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上海,占据着全国顶级豪宅市场的天花板.克尔瑞最新数据显示:2025年前三季度,上海总价3000万元以上商品住宅成交1524套,5000万元以上成交674套.近五年来上海5000万元以上顶级豪宅项目普遍去化率高于90%.

分析原因,一方面,顶级豪宅市场的稀缺性成就了高去化;另一方面,也说明上海有着全国最庞大的顶豪购买群体.

由华润置地与南房集团联手打造的【士林润园】,首开28套风貌别墅,总价7000万元起,最贵突破亿元,首开即售罄,并且之后连续加推,依然热度不减,成为上海购房市场新热点.

2026年开年热度不减,成交量依然一马当先.特别是“沪七条”发布之后,大佬们加速了抢购上海核心资产的速度.

【士林润园】去化速度加快,仅三月半个月的时间就已经成交了18套!还在加速中……要知道这可是套均8000万-1.1个亿左右的顶级豪宅!

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上海黄浦老城厢

华润【士林润园】接待中心已开放

全新样板房横空入市

建面约300-500㎡纯风貌社区

使用面积500-1000㎡

总共103套合院产品

总价约起直接定!

上海近期卖得最好的风貌别墅

全新渡边智昭“日式”样板房曝光!

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实际图:

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名称:「士林华苑二期」【士林润园】

简介:黄浦豫园精装豪宅

区域板块:黄浦豫园

产品介绍:

打造的住宅类产品为叠拼+合院的组合

叠拼面积段约195-310㎡,分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的平层面积236㎡,6-7F为上叠,计56套.

合院地上三层,面积段约270-500㎡,计合院82套.

住宅类产品总计138套,同时该地块还包含一个小区会所、牙防所、老年公益设施.

️商业配套:香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心,人民广场等

周边学校:复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小、光明初级中学、市十、市八,康德及永昌等

交通配套:8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站

医疗配套:上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等

最新项目实景抢先看:

户型分布及户型图如下:

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士林华苑的二期地块,不可能像前期那样涵盖许多高层产品,因为项目有着严格的限高要求(12米限高),风貌保护建筑的存在使得项目,依旧是规划了别墅产品为主.

区位一览

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和乔家路项目挨着

不过虽然同为老城厢第四象限

但士林华苑却更接近象限中心点

「产品规划」

「士林华苑二期」地块四至范围

东至:望云路西至:河南南路南至:蓬莱路北至:士林华苑一期.

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士林华苑二期,属于黄浦区老西门街道旧城改造项目,项目一期于2007年竣工,项目北面复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】.

从1291年元代设县,到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本.历时730余载老城厢,始终是上海城市的心脏所在.

随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新,更是将成为上海城市的“中芯之芯”

项目占位于老城厢主轴中芯之上,左手历史,右手繁华,这里既代表上海历史的特质空间,又代表上海现代生活的品质空间.

籍由精研老城厢的历史与风华,活化城市深厚人文底蕴,存续街巷肌理与建筑特质,以当代设计审美对海派建筑风貌的匠心修缮,旨在传承城市文脉、打造卓越人居环境,定制理想人居空间,更将探索、兑现城市之心的恢弘愿景,以城市更新下的人文宅院巨著,予城市更新的未来,著立新的不朽.

士林华苑二期地块包含大量历史文化保护建筑,产品打造的是【叠拼+合院】,叠拼面积段约195-310㎡,分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的大平层,6-7F为上叠,合院地上三层,面积段约270-500㎡.

叠拼56套,合院82套,共计138套,地块包含会所、牙防所、养老设施.

项目最新实景图如下:

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▸士林润园售楼处地址：上海市黄浦区蓬莱路119号（看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

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2026年4月上海全方面购房政策:

【新房二手房限购贷款摇号】

01上海最新限购政策

02上海最新购房贷款政策

03上海一手/二手房交易流程

04上海买房各税费明细

05上海新房摇号积分制政策

06上海新房摇号积分制常见问题

07上海直系更名/赠予/继承政策

08公司名义购房相关政策及交易税费

09.上海以旧换新购房补贴

2024.5.27-2026.4.01

上海楼市新政回顾一览:

2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政,买房之前,先要看一下是否有“买房资格”,那么上海的限购政策是怎么样的呢?

