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——泗泾绿中海——

你有多久没在上海外环外见过纯塔楼社区了?现在市区里还偶尔能看到塔楼,但在外环外,真是非常少见了.今天我们要测评的,就是这样一个“稀有物种”.

它来自台商宝路集团,这家公司在品质路线上的口碑不错,早期在赵巷、徐泾做的“绿中海”,都是板块里的低密标杆.但这次,虽然还是沿用了“绿中海”品牌系列,但是整个社区、尤其是营销的表现,却完全是市场里面的异类.本次李想测评的,就是宝路集团在上海的第三个“绿中海”项目——泗泾绿中海.

这个盘容积率还是很高的,达到了3.46,开发周期更是长到离谱,足足用了20年.从2004年拿地,到2024年才交房,中间的时间足够一个小孩长大成人.

现在它是现房在售,总建面约16万方,一共9栋21到30层的纯塔楼,涉及1250户,主力户型是89到133㎡的二到三房,精装均价4.4万/㎡,总价区间400到600万.综合评级我们给到C.

接下来,我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评:

区位评级

B

先看区位评级给到B,其中地理b,交通c,配套b,相邻b.

泗泾是外环外很有名的大型居住板块,成交量一直很高.最大优势就是这里有条黄金的通勤线9号线,承接了七宝、漕河泾、徐家汇这一条线上面的外溢需求,也是新上海人在上海刚需上车的热门板块选择.

围绕泗泾地铁站,已经形成了非常成熟的TOD生活圈,交通、商业、生活配套都在这一片,也是整个泗泾的核心.但泗泾绿中海并不在这一核心区,它离泗泾站差不多3公里,对依赖地铁的打工人购房者来说就极不友好.

它位于泗泾古镇片区,跟蟠龙、青浦老城厢那种整体规划成功的古镇相比,这里的更新是零散的,界面相对来说也发展比较慢,并没吃到多少古镇红利.

项目周边还紧邻沪松公路,对面就是五金城、钢材城,所以宜居氛围一般.它的区位总结来说,就是板块热,但小环境冷.

产品评级

B

再看产品评级给到B,其中规划与排布b,公区b,户型c,内装b.

这个项目给我的感觉,就是开发商不管是主动还是被动角度,都想做一个和市面上完全不一样的产品,在品质和形态上跳出所谓的同质化,希望通过这点来吸引客户.

首先是产品形态,它直接做了纯塔楼.一方面是客观条件限制:容积率高达3.46,远超郊区一般封顶的2.5的条件;另一方面,也是想通过塔楼形态,从一堆方方正正的板楼竞品里脱颖而出,甚至还加了个防台风的卖点.但说实话,上海除了前年被台风突破结界登陆了,平时或者说大部分的时间受台风影响很小,这个优势比较鸡肋.

反而是塔楼的先天缺点它一个没落下:3梯6户的小户型,朝向不正、南北不通透、开间进深不合理,都是点式楼或是塔楼的通病.

第二个想标新立异的,是外观设计.开发商是台商,设计师也来自台湾,做的是他们理解的中式风格.所以楼栋和会所都用了五脊四坡的庑殿顶,远看像几座小宫殿,辨识度确实很高.

同时开发商也想靠整个社区的品质突围,比如社区整体抬高2.2米,做了大园林、大景观,门头、外立面的石材用料也很足.

公区规格也不低,两个会所加起来有6000㎡的规模,在几年前一个社区做这么大的会所是比较少见的.可惜的是,会所至今没有兑现,成了空头支票,也引发了一些已经购买的业主不满.

另外,塔楼在做小户型的情况下,在户型的使用效能上一定是比板楼差的,它极致地压缩公共空间,包括电梯厅、走廊、前室等.

最后说装修,开发商宣称装标达到了5000元/㎡,定位也是品质路线,但实际我们看下来并没有体现出所谓的高标准的装修效果,比如空调也就配备了普通的品牌.

所以总的来说,这个项目就是一个非常另类的产品.

交易评级

C

最后是交易评级给到C,其中定价c,供需c,竞品d,能力c.

其实用点式住宅解决土地的高容积率,在历史周期里也不算少见,但当前还是更多表现在市区豪宅里——只要地段够核心、社区品质够高、户型够大,还是能够做高品质甚至是顶级的产品.比如去年的豪宅销冠上海壹号院,就是其中一个很成功的例子.

但到了郊区的泗泾绿中海,就变成了反面教材.它地段一般、产品一般,再加上纯塔楼,缺点就被无限放大,市场自然不买账.这个小区总共1200多套,卖了几年,现在还剩1000多套房源.

虽然和隔壁的竞品招商时代潮派之间有8000元左右的价差,但这点差价,根本抵消不了它在区位、产品上的综合硬伤.而且它的区位本来就明显不如时代潮派.

所以综合各种因素,我认为泗泾绿中海如果在当前能促进去化的合理价格,应该从原来的4.4万降1万块钱以上,即使价格做大幅度的调整,对它来说,毕竟拿地早,土地成本非常低,还是具备比较充足的降价空间.

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房产冷门小知识,实用、避坑、普通人必懂的

一、产权年限小常识

1.住宅:70年产权,到期自动续期,不用怕房子过期.

2.公寓/写字楼:40/50年产权,不能落户、无学区、水电费贵、首付高.

3.产权年限从开发商拿地那天算,不是你买房那天.

二、公摊与面积

1.高层公摊一般20%～25%,洋房15%左右,别墅公摊极低.

2.房产证写的是建筑面积,套内面积才是你实际能用的.

3.赠送面积(阳台、飘窗)很多不算产权,拆迁、卖房不算钱.

三、房贷关键知识点

1.等额本金:前期月供高,总利息少,适合收入稳定、想省钱的人.

2.等额本息:每月还款一样,压力小,总利息更高.

3.房贷可以提前还款,大部分城市满1-3年免违约金.

4.LPR浮动利率跟着市场变;固定利率一辈子不变.

四、交易税费冷知识

1.满五唯一:卖房免个税+增值税,最省钱.

2.满二:免增值税,只需要交个税和契税.

3.夫妻更名、直系亲属赠与、法定继承:大多免契税.

4.公寓交易税费极高,转手很难卖,尽量别碰.

五、居住权(超级重要)

民法典新增:房子可以单独设立居住权.

就算房子卖给别人、继承给子女,有居住权的人依然可以一直住.

买房、继承一定要查:房屋有没有设立居住权,防止房子被别人白住一辈子.

六、夫妻房产小规则

1.婚前全款买房:写谁名就是谁个人财产.

2.婚前首付、婚后共同还贷:还贷部分+增值部分,属于夫妻共有.

3.婚后买房,不管写一个人还是两个人名字,默认夫妻共同财产.

七、继承与赠与

1.赠与的房子,以后再卖,个税非常高.

2.直接买卖过户,反而比赠与、继承,后期交易更划算.

3.独生子女≠唯一继承人,祖辈、配偶都有合法继承权.

八、物业与小区细节

1.一楼、顶楼尽量慎选:一楼潮湿、采光差;顶楼容易漏水、夏天巨热.

2.小区容积率越低、绿化率越高,居住越舒服.

3.物业费是按建筑面积收取,不是套内面积.

九、拆迁小常识

1.有房产证>无证件,合法产权拆迁补偿最高.