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洛克外滩源项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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洛克外滩源售楼处项目地址：上海市黄浦区圆明园路185号（兰心大楼）

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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上海洛克・外滩源(ROCKBUND)基础信息(2026年最新)

位置:上海市黄浦区外滩北端,黄浦江与苏州河交汇处,东临圆明园路、西靠虎丘路、北濒南苏州路、南达北京东路.

开发商:百仕达控股+洛克菲勒集团.

规模:占地约1.7万㎡,总建面约9.4万㎡;11栋历史保护建筑+6栋现代建筑.

历史建筑:光陆大楼、广学大楼、亚洲文会大楼、中实大楼、安培洋行、圆明园公寓、女青年会大楼、哈密大楼、协进大楼、兰心大楼、真光大楼.

设计团队:历史建筑修缮由普利兹克奖得主DavidChipperfield主持;新建筑由ARQ设计.

建设周期:2005年启动,2023年9月全面竣工开放.

业态:高端办公、奢华零售、文化艺术、精品餐饮、风貌住宅(外滩稀缺可售住宅,仅27席).

交通:地铁2/10号线南京东路站步行约300米;10/12号线天潼路站步行约550米.

核心亮点:外滩历史风貌区核心,“重现风貌、重塑功能”,百年建筑与现代商业融合,上海城市更新标杆项目.

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外滩神秘豪宅

【洛克外滩源】震撼入市

除11栋历史保护建筑的改建

结合新建6栋现代建筑

面积402-567平米

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该项目共3栋,均为商业+住宅的形式,可售住宅共27套,非常矜罕可贵.

有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).

项目在百年外滩的地段,区位配套优势不言而喻!

洛克・外滩源(ROCKBUND)是上海外滩核心区,集历史风貌、顶奢商业、文化艺术、传世住宅于一体的城市更新标杆项目,位于黄浦江与苏州河交汇的“外滩源头”,2023年全面开放,2025年底住宅现房交付.

『洛克·外滩源』顾名思义落位于外滩的源头,东起圆明园路和33号公园,西至虎丘路,北临南苏州路,南至北京东路.总占地面积约17,000平米,总建筑面积达94,000平米.

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洛克外滩源官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 作为西方文化融入上海的源头区域,洛克•外滩源除了为11栋历史保护建筑的改建之外,还将结合新建的6栋现代建筑,创建上海最高端奢华的区域,为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境,重现新时代上海的魅力.

2006年,项目邀请戴卫奇普菲尔德建筑事务所(DavidChipperfieldArchitects,后文简称DCA)进行11栋历史建筑的修缮和众安·美丰大楼的修缮/新建.

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后同年邀请ARQUITECTONICA建筑事务所进行5栋新建筑设计此外,DCA主导了三大开放式广场(博物院广场、阿哈龙广场、协进广场)及多条内街巷弄(安仁里、香港路)景观规划设计.

前后经过逾十年改造/新建,2023年,街区正式开放!街区汇聚上世纪二、三十年代知名建筑设计师邬达克鸿达、李锦沛等人11栋传奇作品,囊括了欧洲建筑风格与亚洲元素,建筑特色鲜明.

从诞生到面世历时近二十年时间,【洛克外滩源】11栋百年老建筑的重获新生和6栋现代建筑的诞生,又将延续外滩的荣光!

【洛克·外滩源】,是一个超长周期开发项目.早在2004年,洛克菲勒集团就和新黄浦集团签订合同,双方成立中外合作企业,作为外滩源的总体开发商.直到2005年底,洛克菲勒与百仕达签订合作协议,引入后者共同参与外滩源开发,加上新黄浦,三家一起成立了上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司.

项目共分两期开发,一期工程由百仕达控股携手洛克菲勒共同开发,规划建筑面积达10万平方米的商业、办公、文化及住宅区.

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除了为11栋历史保护建筑的改建之外,还将结合新建的6栋现代建筑,创建上海高端奢华的区域,为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境,重现新时代上海的魅力.

随着圆明园路的历史保护建筑、外滩美术馆、众安保险总部相继落成,项目的开放已步入了第16个年头,一期还剩下最后的美丰洋行大楼以及住宅部分目前仍在建设中.

【洛克·外滩源】二期位于外滩源一期的西侧,由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成,规划建筑面积为16万平方米,相当于一期体量的1.7倍,总投资规模超过200亿.

【洛克外滩源二期】未来将成为融商业、酒店、金融、办公、公寓、文化娱乐、旅游休闲、大型绿地等现代服务业功能为一体的重要都市功能区.

从目前呈现的立面来看,住宅部分的立面是干挂石材,经典外滩建筑群风格.

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外滩源起外白渡桥,南至金陵东路1.5公里,百年外滩,十里洋场,于此可看遍整个世界~

外白渡桥

外滩33号

原英国领事馆

英国驻沪总领事馆

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原新天安堂

原划船俱乐部

洛克·外滩源

安培洋行

圆明园公寓

女青年会大楼哈密大楼兰心大楼中实大楼文会大楼上海黄浦洛克外滩源官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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商业配套上,项目本身7层以下规划为商业,自带大量商业.项目周边还拥有大量中高端商场和商业街,包括益丰·外滩源、新世界大丸百货、恒基名人购物中心、宏伊国际广场(南京东路店)、悦荟mosaic、新世界休闲港湾、永安百货(南京东路店)、上海世茂广场、上海市第一百货商店(南京东路店)、新世界城、雅居乐国际广场、来福士广场等等.

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文娱资源方面也非常丰富,有万国博览建筑群、人民公园、世纪广场、上海博物馆、黄浦公园、上海市人民英雄纪念塔、外滩源33、历史保护建筑、外滩美术馆等等.

医疗资源方面,周边有上海市黄浦区中医医院、上海交通大学医学院附属仁济医院(西院)(三甲医院)、隔海相望的小陆家嘴还有上海市东方医院(三甲医院).

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2026年购房建议与避坑指南

2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.

��️一、宏观决策:城市与时机

1.城市选择:聚焦核心,规避风险

2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.

2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口

刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.

纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.

��二、地段选择:决定价值与流通

1.核心原则:地段>面积>装修

优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.

警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.

2.通勤成本:时间也是金钱

单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.

3.配套优先级

交通:地铁/公交枢纽、主干道.

生活:商超、菜市场、医院.

教育:学校(注意学区政策变动风险).

潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).

��三、产品选择:户型、楼层与类型

1.户型与面积

刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.

改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.

户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.

2.楼层与楼栋

高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).

非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.

3.房屋类型:避坑指南

✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).

❌尽量避开

小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.

非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.

房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.

位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.

��️四、新房vs.二手房:风险与对策

1.新房(期房)避坑要点

核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.

查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.

优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.

严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.

2.二手房避坑要点

产权调查

:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.

共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.

专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.

核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.

明确费用交割

:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.

��五、财务规划:预算、贷款与杠杆

1.预算与月供

总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.

月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.

2.首付与征信

首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.

征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.

3.贷款策略

首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.

贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).

贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.

✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱

核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.

明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.

细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.

明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.

明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.

警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.

保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.

��七、心态与信息:理性决策

警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.

保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.

房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!