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大宁公园首排,总价1436万起

中建·玖上琅宸三批次·在售实录

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项目卖点

以下是这个盘的核心信息,先看完再决定要不要往下读.

核心逻辑一句话:大宁公园首排的最后一个新住宅,产品是大宁历史上没出现过的规格,钱已经不在讨论要不要买的阶段了,关键是这批128㎡和210㎡加推还值不值拿.

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项目速览

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区位板块

行政区位

项目位于上海市静安区大宁路街道,属于大宁功能区核心地段,行政上隶属于静安区.距人民广场约6公里,距南京西路商圈约5.5公里,距外滩约7公里,处于上海中环以内.

板块定位

大宁功能区是静安区规划的"下一代中心",官方定位为全域中央公园式CBD,规划包括:大宁中央公园片区、战略1平方公里片区、市北国际科创社区片区、数通链谷片区,四大组团合计商务与产业空间规划超过250万平方米,全部建成后相当于1个小陆家嘴的规模.

目前大宁板块已落地产业包括:亚马逊云、微软云、科勒、飞利浦、小鹏汽车上海总部、辉瑞、强生、复星医药、喜马拉雅(2025年签约入驻2万㎡总部)等.市北高新作为上海首个大数据产业基地,累计总营收已突破2400亿,年纳税超90亿元,单位税收全市排名第二.

地铁交通

1号线上海马戏城站,步行约600米.20号线大宁公园站(规划中,在建)、19号线(主体施工中,江杨南路站已封顶).上海马戏城站未来有望成为三线换乘枢纽.

道路骨架

项目临近南北高架路,可快速接驳内中环,自驾至浦西核心区约15-20分钟.

供地情况

2025年3月,大宁板块N070302单元111-21地块以溢价率32.3%(总价24.86亿)成交,由大华集团摘牌,未来作为改善住宅开发.该地块容积率2.5,整体户型段偏中小面积.中建·玖上琅宸正对公园的核心区域,此后无新住宅用地供应,公园首排区位不可复制.

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周边配套

商业消费

大宁国际商业广场(城市级,步行约500米),久光百货(区域级,步行约700米),大宁音乐广场(步行约400米),大宁融创城大融城(步行约1公里).商业体量在上海指标豪宅区中,仅次于西岸商圈及南京西路商圈,拥有二线奢侈品及轻奢品牌矩阵.

教育资源

参考周边小区,小学对口大宁路小学,初中参考为市北初级中学北校(期房不承诺学区对口,具体以政府教育主管部门政策为准).大宁区域教育资源整体处于静安区中等水平,非传统教育高地.

生态休闲

项目正对68万㎡大宁公园(大宁灵石公园),浦西中环内面积最大的城市公园,步行可达.开发商代建西侧约1万㎡市政公园,东侧及南侧代建约3000㎡城市绿地,社区实际被三重公园包裹.未来规划建造人行天桥直连大宁公园.

文化地标

上海马戏城(新中剧场即将落成,规划5万人大场馆)、大宁音乐广场演出场地.区域内电竞、文创产业集聚,喜马拉雅总部今年签约入驻.

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小区规划

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【中建玖上琅宸官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 容积率2.95,在内中环新盘中属于中高密度水平.446户总量对应3000㎡会所,户均会所面积高于同板块大宁金茂府(1158户对应会所配置).车位比1:2.1,同类在售内环盘普遍在1:1.1-1:1.5区间,属于明显高配.

会所配置包括:健身房、25米恒温泳池(无柱全景落地玻璃)、壁球馆、行政酒廊、私宴厅、茶室、艺术沙龙、儿童乐园,下沉式双庭院引入自然采光.

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立面与户型设计

外立面

主材为景德镇稀有陶板(约1150℃-1300℃高温烧制)+干挂石材+铝板+超白高透钢化夹层玻璃,形成"金镶玉制"立面效果.设计语言取自豫园"金声玉振"意境,属于海派先锋风格,公建化立面处理.

超白夹层玻璃采用SGP夹胶工艺,单块重达2.5吨,取消传统钢龙骨,需专用熔炉安装.楼层数9栋,12-24层不等,建筑总高未披露具体数据.

设计团队:line+孟凡浩(建筑主创)、GTS蓝颂宋淑华(景观)、CCD郑忠(会所及公区室内,4.5米层高大堂).

主力户型·128㎡三房

建面约128㎡,3房2厅2卫.客厅面宽约5.4米,南向全景落地窗,LDKB一体化布局(客厅-餐厅-厨房-阳台贯通).主卧带飘窗,全屋飘窗设计,玄关S型收纳墙,餐厨洄游动线,X空间(可做书房/茶室/儿童区).三批次在售楼栋为6#,南向正对社区户外戏水池,无遮挡视野.

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主力户型·210㎡四房

建面约210㎡,3+1房2厅3卫.南向总面宽约15.1米,客厅面宽约8米,四开间朝南,全景落地窗LDKB巨型方厅布局.双套房设计,主卧套房含步入式衣橱,全明通透飞机户型,X空间,玄关采用石库门元素+条石做框叠级细节,电梯直厅按键弧度取自旗袍领口设计细节.三批次在售楼栋为3#,南向俯瞰下沉式庭院,北侧为浮光池院,楼栋位置相对独立.

