降准或将落地,降息未至!疫情反复下楼市何时能见底?

4月13日，国务院常务会议明确提出“针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备覆盖率，适时运用降准等货币政策工具，推动银行增强信贷投放能力，……，向实体经济合理让利，降低企业综合融资成本”。

上次降准发生在2021年12月，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金1.2万亿元，一部分资金用于归还到期的9500亿元中期借贷便利，下调后金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，本次如果全面降准，或将释放超万亿元资金，金融机构可以发放的贷款总量增加。

另外，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年4月15日人民银行开展1500亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.85%和2.10%，均与之前保持一致。MLF利率作为LPR的先行指标，其变化对LPR的变化具有指导性作用，此次央行并未降息，亦预示着即将公布的1年期LPR和5年期以上LPR较大可能保持不变。

1、经济下行压力进一步加剧，降准有利于对冲国际国内不确定因素影响。

当前，受国际地缘政治变化、美联储加息通道开启、国内多地疫情反复等因素影响，内外部环境复杂多变，不稳定不确定性加大，我国经济下行压力进一步加剧。3月，制造业PMI为49.5%，低于临界点；非制造业商务活动指数亦出现明显下滑，3月降至48.4%，较上月回落3.2个百分点。在多重因素影响下，经济景气水平有所回落，当前疫情对国内经济、消费、物流等的影响亦超预期。

图：近期中央对当前宏观经济环境的不同表述

资料来源：中国政府网，中指研究院综合整理

3月底，国务院常务会议指出“国内发展面临新挑战，经济下行压力进一步加大”，4月初，进一步指出“国内外环境不确定性加剧、有的超出预期。……国内疫情近期多发，市场主体困难明显增加，经济循环畅通遇到一些制约，新的下行压力进一步加大”。

4月8日，李克强总理主持召开经济形势专家和企业家座谈会，强调“政策举措要靠前发力、适时加力，已出台的要尽快落实到位，明确拟推出的尽量提前，同时研究准备新的预案”。

面对当前经济新的下行压力，宏观政策进一步发力适时对冲不确定因素的影响，降准有助于增加商业银行信贷投放能力，补充企业个体的资金流动性，资金供给量增加有利于引导降低企业融资成本，助力稳定经济基本盘。

2、资金流动性改善，有利于房地产市场预期稳定。

一方面，降准有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好地支持，对房地产市场形成一定利好；另一方面，当前宏观政策发力对稳定楼市预期亦将产生积极效果。

3、促进房地产市场回暖，政策仍需进一步发力。

当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未明显修复，房地产行业各个链条循环仍然不畅，房地产市场销售回暖是打破地产僵局的重要一环。今年以来中央频繁释放维稳信号，各地亦在积极因城施策，优化调整楼市政策。

从政策措施上看，除了降准外，降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力，调整不合时宜的调控政策，提高购房者的购房意愿和能力，来对冲疫情反复等因素带来的不确定性，如调整“认房又认贷”标准、降低房贷利率、优化购房社保年限要求、调整限售年限畅通置换链条等，在此过程中，仍需多地发力形成群体效应，提振市场信心。随着更多城市优化调控政策，市场预期或逐渐改善，部分热点一二线城市市场有望率先恢复，但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。

除此之外，部分企业出现债务违约，进一步加剧了购房者的观望情绪，企业端的支持政策亦需要跟进，如加大对底层资产较好的房企或有价值企业的扶持力度，为企业债务展期提供支持等。

4、降息仍存在一定预期，降低企业和购房者购房成本。

当前降准即将落地，一定程度上缩小了降息的空间，15日，MLF并未降息预示着本月的LPR较大可能保持不变，但面对当前的经济下行压力，宏观政策适度靠前，4月14日，央行举行2022年排名前列季度金融统计数据新闻发布会，指出“适时运用降准等货币政策工具，……，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。……在价格上，发挥贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资成本”，未来降息仍存在一定预期，降低企业和购房者的资金成本。从历年降息降准对房地产市场的影响来看，降息的影响更直接和明显。对于当前房贷利率来说，更多地或聚焦在各地因城施策下降低房贷利率加点幅度上。

表：2012年以来历次降准降息及全国商品房销售面积同比走势

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整体来看，短期购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度，政策改善到市场见效尚需一定时间。预计乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现全国企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。需求恢复后企业新开工意愿有望边际改善。

来源：中指研究院