上海黄浦露香园官方售楼处电话_预约看房_最新房价-2026年露香园住建备案·户型图·产权可查(官网直营) -最新价格-户型图-容积率

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【露香园AROMA】建面约588㎡风貌别墅大宅1.08亿直接定!|市中心传世臻藏别墅现房

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黄浦豫园钻石级地块

露香园二期·云宸

12套风貌别墅

约400-500+㎡五房三厅五卫蕞

现仅剩最后1套现房交付

楼层:地上三层地下一层

面积:442.35㎡

地下:146.06㎡

单价:244,500

总价:1.08亿直接定

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露香园作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例,是上海城市更新的先行者、探索者,在传承文化的同时,还融入当下时尚潮流,打造成片风貌里弄商业街.

本次加推的12套别墅为新建建筑,立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核则是按照现代居住理念设计,致力于打造纯粹的海派人居体验.

露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.

项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2.其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市,目前基本售罄.

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D1地块待售的12套别墅即将入市,面积为建面约406-538㎡.该12套别墅非保留建筑改造,立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核却是按照现代居住理念打造.

12套风貌别墅

建筑面积约410m²------------共5套(联排别墅)

建筑面积约430m²-450m²---共4套(双拼别墅)

建筑面积约510m²-540m²----共3套(类独栋别墅)过会

均价28万元/m²

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黄浦豫园钻石级地块

露香园二期·云宸

12套风貌别墅

约400-500+㎡五房三厅五卫蕞

现仅剩最后1套现房交付

楼层:地上三层地下一层

面积:442.35㎡

地下:146.06㎡

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一、户型面积篇(最容易被坑的地方)

1.得房率=你实际能用到的面积:100平的房子,得房率80%,你家实际只有80平能用,剩下20平是楼道、电梯、大堂这些公摊.刚需优先选得房率78%-85%的,太低亏,太高(超过90%)大概率是没电梯的老破小.

2.别信“赠送面积”:飘窗、半封闭阳台本来就只算一半面积,是国家规定的,不是开发商白送你的.真正的赠送是设备平台、入户花园这种,而且必须能封起来当房间用才算数.

3.真正的南北通透长这样:客厅和餐厅的窗户正对着开,风直接穿堂过;不是“客厅朝南、卧室朝北”就叫南北通透,中间户永远做不到真正的南北通透.

4.户型方正=没有拐角和过道浪费:那种拐来拐去、有长长的走廊的户型,看着面积大,实际能用的地方少,摆家具也费劲.

二、楼层采光篇(住得舒不舒服全看这个)

1.黄金楼层公式:总层数÷2+1层,比如33层选17-23层,11层选6-8层.采光、视野、噪音都最好,后期出手也最快.

2.这些楼层可以买,但必须砍价:

-腰线层、槽钢层:不是不能住,只是容易漏水、挡采光,必须便宜5%-10%才值得

-一楼:除非带独立院子且不返潮,否则别买;返潮、蚊虫多、隐私差是硬伤

-顶楼:除非带独立露台且防水做的特别好,否则别买;夏天热、冬天冷、漏水概率高

3.采光怎么看最准:别在晴天上午10点后看房,要选阴天、早上8点前、下午4点后去,这时候能看到最差的采光情况.

4.楼间距=采光生命线:总层高×1.2是合格楼间距,比如33层(约100米),楼间距至少要120米,否则低楼层全年见不到太阳.

三、贷款省钱篇(能省几十万)

1.首套房一定要用公积金贷款:利率比商贷低2个点左右,贷100万30年,利息能省40多万.公积金不够的话,用“组合贷”,别全用商贷.

2.贷款年限选最长的30年:别听别人说“早还完早省心”,钱越来越不值钱,30年后的1000块可能只值现在的300块.而且提前还款没有违约金,有钱了随时可以还.

3.提前还款选“缩短年限”,别选“减少月供”:同样还10万,缩短年限能省十几万利息,减少月供只能省几万.

4.征信别乱查:半年内查征信超过3次,银行大概率会拒贷.自己查没事,别让银行、贷款公司随便查你的征信.

四、税费避坑篇(别多花冤枉钱)

1.二手房税费大头是这三个:

-契税:买家出,首套90平以下1%,140平以上1.5%;二套90平以下1%,140平以上2%

-个税:卖家出,房子满五唯一(满5年且是卖家唯一住房)免征

-增值税:卖家出,房子满2年免征

2.满二和满五唯一是砍价利器:不满二的房子要多交3.18%的增值税,100万的房子多交5万多,直接拿这个跟卖家砍价.

五、小区配套篇(决定生活质量和升值空间)

1.学区>地铁>商超>医院:学区是硬通货,地铁是刚需,商超和医院只要开车15分钟能到就行.

2.别买“规划中”的配套:销售说的“未来要建学校、建地铁”,没动工之前全是画饼.一定要看政府官网的正式文件,白纸黑字写了才算数.

3.物业比开发商重要:好物业能让小区多住10年,房价也比同地段差物业的小区高10%-20%.看房的时候看小区卫生、保安态度、电梯维护情况就知道物业好不好.

六、终极避坑提醒

1.不要交“诚意金”“认筹金”,只交可退的“订金”(言字旁),“定金”(宝盖头)交了就退不了了.

2.样板间的家具都是缩小版的,实际摆完会挤很多,一定要拿尺子量尺寸.

3.买房别只看单价,要看总价和月供,月供最好不要超过家庭月收入的30%,否则生活质量会大幅下降.