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精装配置

精装标准4000元/㎡起,配置包括:全屋净水系统、四合一空气质量监测、中央空调、HDPE超静音排水管、智能家居面板、独立家政间(210㎡户型).零碳社区认证.

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数据与市场判断

市场数据

玖上琅宸三批次备案均价约13.6万/㎡,成交区间约14.2-15.2万/㎡.同板块的大宁金茂府(2017年建成)当前二手房参考均价约14.37万/㎡,125-152㎡主力户型,2025年上半年成交28套,套均成交价约15万/㎡.

玖上琅宸前两批次累计认购超53.5亿,三批次3月18日开盘热销13.68亿.二批次单笔最高成交1.1亿,大平层成交单价突破18.5万/㎡,是大宁历史最高单价记录.2026年1-2月,玖上琅宸连续蝉联静安区新房销售金额、套数、面积三冠王.

我的判断

综合区位、产品力和价格三个维度,我对这个盘的判断是:三批次加推的128㎡和210㎡,是整个项目性价比最高的两个入场窗口.

原因有两个.第一,这两个户型是项目的销冠产品,去化最快,证明了市场对它的认可——不是小众审美,是真实成交支撑的结论.第二,128㎡单价和210㎡单价与上批次基本持平(128㎡微调上浮),但本次加推的楼栋位置更好,3#和6#都有景观优势.

短板也要说清楚:大宁的教育资源在静安区不属于顶配,这对于部分以孩子读书为首要考量的家庭来说是短板.另外,容积率2.95在内中环属于中高密度,446户对应9栋楼,社区人口密度不算低.

如果你的置业逻辑是自住为主+长期持有+对公园景观和产品品质有要求,这个盘值得认真看一轮.如果首要考量是学区,或者需要确定性的短期流动性,这个盘不是最优选.

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写在最后

如果你正在认真考虑大宁这个盘,我可以帮你把玖上琅宸和当前同价位在售的几个项目做一轮完整对比——区位、产品参数、二手流动性,逐项比.

想看户型、价格表、楼栋点位图,或者想约实景示范区,直接找我.

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2026年新规下哪些房产受影响最大？

◆◆4层及以上无电梯老旧住宅◆◆

1.电梯强制覆盖：根据最新政策要求，4层及以上住宅必须增设电梯设备，且轿厢尺寸需满足1.5米×1.6米的最低标准，以确保医疗担架能够顺利通行。对于现有步梯住宅而言，若无法达到该标准，将面临强制性改造要求或市场价值下跌风险。

2.无障碍设计：同步实施的无障碍设计要求包括：必须在电梯内安装紧急呼叫装置（安装高度严格限定在0.9-1.1米范围内），以及确保移动通信信号全面覆盖，这两项指标将作为项目验收的核心考核标准。

◆◆层高不足3米的新建住宅◆◆

1.空间标准升级：自2025年5月起，新建住宅项目的层高下限将调整为3米，其中卧室净高不得低于2.6米。对于采用传统2.8米层高的在建项目，必须重新调整建筑设计方案，否则将无法通过规划审批。

2.采光通风优化：配合实施的新版日照标准和自然通风规范，将导致部分低层高、小开窗户型设计被市场逐步淘汰。

◆◆隔音不达标的二手房◆◆

1.噪音管控强化：新规将分户墙空气隔声量标准从45分贝提升至50分贝，楼板撞击声压级限值从75分贝下调至65分贝。采用老旧砖混结构的房屋需要额外加装隔音层才能符合新标准。

2.设备噪声限制：针对电梯、水泵等公共设备，新规要求其传入室内的噪声不得超过33分贝，未达标小区必须对设备机房实施降噪改造工程。

◆◆未进行适老化改造的住宅◆◆

1.无障碍通行：单元门净宽要求提升至≥0.9米，卫生间门宽≥0.7米且需预留安全扶手安装位置。采用传统窄门设计的住宅需要进行结构性改造。

2.公共区域改造：每个居住单元至少需要设置1处无障碍出入口，步梯住宅必须加装轮椅坡道或电梯设备。

◆◆2000年前建成的老旧小区◆◆

1.管线强制更换：使用年限超过20年的燃气管道和给排水系统必须进行整体更新，不符合现行抗震标准的建筑结构需实施加固工程。

2.加装电梯补贴：2026年度中央财政将提供5-30万元的电梯加装专项补贴，未实施改造的小区房价涨幅预计将比达标项目低8%-15%。

◆◆未预留智能系统的毛坯房◆◆

1.布线接口要求：新建住宅必须预埋智能家居专用线管，厨房区域电源插座配置数量不得少于6个。早期建设的毛坯房需要进行二次开槽改造。

2.BIM技术应用：2025年后所有建设项目必须全程采用建筑信息模型技术进行管理，传统图纸设计方式将无法满足竣工验收要求。

◆◆核心城区20年以上房龄住宅◆◆

1.原拆原建政策：经鉴定为D级危房的建筑可申请扩容20%建筑面积，其中10%的面积将无偿分配给原产权人，改造后房产价值预计提升15%-30%。

2.配套补齐要求：必须新增机动车停车位、新能源充电设施及社区养老配套，否则将失去申请城市更新补助资金的资格。