2024.06.21日起,上海新房不再以集中公示在网上房地产网站.

2024.7.22日起,上海新购新房与二手房,首套与二套利率均有调整.

2024.8.21日起,临港放松落户政策调整亮点:居转户年限由7年缩短为3年的,新片区工作时间由不低于2年,减少为不低于1年.居住证专项加分:在新片区工作并居住的,满一年积2分,最高积20分.

2024.08.27起,上海执行18年的“70、90”政策正式退出,70.90平小户型新房退出历史舞台,执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米.

2024.9.29上海楼市新政再落地!

(一)对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上.

(二)对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇.

(三)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%.二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%.住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整.

(四)调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年.

(五)按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求.

2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点,最新利率LPR3.6%.

五年期以上首套房贷执行利率:LPR(3.6%)-45bp=3.15%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.6%)-5bp=3.55%,

商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%,公积金首套2.85%,二套3.325%

(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%)

2024.11.13日起:契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税.

增值税方面,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行.

土地增值税方面,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,继续实施免征土地增值税优惠政策.

2025.4.28日:上海市住房公积金管理中心发布,在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民,不论户籍,工作单位,有无职业均可自己缴纳住房公积金,缴纳基数为最低270,最高8860元.自2025.6.1日起施行.

2025.5.7日起:降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%,二套房贷利率由3.325%降至3.075%.五年内1-5年首套2.10%,二套2.525%.

2025.5.20日:五年期以上首套房贷执行利率(上海纯商贷):LPR3.5%(3.5%)-45bp=3.05%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.5%)-5bp=3.45%,

(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%)

2025.08.25:上海楼市新政五大重点如下:

2025.12.30日:个人(不含个体工商户中的一般纳税人,下同)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.(2026.01.01正式执行)

2026.01.14日:上海最新退个税新政:

自2026年1月1日至2027年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠.

2026.02.25日:上海楼市发布“沪七条:

01.2026.04月上海最新限购政策:

(注:1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签,再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制,(不受环线限制)全上海房产都可以买.)

什么是限购政策中的“多子女家庭”?

答:对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年,认定为多子女家庭(例如一对夫妻,有一个子女已成年,另一个子女未成年,该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”).

多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房(例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭,家庭名下已有2套本市住房,按多子女购房条件,该家庭可再购买1套本市住房).(多子女家庭外环内可以多买1套)外环外不限套数

2026.04月上海户籍与非上海户籍(单身或已婚)可以在外环外购买不限套数

(注:非上海户籍需要一年社保或税单即可)

(外环内3年社保买2套,1年社保买1套,)

(新增5年上海居住证全上海可购一套)

02.2026.04月上海最新购房贷款政策

1.商业贷款如下:

商业贷款利率:

2.纯公积金贷款最新执行如下:

03.上海一手/二手房交易流程:

2026.04月上海最新房产税标准:

01.本市户籍纳房产税政策:

免税条件:

计算方法:

*新购房单价≤92536元,税率为0.4%

*新购房单价>92536元,税率为0.6%

02.非上海户籍:

首套免征.购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后,给予人均60㎡的免税面积扣除.

03.外籍人士纳税政策

每年全额(不以人均面积计算按产证面积全部缴纳)缴纳房产税直到卖掉为止.

(以上信息整理自国税总局上海税务局官网,仅供参考,具体政策以官方最新发布为准)

房产税缴纳举例说明:

05.上海新房摇号积分制政策

06.上海新房摇号积分制常见问题:

07.上海直系更名/赠予/继承政策:

2024.5.27起:调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数.

08.公司名义购房相关政策及交易税费:

除上述情况外公司购房政策不变:

09.上海以旧换新购房补贴

为了方便居民升级住房,改善居住条件,上海还推出了旧换新政策,内容如下:

在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴.

建筑面积30平以下,每套补贴标准2万元;

住房建筑面积30～50平,每套补贴标准2.5万元;

住房建筑面积50～70平,每套补贴标准3万元.

在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴.