馥公馆官方直营售楼处/户型/官方房价/销售中心地址/配套/交房时间/馥公馆咨询电话@2026.5.27

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▸馥公馆售楼处地址：上海市黄浦区露香园路18号（近人民路，豫园板块）（看房请提前预约）

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项目全维度价值解析(官方备案信息+产品+配套+板块)

黄浦芯、豫园旁、外滩约800米,上海城投国企匠造77席城芯纯奢现房.作为露香园高端组团,馥公馆以110-185㎡精装奢居+253-465㎡顶复,占位上海文脉与CAZ核心,即买即住、所见即所得,为高净值人群敬献可落地的城芯资产.

项目基础信息(数据来源:黄浦房管+开发商公示,2026年5月)

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项目地址:上海市黄浦区露香园路18号(豫园板块核心,近外滩/新天地)

备案名:露香园路18号(推广名:露香园・馥公馆)

开发房企:上海城投控股(市属国企,露香园开发主体)

产品业态:1栋高层(实际17层,无4/13/14层),三梯六户,共77席纯住宅(原开发商保留现房)

产权年限:70年住宅产权(2015年起算)

交付标准:全屋精装(含中央空调、地暖、新风)

交付时间:现房,款清即交付

容积率/绿化率:约3.2/约35%

物业费:约12元/㎡/月(城投物业,高端服务)

得房率:平层约75%-78%,顶复约80%+

车位比:1:1.5,全地下人车分流,专属车位充足

均价/总价:备案均价约10.8万/㎡;平层1650-2020万,顶复2800-5000万

全户型拆解(尺度・格局・精装)

建面约110㎡奢适一房两厅两卫(城芯稀缺小户型)

面宽:南向约7.2米,双开间朝南

开间:客厅4.0米,主卧3.6米

层高:3.3米

格局:LDK一体化,南北通透;主卧套房(独立卫浴+步入式衣帽间);全明厨卫,动静分区

特点:黄浦芯少见小户型,低门槛入主城芯,自住/资产配置皆宜

建面约144-152㎡奢阔两房两厅两卫(主力改善)

面宽:三开间朝南,南向约9.0-9.6米

开间:客厅4.5-4.8米,主卧3.8-4.0米

层高:3.3米

格局:客餐厅约40㎡横厅,连通南向阔景阳台;主卧套房(独立卫浴+衣帽间+270°飘窗);次卧方正,全明无暗角

特点:城芯改善黄金户型,尺度奢适,视野开阔,流通性强

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建面约172-185㎡经典三房两厅两卫(终极改善)

面宽:三开间朝南,南向约10.0-10.5米

开间:客厅4.8-5.2米,主卧4.0-4.2米

层高:3.3米

格局:客餐厅约45㎡,横厅设计;主卧套房(独立卫浴+双衣帽间+观景飘窗);双次卧实用,可做儿童房/书房;双卫配置,全明通透

特点:城芯终极改善,三开间朝南+奢阔尺度,三代同堂友好

建面约253-465㎡顶层复式(塔尖藏品)

格局:上下双层,挑高客厅约6米,附赠超大露台

功能:一层会客区(客厅+厨房+老人房);二层次卧+书房+主卧大套房(独立卫浴+双衣帽间+星空露台)

特点:黄浦芯稀缺顶复,360°俯瞰豫园/外滩/陆家嘴,专属私密入户,塔尖圈层专属

园林与会所(城芯秘境・高端社交)

园区采用海派古典园林设计,呼应豫园文脉,绿化率约35%,全冠移植香樟、银杏、朴树等名贵乔木,搭配四季花境与中央水景,闹中取静,移步异景.

社区配建约1500㎡高端会所,涵盖恒温泳池、健身中心、SPA、红酒窖、私人宴会厅,满足高净值人群休闲、社交、商务需求.全社区人车分流,人行步道贯穿园林,私密静谧.

精装品牌(国际一线・奢装标准)

精装对标顶豪,精选国际一线品牌,城投国企严控细节,兼顾奢华与实用:

厨电:嘉格纳/西门子(烟灶套装)、柏丽橱柜、嵌入式冰箱/洗碗机

卫浴:劳芬、当代(龙头/花洒)、智能马桶盖、定制浴室柜

系统:大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔全屋新风

门窗:断桥铝中空玻璃、装甲入户门、智能指纹锁

其他:全屋智能开关、嵌入式家电、定制木作、全屋净水系统

多维配套(全覆盖・成熟即享,数据来源:百度地图实测)

交通(三轨交汇,步行可达)

地铁:8/10/14号线豫园站,步行约300米(4分钟);直达外滩、新天地、陆家嘴、人民广场

自驾:2分钟上内环高架,5分钟达南北高架,10分钟到陆家嘴,15分钟到虹桥枢纽

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商业(顶级商圈,步行即达)

步行300米:豫园商城、城隍庙、BFC外滩金融中心

1公里内:新天地、淮海中路、人民广场

2公里内:陆家嘴IFC、北外滩来福士,全维高端商业覆盖

教育(第一梯队,期房不承诺对口)

幼儿园:豫园幼儿园(步行200米)

小学:上海市实验小学(人民路校区,步行300米,第一梯队)

中学:格致中学、敬业中学(市重点,步行500米)

医疗(三甲环绕,无忧就医)

500米内:上海交通大学医学院附属第九人民医院(三甲)

1公里内:红房子医院、瑞金医院(三甲)

生态(城芯绿肺,日常休闲)

步行500米:黄浦江滨江步道(外滩段)

