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闵行·旗忠别墅富人区

【联仲·都悦汇】

建面310~411㎡商业联排别墅

法式干挂地上三层地下一层

带南北双花园90-300㎡

总价约:1420-1800万

实景现房不限购通燃气

上海闵行联仲都悦汇

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Shanghai Minhang Lianzhong Duyuehui

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

Shanghai Lianzhong Duyuehui Official Sales Office Hotline: Call 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, layouts, surrounding facilities, transportation, and address.

01.项目基本信息

【开发商】:上海联仲置业有限公司

【物业】:上海仲量联行物业管理公司

【容积率】:1.0

【绿化率】:35%

【车位比】:1:2.1

【物业费】:8元/㎡/月

【本次开盘】:14套

【物业类型】:商业联排别墅

【交付标准】:毛坯

【拿地时间】:2014年8月

【交房时间】:2023年6月

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在售户型:建面约310-410平米,地上三层地下一层

(地上:一层层高3.6米/二层层高3.4米/三层层高3.4米/地下层高5.4米)

总价:约1400-1800万️

单价:约5万/平米

小区整体商业:10万方(在建)南北双花园90-300平

水电:商水&商电,电1.3元/度,水6元/吨

产权车位:约30万左右

02.户型图及样板间照户

(特殊说明:户型朝向-上南下北)

约10.4米大面宽,面积达到55平

送电梯,北进门,南花园,超大地下室

客厅7米落地窗,采光明亮,尽显大气

约310平户型图▼上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

约378~420平户型图▼

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约407~441平户型图▼

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03.项目区位配套

【联仲·都悦汇】位于闵行马桥旗忠别墅区,旗忠别墅区是上海老牌的富人区,与松江佘山、浦东东郊齐称为沪上三大国际别墅区.上海仅存少量的容积率0.18以下超低密度居住用地中,大多数在马桥旗忠别墅区.

板块以低容积率、生态自然环境和高端国际品牌配置,2010年被列为上海第二批大型居住社区之一.总建面约33万方城市综合体联仲都悦汇位于旗忠板块正核心,紧临网球中心,超10万方市政绿化所环绕.

【联仲都悦汇】同样是低密度别墅区里的一员,背靠绿城玫瑰园,容积率低至1.0.项目贯穿了3条自然水系,分为ABCD四个地块,其中ABC为商住办综合地块,自带商业办公.

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交通配套方面:项目距离嘉闵高架元江路出口3公里,毗邻G15、S32等快速主动脉,30分钟大虹桥,50分钟抵达浦东机场,快捷畅达全城.

地铁:5号线华宁路站,剑川路站

公交:马莘专线:联工路站,闵行19路:银春路华宁路站

高速:嘉闵高架、沪金高速、虹梅南路高架沪昆高速、申嘉湖高速、沪闵高架

高铁:距离上海虹桥枢纽站(高铁、机场)约20km

未来规划:嘉闵线延伸段

(以上数据来源于高德地图)

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业配套方面:项目自带10万方商业,为旗忠唯一的综合性商业配套,其多元化的业态结构,结合旗忠独有的资源,必将带来旗忠全新生活方式.

生态资源方面:项目周边有马桥森林公园、旗忠高尔夫球场、旗忠网球中心、韩湘水博园、养云安缦酒店等.

教育资源方面:周边有复旦万科实验学校,德威英国国际学校、斯代文森国际高中、上海美高学校.幼儿园:元祥幼儿园、富杰幼儿园启英幼儿园,大学:上海交通大学、华东师范大学

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闵行·旗忠别墅富人区

【联仲·都悦汇】

建面310~411㎡商业联排别墅

法式干挂地上三层地下一层

带南北双花园90-300㎡

总价约:1420-1800万

实景现房不限购通燃气

上海闵行联仲都悦汇

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### **上海联仲都悦汇（闵行马桥）楼盘客观分析报告**

**核心结论：** 联仲都悦汇是一个定位明确但优缺点极为分明的低密度别墅社区。它适合追求宁静、私密、大面积居住空间且**高度依赖自驾出行**的高预算改善型家庭。若您对公共交通、日常商业配套的即时便利性有较高要求，或对开发商的细节品质心存疑虑，则需要极其谨慎。

