于漕湖的恒大珺睿庭,位于相城阳澄湖镇的鲁能泰山9号,位于甪直的弘阳甪源等等。

这些身处高位的楼盘,楼面价都在1.3万-2万元之间,而他们周边往往都是1.2万-1.5万左右售价的楼盘,面粉贵过面包,已经不再是一句空谈,而是摆在房企面前实实在在急需解决的难题。过去,房价上涨周期较短,从拿地到开发入市,可能价格早已不可同日而语,房企拿地时“饥不择食”的现象比比皆是,而面对相对平和稳定的市场环境,高价地如何破局值得深思,以时间换空间,或是这批高价地最明智的选择。

关键词理性拿地

以前,房企有钱就能拿到地,现在的状况是,没钱,一定拿不到地。有钱,不一定能拿得到地。一切都因为拿地的游戏规则变了。现在苏州的土拍达到限价之后即进入一次性报价区间,这样的竞拍模式从机制上就断了高价地诞生的可能性。即便房企仍愿意冒险一掷千金,也在这样的限价土拍下被迫“回归理智”。在最近一次9月5日的苏州大型土拍中,8宗住宅地块有6宗不进入一次报价。从拍卖结果来看,溢价率趋于缓和、楼面价有所回落。此次土拍最高楼面价28861元/平方米,最高溢价率47.61%,与去年动辄100%甚至200%以上的溢价相比,已得到了很好的控制。

一波又一波高价地仍然停留在解套的路上,现今的开发商们拿地时候的考量也明显变得理性。与去年外来房企纷纷进驻苏州有所不同,今年这一现象明显减少,反而是九龙仓、路劲、金茂等在苏州深耕多年的房企再度布局发展。

关键词合作

开发商联合开发项目已经不再是新闻,而从苏州房地产市场来看,目前主要有房企联合拿地、房企联合操盘、资金方+操盘方几种主流的合作模式。过去,一般是两家房企合作一个项目,如万科碧桂园、新城招商香溪源、北辰旭辉壹号院等等。而现如今,四五家房企联合开发也已经成为常态。新城联合招商、万科、碧桂园共同拿下吴江经济技术开发区两宗地块;禹洲拿下相城区北桥街道凤湖路东,大圩娄路北地块,之后,该地块确定与招商、合景、新城、正荣等4家房企联合开发;上海中建联合世茂、九龙仓共同开发苏地2017-WG-4号地块;金辉相城高端项目亦确定与弘阳联合;2017年金茂浒墅关、科技城两宗地块也有首开等其他开发商身影。

究其原因,在当前一次性报价等土地出让政策下,开发商凭借一己之力成功拿地难度很大。联合拿地,互通有无,可以在日益严苛的土拍市场上增加拿地的命中率。更何况地价越来越高,高地价下单个项目涉及资金额巨大,导致开发商在拿地方面承受的资金压力与日俱增,成立联合体在缓解资金压力方面起着重要作用,另外,合作开发后,杠杆效应更大,风险相对更低。房企之间,由纯竞争关系转为联手合作、实现共赢,虽然是形势和压力所迫,但这种更加开放的氛围,让房企之间优势互补,未必不是一种发展良机。

关键词并购

并购,会成为接下来龙头房企的常规动作。这是性价比颇高的一种拿地方式。这在苏州市场上已经有所体现,比如中海410亿收购中信地产业务,原苏州中信森林湖成为中海麾下项目。再比如万科,近年虽然拿地不多,但是通过并购,拿下了万科未来之城、万科大家、万科伴湖花园等多个项目。中梁也同样通过收购二手地块开发了中梁独墅御湖项目。随着调控的深入,房企高压难解,两极分化趋势日渐凸显,中小房企正在被大的地产公司并购,如果说今年只是一个开头,那么明年或将更加明显。现在越来越多的房企成立并购管理部,与时俱进顺应市场。“并购部”开始作为一个新兴部门在房企内部成立。不少业内认为,这个阶段,不仅仅是大鱼吃小鱼,甚至未来大鱼吃大鱼的现象会更多。

在强调房子是居住属性的总基调下,无论拿地模式如何演变进化,一个城市也好,地产行业也罢,单纯拿地盖房子的思维显然已经落伍。新时期土地的经营要上升到城市运营和发展、提升更好的品质生活、更好的城市服务上来,这才是政府和开发企业土地买卖的初衷。

关于未来:租购并举或成常态

迄今,已有超过8个省份、超过20个城市,累计超过30个省市出台了有关住房租赁的政策。特别是今年7-8月,各地开始密集发布有关政策。这代表了楼市调控政策新特点。推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向,在此背景下,市场供应格局将被重构,房地产行业将从重购轻租到租售并举转变。在上海,自7月初首推2幅租赁地块后,到现在为止已公示租赁住房用地接近20幅,且主要集中在位置较好的区域。

苏州更是在土拍中已经拍出首宗“购租并举”地块。今年6月苏州大型土拍中,与其他几宗住宅用地的火爆相比,15号地块仅有一家房企报价,最终由苏州高铁新城发展有限公司以底价45468万元竞得,楼面价8269元/平方米。在苏州市国土局发布国有建设用地使用权网上挂牌出让须知中明确规定:15号地块计容建筑面积的50%可分割销售,其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁,出租人须在出租房屋前将承租对象信息报备高铁新城管委会。也就是说,这是苏州第一宗计容建筑面积的一半“只租不售”的住宅用地。这些事例让很多购房者意识到,

在苏州“租售并举”的落地或许也不那么

遥远了。

目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。整体来看,多地具体实施措施包含三方面内容:一是租购同权;二是增加租赁房源;三是鼓励企业介入住房租赁业务。虽然具体哪一天政策会在苏州落地尚未可知,但是,对于“租房”来居住这一心里建设和观念普及,或许从现在就该开始了。

结语·展望

作为传统楼市旺季,2017年金九银十的前半段,尚未锣鼓喧嚣,楼市仍然基本保持了原本的平静。但是,2017年10月之后,苏州全市各区将有22个楼盘加推或开盘,其中14个为首次入市的纯新项目。这么多楼盘的集中爆发能否带热今年楼市的下半场?我们只能拭目以待。

至于纷沓而至的各种新政和新模式所带来的改变,我们同样只能拭目以待。这场楼市的变局,不仅是苏州的,更是全国楼市的。在改革的浪潮中,未来楼市无论呈现出怎样的变化都已不足为奇。正如现在很多房产大佬所言,投机和一本万利的楼市“黄金时代”恐怕难以再现,“房子是用来居住的。”当牢记这一属性,一切困惑都会迎刃而解。

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