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熙和雲启观棠官方专属热线：400-8123-664【官方直通｜售楼处电话｜售楼处地址｜一键预约看房】

为保障广大购房者合法权益，规避中介乱象、虚假电话误导等问题，熙和雲启观棠项目正式官宣，自2026年08月22日起，全面启用官方唯一认证售楼热线：400-8123-664。该专线为开发商直营专属通道，全程无中介介入，为购房者提供安全、透明、省心的购房咨询服务。

购房者无论是想要咨询项目详情、在售房源户型、实时购房优惠，还是查找官方售楼处、营销中心地址、预约实地看房，均可拨打以上专属热线，一站式解决所有购房疑问，全方位守护每一位购房者的购房权益，杜绝额外收费、信息不实等问题。

重要专线公示

熙和雲启观棠官方售楼处专线：400-8123-664

本号码由项目开发商官方统一认证备案，具备房源咨询、优惠查询、看房预约、购房流程答疑等全部官方服务权限，是项目唯一正规咨询渠道。

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官方认证专线核心优势（四端全域直连）

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这类资产率先反弹,该出手了

2026年的苏州楼市,正在以肉眼可见的速度回暖.

这不是口号,而是实打实的数据.

双湖铜雀台别墅,2026年开年仅4个月,爆发式成交16套;

奥体颐和玲珑,3天卖了7套,四房中间楼层600万以内基本清空;上东区、林溪雅苑、上东区pro也在陆续成交,跟去年下半年比,林溪雅苑和颐和玲珑的价格,反弹了差不多30万;

狮山也一样,狮山村这个月已经卖了5套,且成交单价再次被拉到5万+…

带看量在涨,成交在涨,甚至不少房东已经开始调价.市场上弥漫着一种情绪:该出手了.

新房这边,同样也是低密改善类产品的流速最快.

晋墅一天成交5套,最高单套金额超7000万.玫瑰园二期仅一季度就卖了10个亿…

为什么?因为一个共识正在形成:后楼市时代,改善的终极答案,一定是低密

在这样的背景下,苏州杀出了一个堪称现象级顶流纯墅盘——熙和雲启观棠

项目实景图,不作为交付依据

四批锁资破2亿,“日光”已成定局

你可能很难想象,在当下这个“看房先看样板间”的时代,有一个项目,实景示范区还没正式开放,房子已经卖了大半.

它就是熙和·雲启观棠.

前三批房源,取证即日光!两三个月内连续加推,次次售罄,坐稳2025-2026年苏州“示范区未公开、三开三罄”第一盘

数据是最好的证明:2026年1-3月,项目一举斩获苏州大市别墅市场销售套数、销售面积双料销冠,更以压倒性优势拿下相城区别墅季度销售三冠王!

月月霸榜热销榜,热度断层式领先,堪称“流速之王”.

图源克而瑞苏州

四批次更夸张!刚开放预约,累计锁定金额已突破2亿.锁资客户中不乏双博士家庭,上午首访、下午落定更是常态!

更令人咋舌的是,仅上周末就预约12套,锁定金额约5562万元.日光,基本可以提前锁定

马上,项目还将迎来大动作——全维实景示范区将于4月30日启动预接待

我们已经第一时间去实地探访过,只能说:已经上车的客户,真的赚大了!实景呈现的品质,完全超出市场预期.

项目实景图,不作为交付依据

可以预见,接下来的刷卡速度只会更快,四季度清盘基本板上钉钉.而且不出意外的话,后面大概率要涨价.

四批次火爆预约中,速度扫码咨询↓↓↓

要知道,现在的买房人早已告别了“盲目跟风”的时代,没有足够硬核的理由,绝不会轻易出手.

反观熙和·雲启观棠,却能在楼市调整期让客户“盲盒式”下单,它究竟凭什么?

它是“唯一”选择,并且还是第一居所别墅

第一个核心逻辑,说白了就五个字:一步金鸡湖.

目前园区楼市现状:买二手谈不了产品力,看新房讲不了性价比.所以即便你手握700万预算,也只能勉强够上一套小四房甚至是高层.

而这充其量只能叫功能性改善,离“住得舒服”的终极需求相去甚远.