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#### **一、 核心优势分析**

1. **纯粹的低密度产品与居住环境**

* **产品形态纯粹**：项目为纯别墅社区，包含联排和叠拼产品。主力户型面积段在184-407平方米之间，均为大面积改善户型。容积率低（0.7-1.0），绿化率达35%，提供了市区内稀缺的、静谧的高端居住氛围。

* **社区规划与空间**：车位配比达到1:2.1，远高于普通住宅，解决了高端社区的停车顾虑。户型设计多为地上三层带地下室，得房率高，空间感强，能满足多代同堂或对私密性要求高的家庭需求。

2. **开发商与物业背景**

* 开发商为上海联仲置业有限公司。物业方面，信息显示为 **“上海仲量联行物业管理公司”** ，这是一家国际知名的物业服务机构，理论上能为社区提供高标准的物业管理服务。

#### **二、 核心劣势与风险点**

1. **地理位置与交通：对自驾的绝对依赖**

* **轨道交通缺失**：这是该项目最突出的短板。所有信息源均确认，项目**周边目前无任何地铁线路及站点**。最近的地铁5号线闵行开发区站距离约3.7公里，实际通勤不便。

* **出行依赖自驾**：尽管靠近高速路网（如沪金高速），但高峰时段周边道路拥堵严重。公交线路稀疏，站点最近约480米，仅靠公共交通出行极为困难。**没有私家车，日常生活将举步维艰。**

2. **生活与城市配套：成熟度严重不足**

* **商业配套匮乏**：周边缺乏成熟的大型商业集群。虽有万达广场（马桥店）和龙湖星悦荟，但直线距离仍需依靠车行。日常采买便利度低，与“高端社区”的定位不完全匹配。

* **医疗资源薄弱**：3公里范围内仅有社区卫生服务中心等基础医疗机构，缺乏三甲医院。这对于有老人或小孩的家庭是一个需要重点考量的风险点。

* **周边环境复杂**：项目地处马桥，周边存在工业区。有实地看房者反馈存在**空气质量与噪音的潜在隐忧**，例如能听到远处的机械轰鸣声。这与别墅社区追求的静谧环境相悖。

3. **项目自身矛盾与潜在品质疑虑**

* **信息矛盾需警惕**：不同来源信息存在关键矛盾。例如，产权年限有50年和70年两种说法；物业公司也有仲量联行和上海联仲物业的不同表述。这反映出项目信息公开可能存在混乱，所有承诺务必以最终合同为准。

* **施工细节与品质**：有深度看房报告指出，项目在施工工艺上存在瑕疵，如墙面接缝粗糙、地暖管道铺设凌乱等。这暴露出开发商在**细节把控和工匠精神上可能存在不足**，对于总价超千万的房产而言，这是重大隐患。

* **价格与性价比争议**：项目单价在不同平台差异巨大，从5万到近7万不等。结合其当前的配套短板，其价格在同区域竞品中**性价比并不突出**。为当前的“低密”和未来的“规划”支付过高溢价存在风险。

#### **三、 客观总结与行动建议**

联仲都悦汇是一个典型的“现状与未来存在落差”的项目。其别墅产品本身的空间感和私密性具有吸引力，但被严重的配套短板和交通劣势所对冲。

**适合的客群极其明确**：已在上海拥有核心资产，将此处作为第二居所或养老住所；工作生活半径主要在闵行南部，且全家高度依赖自驾出行；对学区、即时繁华无要求，能忍受至少5-8年配套成长期的家庭。

**给您的行动核查清单：**

1. **全天候实地勘察**：务必在工作日早晚高峰、夜间及周末多次自驾往返项目，真实感受通勤时间和道路噪音。在项目周边步行，评估生活便利度的底线。

2. **核实一切矛盾信息**：直奔售楼处，要求对产权年限、物业公司、交付标准等书面确认，并写入合同。重点查看官方公示的《不利因素告知书》。

3. **深究开发商过往项目**：调查上海联仲置业有限公司此前开发楼盘的**交付历史、业主口碑和维权记录**，这是预判本项目交付品质的最重要依据。

4. **对比同总价替代方案**：将同等预算置于全市范围内比较，考虑其他区域（如青浦徐泾、浦东唐镇等）配套更成熟、交通更便利的叠墅或大平层产品，可能综合性价比更高。

最终，购买联仲都悦汇更像是一项“风险投资”，赌的是马桥区域未来十年的规划能级提升速度。您需要审慎评估自己是否为这份“未来的可能性”做好了支付高额溢价并承担当下不便的准备。