​苏州月报|“金九”平淡收官,新房、二手房成交稳中趋降

一、新房市场量价齐跌，“金九”整体成色不足 

（一）成交：9月新房成交再度转降，三季度成交达近三年低谷 

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月苏州新房成交2746套，环比下降13.95%，同比下降72.74%。从累计来看，1-9月苏州新房累计成交32765套，同比下降47.71%。苏州政策端继续松绑，9月初，苏州正式官宣执行“认房不认贷”，随后又提出对120平以上商品住房取消限购，但是尚未反映到9月成交数据上，一方面，政策显效需要时间，另一方面，网签数据具有一定的滞后性，实际效果仍待观察。

分季度来看，2023年三季度新房成交8256套，环比下降35.72%，同比下降56.87%。达到近三年来季度最低水平。今年以来苏州出台了多轮松绑政策，包括提高公积金可贷额度、支持公积金付首付款以及9月份落地的认房不认贷、放松限购等，但是从市场反应来看，尚未出现明显的积极变化，成交在8月回升后9月再度下降。

（二）价格：新房价格稳中趋降，连续两月回落

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月苏州新房成交均价为27258元/㎡，环比下降2.08，同比上涨17.02%。新房价格连续两月回落，但仍高于去年同期水平。为了加速去化，房企采取降价保量的方式，导致成交价格持续下滑。

（三）库存：“金九”房企推盘积极性提升，库存量增加

随着传统旺季“金九”的来临，房企纷纷抓住时机积极推盘。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月新建商品住宅批准上市套数为3996套，环比上涨29.5%，同比下降5.4%。从库存量来看，根据数据显示，2023年9月苏州新房库存为51773套，环比上升2.47%，同比下降14.6%。受到本月供应上涨加之去化表现一般的影响，库存量较上月有所增加。从去化周期来看，本月去化周期为12.71个月，较上月增加1.41个月。去化压力有所增大。

2023年9月，苏州共有18个楼盘申领预售许可证，较上月增加6个，共计3996套房源，较上月增加2409套，申领预售建筑面积为51.9万㎡，较上月增加10.68万㎡。进入传统的金九月，加之利好政策频出，房企纷纷乘着政策宽松的风口加紧推盘，加大营销力度，迎接销售窗口期的到来。

（四）分区：工业园区和高新区位居成交涨幅前二 

从9月苏州区域成交表现来看，有2个行政区成交上升，其余4个区域成交量回落。其中，工业园区和高新区位居涨幅前二，分别成交592套和472套，环比上涨28.42%和2.61%；吴江区和姑苏区跌幅领跑，环比跌幅均在40%以上。 

从成交占比来看，9月相城区成交占比领先，本月占比为26.9%，较上月扩大1.18个百分点；其次为吴中区和工业园区，成交占比均在20%以上。 

（五）板块：相城核心板块成交领跑，湖西板块和吴中城南紧随其后 

从各大板块成交来看，吴中区热点板块最为集中，有9个板块上榜，其次为相城区，有6个板块上榜。其中，相城核心本月成交354套，位居成交套数TOP1，成交均价为21225元/㎡；吴中区的湖西板块和吴中城南板块位居第二、三，分别成交189和188套；吴江区的平望板块紧随其后，本月成交185套，成交均价为13409元/㎡，刚需项目集聚，属于低价板块。

（六）房企：保利发展、华润置地单月销售额破20亿脱颖而出 

从9月房企的业绩来看，保利发展和华润置地表现优越，单月销售业绩均超20亿元，凭借着合力打造的热销项目湖西观云取得突出成绩；龙湖集团和建发房产位居三、四，销售额在9亿元以上。国央企以及本地国资平台仍然是成交主力军，如招商蛇口、中国铁建、山东中建、苏州高新地产集团等频频上榜。

（七）项目：湖西观云项目连续两月斩获销冠

从苏州新房成交套数TOP20项目来看，高新区和吴中区多项目获得热销。相城区的当代著家MOMA，单月成交262套，成交价格为18398元/㎡，成为本月销售冠军；湖西观云位居TOP2，本月成交178套，成交均价为54834元/㎡，湖西观云二批房源取证，加推最后一批房源，6栋楼共227套房，而湖西观云也是当前苏州均价、总价最高的项目之一，是高端改善性项目的代表，受到市场热捧。

从成交金额来看，湖西观云单月销售金额为20.99亿元，再次斩获榜首，其次为当代著家MOMA和建发·缦云华庭，销售金额份额比为6.74亿元和3.37亿元。

二、二手房成交延续降势，价格稳定运行

（一）成交：二手房成交连续6月回落，三季度成交降至年内新低

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月苏州二手住宅成交3955套，环比下降8.26%，同比下降16.37%。从累计来看，2023年1-9月苏州二手房累计成交49841套，同比上涨33.34%。本月二手房成交量延续回落态势，至此，苏州二手房成交连续6月回落，购房者仍处于观望情绪中，新政发布后挂牌量迅速增长，供需不平衡下购房者可选择空间增大。

分季度来看，2023年三季度苏州二手住宅成交12714套，环比下降38.25%，同比下降20.21%。达到今年以来的最低值。二手房成交在3月份达到年内峰值后持续下滑，尽管近期苏州发布了“认房不认贷”，局部松绑限购等利好政策，但是短期来看，市场成交仍较低沉，政策发酵仍需时间，后续也需要更多宽松政策的加持。

（二）价格：二手房市场均价由多月下滑转为稳定运行

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月苏州二手住宅市场均价为28819元/㎡，较上月持平，同比下降0.66%。在连续多月的下滑后，苏州二手房市场均价逐步止跌转稳，尽管“认房不认贷”等政策已经落地，但是市场信心仍显不足，后续政策仍有松绑空间。

（三）调价房源：涨价占比连续8月下滑，市场信心几乎触底 

从涨降价房源来看，2023年9月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为6%，较上月收窄4.3个百分点。苏州涨价房源连续8月下滑，9月市场信心基本触底，政策发酵仍需时间，目前市场情绪仍较低迷，后续随着政策显效以及政策利好持续释放，市场信心或将迎来回升空间。

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