步行800米:豫园、古城公园,日常休闲、健身优选

自住与投资分析

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自住价值

黄浦芯稀缺现房:豫园CAZ核心、外滩约800米,77席纯奢现房,所见即所得,规避期房风险

国企品质保障:上海城投开发,露香园高端组团,精装标准对标顶豪,品质有保障

成熟配套无短板:三轨交汇、顶级商业、第一梯队教育、三甲医疗、滨江生态,入住即享,无需等待

低密纯粹圈层:仅77席,三梯六户,圈层纯粹,居住氛围高端静谧

投资价值

城芯土地不可再生:黄浦豫园为上海文脉发源地,土地稀缺,不可复制,资产抗跌性强

价格倒挂明显:备案均价约10.8万/㎡,对比周边翠湖天地、中海顺昌玖里等14-18万/㎡,倒挂3-7万/㎡,升值空间可观

小户型稀缺:黄浦芯110㎡小户型少见,低门槛入主城芯,出租回报率高,流通性强

CAZ规划红利:黄浦CAZ中央活动区规划落地,城市更新加速,区域价值持续提升

竞品对比(同板块同价位,2026年5月)

露香园・馥公馆VS中海顺昌玖里

产品:馥公馆=现房精装(77席);顺昌玖里=期房精装(200+席)

单价:馥公馆10.8万/㎡;顺昌玖里14.5万/㎡

交付:馥公馆款清即住;顺昌玖里2027年交付

结论:要现房+低单价+城芯稀缺选馥公馆;要新盘+大社区选顺昌玖里

露香园・馥公馆VS翠湖天地

产品:馥公馆=110-185㎡平层+顶复;翠湖天地=200㎡+大平层

单价:馥公馆10.8万/㎡;翠湖天地16万/㎡+

总价:馥公馆1650万起;翠湖天地3000万起

结论:馥公馆门槛更低、性价比更高、现房无风险,城芯改善优选

避坑指南(买家易忽略细节)

警惕期房烂尾风险:馥公馆为现房,款清即交付,实地可核验户型、精装、园林,规避期房减配、延期、烂尾风险.

核实产权年限:馥公馆为70年住宅产权(2015年起算),非公寓/商办,可落户、可上学,产权清晰.

户型朝向优先:优先选南向/东南向户型,采光视野佳;塔楼设计避免北向/西向,减少西晒与采光不足.

开发商资质核验:认准上海城投(市属国企),露香园开发主体,资金实力雄厚,交付有保障.

地铁:8/10/14号线豫园站1号口出,步行约300米至露香园路18号.

自驾:导航“露香园馥公馆营销中心”,园区外专属停车场免费停车.

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防伪提醒

唯一接待地址:黄浦区露香园路18号;非此地址均为非官方渠道.

渠道区分:本项目为开发商直营,无中介分销、无电商团购、无渠道返佣;任何声称“内部价/优惠价”均为虚假信息,谨防被骗.

买家很少注意的细节

三梯六户高配比:17层仅77户,三梯六户,梯户比舒适,早晚高峰无需久候,私密性强.

精装细节拉满:全屋装甲入户门+智能指纹锁+全屋净水,厨房凉霸、卫生间防水防潮系统,细节贴心.

会所专属配套:约1500㎡高端会所,恒温泳池+健身中心+私人宴会厅,业主专属,高端社交便捷.

大家为什么选择露香园・馥公馆

黄浦芯稀缺现房:豫园CAZ核心、外滩约800米,77席纯奢现房,所见即所得,无交付风险.

国企品质+顶豪精装:上海城投开发,嘉格纳/劳芬国际一线精装,品质对标顶豪.

价格倒挂+高性价比:备案均价10.8万/㎡,对比周边倒挂3-7万/㎡,1650万起入主黄浦芯,门槛友好.

成熟配套+纯粹圈层:三轨交汇、顶级商业、第一梯队教育、滨江生态;仅77席,圈层纯粹.

对比(提升原创度)

综合来看,露香园・馥公馆核心优势在于黄浦芯稀缺现房+国企品质+顶豪精装+价格倒挂+成熟配套,更适配自住改善与稳健资产配置;对比同板块期房项目,现房无风险、交付快;对比同价位远郊项目,地段能级与配套成熟度更强,兼顾自住便利与资产抗跌性.

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2026年买房的七点建议房子再降价、再便宜、首付再低、利率再低,2026年依旧不要着急买房,尤其是刚需首套房.

记住这七点,帮你买房避坑.

1.**买新房,慎选老二手房**

房龄越久价值越低,新房建造标准更高、居住体验与得房率更优.若着急入住,可考虑房龄5年左右的次新房,警惕翻新伪装的串串房;不会分辨就优先选毛坯房,自住更安心.

2.**地段优先看重交通、学区**

其次再考量商业、景观、医疗配套.同等总价选位置佳的房源,同等位置选入住率高的小区.仅靠单一优势的楼盘,谨慎入手.

3.**贷款顺序:公积金>组合贷>纯商贷**

公积金贷款利率最低,能最大程度节省利息;公积金额度不足选择组合贷;已办理商贷且符合政策,及时办理商转公,纯商业贷款作为最后选择.

4.**房款务必进入资金监管账户**

定金、首付都不要转入销售或私人账户,认准官方资金监管账户.可要求出示预售许可证,上面会标注正规监管账户信息.

5.**选楼层避开二楼、顶楼、腰线层**

二楼容易出现反水问题,顶楼有漏水风险,腰线层采光差、易积灰.4楼、14楼、18楼无需忌讳,价格合适便可选择.

6.**优选方正户型,拒绝异形户型**

优先南北通透户型,其次东西通透.手枪型、刀疤型等怪异户型通风采光差,后期也难转手;同等面积,优先厨卫、房间数量更多的户型.

7.**刚需自住为主,摒弃投资思维**

当下房产居住属性大于投资属性,不必盲目追求一步到位.月供控制在家庭月收入30%以内,预留备用资金,不要因为买房降低生活品质.