带你解读“2017博鳌房地产论坛”(一)

关于博鳌房地产论坛及2017博鳌房地产论坛

博鳌房地产论坛源于2001年8月，是中国房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛，是中国地产智慧尖峰对撞的思想盛会！论坛的定位是中国地产界首脑级会议、思想性论坛。

博鳌房地产论坛的思想高度及广泛、深入的影响力覆盖所有一二线到三四线城市，港澳台及海外；产业业态全面渗透住宅地产、商业地产、产业地产、养老、旅游及教育地产产业、互联网与电商、商业品牌商、零售商、建材配套等，论坛极大地促进了房地产上下游产业链的全方位深度融合。可以说，博鳌房地产论坛是目前实力企业出席甚广、高素质人员参与众多的房地产全行业专业性论坛。

每届论坛均邀请到房地产界、金融界、财经界及政府协会的杰出人物对主题作精彩演讲或预期推断，并针对不同的议题展开系列演讲和对话，全程脑力激荡。在得到各级政府机构支持与参与的同时，论坛还长期获得百余家主流媒体参与合作、全方位跟踪及深度报道。可以说，博鳌房地产论坛是目前行业参与度极高、连续报道持久的房地产先进思想论坛。

稳中求进2017年：房子是用来住的、不是用来炒的

2016年，房地产成交量价齐涨的局面已经落定，但随着10月份开始全国二十多个重点城市出台房地产调控措施，楼市基调从“去库存”转向“抑泡沫”。

2017年房地产最关键的一个词已经明确——就是“稳定”。

2016年12月中旬召开的中央经济工作会议，用了大量篇幅对2017年及更长期的房地产行业发展进行了战略性定位，包括因城施策，建立长效机制，限制投机性需求，增加土地供给，发展大都市圈等。

中央经济工作会议公报明确，房地产行业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

大方向上，2017年房地产行业要防止大起大落，房子要回归居住属性，同时还要研究建立长效机制。

结合中央经济工作会议之前召开的中央政治局会议精神，明确提出“稳中求进”的工作总基调，房地产方面的描述则是“加快研究建立符合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”，可见，“平稳健康发展”或者说“稳定”就是2017年房地产的主基调。

房地产政策方面，预计2017年仍将偏紧，或难有松动。从过往历史看，房地产调控持续时间基本都超过一年，至少上半年政策仍将持续收紧。

另一方面，房地产长效机制的建立肯定不会一蹴而就，短期内仍然需要以政策调控为主，直至长效机制的逐渐出台。

小编说：从局势来看，2017年房地产市场以稳定为主，不用担心太大的涨跌，短期内以紧缩的政策调控为主。

分化的楼市：三四线城市去库存仍然任重道远

国家统计局发布的《2016年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示，北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、郑州、无锡等为代表的一线及热点二线城市，12月房价同比涨幅仍然超过20%，较高的合肥、南京、厦门接近或超过40%。

分化不仅发生在一二线城市之间，二三线城市之间的房价分化也在扩大，甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时，三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。

当然，除了城市房价的分化，房地产政策也执行的是“因城施策”，热点一二线城市限购限贷，三四线城市仍然鼓励“去库存”，这是2016年的楼市生态，而2017年相信也将持续。

房地产库存方面，一二线城市经过近一年的去库存之后，基本可以说完成了任务，但是三四线城市仍然任重道远。

住房和城乡建设部部长陈政高2月23日出席房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会时表示，2016年，房地产去库存取得初步成效，商品住宅待售面积2015年末是4.52亿平方米，2016年年末降到4.03亿平方米，下降11%。

小编说：2017年，三四线城市的去库存化还是市场主流政策。

狂飙的土地：地价上涨，是怎样的一种感受？

与一二线房价量价齐涨相对应的是，土地市场价格也在持续上涨。

2016年初，对于行业形势最为敏感的一批房地产企业，策略也已经由扩张转向收敛，并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市，造成的结果就是争夺稀缺土地资源的状况日益激烈，而地价高企必然透支未来房价上升空间。

国家统计局发布的数据显示，2016年，房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；土地成交价款9129亿元，增长19.8%，增速回落1.6个百分点。

从上述图表可以看出，虽然土地购置面积同比仍然在下降，但月均增速曲线则是一直在上涨。实际上，造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端，一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。

数据显示，2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%，2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。土地供给匮乏抬升了地价，地价上涨也会导致房价上涨。故此，中央经济工作会议针对供地特别提出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

回顾2016年，可以说是中国房地产有史来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市，“地王”已经不再是新闻。

据统计数据，南京、上海、杭州、苏州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价方面来看，都超过了历史水平。

以北京为例，北京土地整理储备中心数据显示，2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米，同比上涨了298%，创历史新高。

因为土地价格高涨，造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象，预计2017年将延续这种局面。

小编说：特大城市带动周边中小城市发展，2017年因土地价格高涨出现的豪宅化现象将持续。