但熙和·雲启观棠的出现,给了园区改善客一个更好的选择:同样花700万级预算,就能进阶到有天有地的联排别墅,更难得的是,丝毫不用牺牲园区的生活半径!

这也是为什么,项目到访客户中,8-9成都是园区客!因为它打通了“一步金鸡湖”的交通壁垒,真正实现了“住相城、享园区”的生活闭环.

区位示意图,不作为交付依据

1、真正“一步金鸡湖”,星济隧道2028年通车,届时一脚油门到苏州中心!

在建的阳澄湖星济隧道预计2028年建成通车,届时相城核芯区与园区湖西CBD将彻底实现无缝连接,车程由原有的半小时缩短为仅需约10分钟.

而熙和·雲启观棠就在星济隧道连接的济学路上,未来到苏州中心就是一脚油门的事,与园区实现真正意义上生活边界的消融!

星济隧道在建实景图

这还不够.附近还有阳澄西湖南隧道,连通星湖街,可畅达湖东CBD.两条隧道在“家门口”,到园区核芯商圈比很多园区的板块还方便.

交通示意图,不作为交付依据

轨交也已经兑现.不远处就是地铁8号线古香圩站,7站直达时代广场.对于在园区上班的高净值人群来说,这根本不是“跨区置业”,而是生活半径的自然延伸.

地铁8号线示意图

此外,板块还向北衔接高铁新城北站国家级高铁枢纽,扩建规模达13台30线,未来是苏州最大的高铁枢纽,一小时畅达长三角都市圈.

2、生态+教育+医疗拉满,稳坐“第一居所”城市别墅!

落到小板块来看,项目毗邻阳澄湖,被玉兰公园、阳澄湖景观绿道等多个公园以及众多天然水系环绕.

项目周边实景图,不作为交付依据

如此得天独厚的亲水生态与低密栖居环境,于苏州城芯实属凤毛麟角.这不仅是大自然馈赠的生态瑰宝,更是上风上水、藏风聚气的宜居福地,居住属性丝毫不输金鸡湖.

教育资源更是加分项.作为知名学府板块,项目对面就是苏州大学阳澄湖校区,周边还汇聚了陆慕高级中学等多所学校,几乎涵盖从幼儿园到大学的全优教育链.

其中,最值得关注的是南京师范大学苏州阳澄湾实验学校,目前处于在建中,未来将充分借助南京师范大学的资源和优势,创办一所高质量九年制学校,起点非常高(注:新房不做学区承诺,以交付后教育局划分为准).

南京师范大学苏州阳澄湾实验学校效果图

如果说“一步金鸡湖”+完善的配套是敲门砖,那么接下来的内容,才是它真正杀出重围、持续热销的核心底气.

这才是“好房子”的终极答案

早在2023年,我们就明确提出一个判断:高净值人群正加速从大平层产品中抽离.

底层逻辑并不复杂:大平层供给井喷,产品迭代周期急剧缩短,“永远买不到最好”的焦虑正在侵蚀资产价值的确定性.

因此,从资产配置与居住本质双重维度审视,供应相对稀缺、居住密度更低、生活场景更立体的墅类产品,才是下一阶段更具持有价值的核心资产.

熙和·雲启观棠持续热销的另一个核心逻辑,正是基于这一市场共识:低密纯墅区的极致稀缺性.

项目实景图,不作为交付依据

1、超罕见!容积率1.01纯粹院墅,圈层门槛一目了然!

项目最大含金量在于:这是一座真正意义上的低密纯墅区,容积率低至1.01.

不同于市面上常见的“高低配”混搭,熙和·雲启观棠采用“3层联排为主、4层叠加为辅”的黄金配比,天然形成了一道隐形的圈层门槛.

当然,低密带来的不仅是更丰富的景观与采光,还是居住舒适度的本质提升,住在这里,意味着与同等阅历、同等审美的家庭为邻,圈层纯粹,生活也更自得.

项目鸟瞰效果图,不作为交付依据

2、绝美宋韵实景惊艳兑现!不是房子,更是可传承的文化藏品!

明天(4月30日),历经近半年精心打磨后,熙和·雲启观棠宋韵实景示范区终于要启动预接待了.

它不再是图纸上的效果图,而是实实在在地把“宋韵+高定”贯彻全案,做到了能跟苏州顶级楼盘掰手腕的程度!

①以宋画为蓝本,复现千年东方极致美学!

先从入户开始,以宋代山水画中常见的“桥”作为空间序章,两侧林木掩映,门前中岛以山、水、松相映生辉,归家的第一眼,便是一幅宋风山水长卷,堪称区域内最具辨识度的宋韵大宅门面!

项目实景图,不作为交付依据

漫步至庭院,宋画中散落的小石桥浮现眼前,桥下溪水潺潺,两侧孤植苍松与置石相得益彰,恰如画中“迎客归家”的意境.

项目实景图,不作为交付依据

再往里,连廊与轩亭相接,顶檐与建筑浑然一体,为宋风建筑那标志性的平缓、舒展、轻盈的美感作出精妙注脚.

项目实景图,不作为交付依据

当然,这还只是一部分.未来的大区园林将打破“墅区无景观”的痛点,从《西园雅集图》等九幅宋画中提炼意境,打造出一条“五进空间礼序”的沉浸式游园动线.

行走其间,恍若步入苏州宋代名园沧浪亭,步步皆景,处处可游.

景观示意图,不作为交付依据

外立面同样提炼了诸多宋式建筑经典符号,如寻杖绞角、擗帘杆、方格挂䈋等,搭配大面积玻璃幕墙,既保留传统建筑的雅致风骨,又融入现代住宅的通透与轻盈.

项目实景图,不作为交付依据

看到这,相信大家都明白了,熙和·雲启观棠不是简单的风格复刻,而是以宋画为底本、以园林为卷轴的一次完整文化还原.

所以,与其说客户在买房,不如说是在收藏一件可传世的宋韵藏品.

②板块首创下沉式宋韵会所!四面围合,引瀑入园,复刻宋人雅集生活!

熙和·雲启观棠还在下沉式庭院里做了一面悬瀑,搭配石板曲桥、高大松木,营造移步换景的游园体验.

项目实景图,不作为交付依据

尤为精妙的是四面围合的建筑布局,未来无论是身处泳池、健身房,还是私宴厅,皆可透过玻璃欣赏庭院盛景.每一个功能空间望出去,都能捕捉到不同的宋画图卷,仿佛置身山水之间,被自然与雅韵包围.

会所不再是孤立的配套,而是宋韵生活方式的延伸.悬瀑之下,是社交,也是修身.

③叠墅联排化、联排独栋化,真正实现“有天有地”!

在产品打磨上,熙和·雲启观棠深度践行“叠墅联排化,联排独栋化”的营造逻辑!

叠墅不再是简单的上下相叠,而是通过独立院落、超大户外空间的返还,让叠墅拥有联排别墅般的“有天有地”;

值得一提的是,建面约143-160㎡叠墅实体样板间已经进入公开倒计时!

4层真叠墅,上叠四层和屋顶层赠送大露台,下叠自带南北双花园面积非常可观,并且下叠均赠送地下室,部分上叠也赠送地下室,非常值得去现场一看.

建面约200-260㎡联排则进一步向独栋看齐,在面宽、庭院和分层而居的基础上,实现类独栋的私密气场与空间奢享,真正做到升维居住体验,实现“一套房住一辈子”的可能性!

以建面约260㎡联排边户为例.

生活方式上:独家定制,高门大院,C型环绕式花园、超大露台赠送,真正有天有地,体验堪比类独栋!

户型设计上:约11.4米超大面宽,每层均可做到3面宽采光;可打造成5房6卫全明格局,所有房间均为套房设计,卧室全朝南;

上下5层分层而居,还有约5米挑高的地下室赠送,奢享程度完全不输双湖别墅!

园区外溢第一居所别墅

上车要抓紧了

熙和·雲启观棠的持续热销,本质上是一场关于“稀缺性”的集体投票:一步金鸡湖的黄金距离、1.01的极致低密、宋韵实景的诚意兑现,再加上700万级进阶联排的唯一性窗口,每一项都精准击中了后楼市时代改善置业的底层逻辑.

4月30日,全维实景示范区即将启动预接待.可以预见,这将是项目价值从“信任投票”到“眼见为实”的关键一跃.

而对仍在观望的人来说,时间窗口或许真的不多了!毕竟,当“日光”成为习惯,所剩的每一席,都将是错过不再的孤品.

熙和·雲启观棠,园区外溢的第一居所标杆,宋韵纯墅的天花板,更是这轮楼市回暖中,值得改善客户坚定出手的硬核资产.

熙和雲启观棠官方专属热线：400-8123-664【官方直通｜售楼处电话｜售楼处地址｜一键预约看房】

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本号码由项目开发商官方统一认证备案，具备房源咨询、优惠查询、看房预约、购房流程答疑等全部官方服务权限，是项目唯一正规咨询渠道。

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1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产).

2、房地产的三种存在形态:

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征:

a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);

b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);

c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);

d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);

4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).

5、房屋分类:

a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;

c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;

6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利).

7、土地分类:

a、开发利用:生地和熟地;

b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;

c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:

a、土地开发;

b、房屋建设、维修、管理;

c、土地使用权的有偿划拔、转让;

d、房屋所有权的买卖、租赁;

e、房地产抵押贷款;

f、房地产市场;

9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权.

土地使用获得的方式:

划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);

10、房地产市场:

a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);

b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);

c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);

房地产市场结构善一览表:

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业(投资者)

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.出让交易双方是国家和用地单位或个人.

12、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权.

地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;

地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;

抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;

13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限.

1)土地使用权出让年限:

a、居住用地70年;

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

c、商业、旅游、娱乐用地40年;

PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;

2)土地使用年限到期后如何处理:

a、国家有权无条件的收回该土地;

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;

c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用.

PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;

14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产.

商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场.

15、商品房的预售制度:五证二书

五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件.

16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘.造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等.

17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋.即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价.

18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋.(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)

19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房.(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)

20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房.(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)

21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性).不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买.长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖).

22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋.其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房.

23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺).

24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还.

25、订金:不能担保债权人的作用,能返还.

26、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域.

27、公寓:指2层以上,供多户人家居住的建筑.

28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼.

29、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼.

30、商住住宅:SOHO,居家,办公于一体.

31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅).

32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态).

33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为.

34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等.物业管理属社区管理范畴.

35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式.

36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织.

37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生.

38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式.

39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清.

40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年).

41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行).缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;

42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款.

43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%).

44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%).

45、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地.

46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十～几百元).

47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格.是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同).

48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价).

49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.

包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;

二、建筑基础知识:

1、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整.

2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整.

3、占地面积:红线范围内的面积.

4、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.

5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和.

6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格).

7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积.

公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和.

8、实用面积:建筑面积扣除公共分摊面积后的余额.

9、计租面积:住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算.

10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和.

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)

12、建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.

公式:植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例.新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地).

绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

15、得房率:套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间:住宅房子的横向宽度.进深:住宅的实际长度.

17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度,包括楼板厚度,以米为单位.

18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离.

19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地.

20、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封.

21、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高.

22、错层:房内高度不一至,一米以内分离.

23、砖混结构:由砖和混凝土组成,承重墙(四面不能动,梁柱都不能动).

24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通.其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等.

25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关.

钢筋结构:60-80年砖混结构:40-60年砖木结构:30-50年其他:15年以下

26、土地计量单位:

1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)

1公顷=15亩1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定:

低层住宅为:1-3层多层住宅为:4-6层中高层住宅:7-9层

高层住宅为:10-30层超高层住宅为:40层以上

三、房地产开发相关知识:

1、房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.

2、土地开发:将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地.

3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.

4、房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋.

5、房地产一次开发:一次性边土地、房屋开发完成.

6、能源系统:包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施.

7、给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道),排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.

8、土地国家所有权:指作为土地所有者的国家,对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利.

9、土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织,在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利.

10、房屋的所有权:对房屋全面支配的权利,包括:占有权、使用权、收益权、处分权.

11、土地所有权:指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义.

法律意义:土地所有者将土地当成自己的财产,并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利.

经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利.

四、其它内容须知:

1、办理银行按揭合同需出示:

1)个人身份证及复印件各3份,结婚证或流动人口未婚证明;

2)首期购房款(不低于30%,二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;

3)购房者或配偶单位的工资收入证明;

4)与开发商签订的购房合同;

5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;

6)个人住房借款合同,借款借据;

7)委托银行扣收购房房款协议书;

8)住房抵押承诺书;

9)贷款申请书.

2、办理银行按揭需交的费用:

1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);

2)抵押费,贷款额3‰(交房地产局);

3)律师见证费,贷款额1.8‰(交律师事务所);

4)备案登记手续费,每份合同20元(交房地产局);

5)印花税,每份合同10元(交房地产局);

6)按揭资料费,每份合同40元(交银行);

3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额.

1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;

2)职工离、退休时;

3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;

5)偿还购房贷款本息的;

6)房租超出家庭工资收入的规定比例的.

4、公积金贷款是有限额规定的:

1)贷款额不能超过25万元的最高上限;

2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;

3)贷款额不能超出总房款的70%;

5、预售房的条件:

1)土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;

2)取得建设用地规划许可证;

3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);

4)施工进度已明确,交房日期已明确;

5)竣工验收前;

五、附加内容(房地产营销培训基础知识):

1、房地产销售行业:

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人,上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业.

2、有正确的价值观:价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程:执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语:大概不能肯定的语言

五声四语:迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语:蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库,杂屋没有产权),建筑如配套游泳池、车库等不算面积);

6、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准.

7、商圈:称之购买圈或商势圈,指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量,对顾客吸引而形成的一定范围或区域.

分为:核心商圈:以大型商场为中心,人口占60-80%,价格高;次级商圈:拥有客户占20%;

边缘商圈:分布密度小,产品低档,价格低.

8、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式.

IRS:商业饱和度

C:主要客户指数

RE:每一个顾客平均购买量

RF:商圈内的经营面积

IRS=(C*RE)/RF

9、严重影响房地产价格因素:

1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,DTP指数、房地产政策、法律法规);

2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;

5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施.

10、递名片技巧:

1)当你与客户谈判时,客户感兴趣时,你递上名片客户对你印象深,认知度;

2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住,认知你;

11、递资料准确时间:

1)当你将重要内容讲解完毕,再递上资料,请他了解;

2)当你递名片时,一起递给他;

3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;

12、市场调查目的,其实反映市场现状:

1)了解竞争楼盘;

2)了解消费需求;

3)了解消费行情;

4)为策划、销售提供依据

具体调查内容:

a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电

梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;

b)配套调查:内部配套、周边环境配套、功能配套;

c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;

具体调查对象:市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查:医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

13、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉).

风水宝地:依山伴水,龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水之北;阳:山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;中纬度:夏吹东南风、西南风)

14、建筑颜色:红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪.

15、使用率=实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层:60-70%

高层的使用率小于小高层:80%以上

写字楼的使用率小于高层:50-60%

16、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的,福利房是有产权证,可以转让,在国家允许的年限内可以转让、出租).

17、绿化:是生态内的非常小的一个方面.

环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通.一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向.

18、价格:昂贵、便宜

1)加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X%,不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;

2)盈亏平衡法

3)经验评估法:根据以往经验来测标,价格阻力位针对顾客来说,内容包括:均价、起价(作用,降低入市门槛、一般是低开高涨,只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六,超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有

品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格).

19、价格构成:

1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);

2)公共基础设施费(统称土地成本);

3)建安成本(土建成本);

4)管理成本(包括营销预算成本);

5)融资成本(利息);

6)税收费用;

7)利润;

20、销控:

内部认购:二八理论:好5%、次15%、差80%;三七理论:好10%、次20%、差70%;

公开销售:用于调节控制销售进度,先销次的,留下一部分好的,用于最后冲刺.

包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期,合理安排)、冲刺期、扫尾期.

21、建筑品质:

1)施工方的资质;

2)图纸:设计方案,采光通风是否符合国家规定,规划、设计院进行调查,研究;

3)建筑材料:质量好坏,是否环保产品?

22、金字塔型:

小盘:一般以快打慢,先奇制胜,制造与众不同的特色;

营销手法:营销突围,侧翼进攻,通路卡位,最多客户消费场所.如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销,节省广告费及其它费用.

23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率:

1)别墅1-0.8,一般是0.8;2)高档小区2-2.5;

3)中档小区3;4)低档小区4;

一类小区:公共基础设施布局完整,整个环境良好;

二类小区:公共基础设施布局完整,环境不良好;

三类小区:公共基础设施布局不完整,环境差.