苏州月报|“银十”新房、二手房成交规模稳中趋升,二手房同比转正

诸葛找房 2023-11-14 20:00:01

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根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月苏州新房成交3088套，环比上升12.45%，同比下降29.83%。

一、新房市场量升价跌，银十成色可观

（一）成交：10月新房成交回升，政策效应传递至市场端

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月苏州新房成交3088套，环比上升12.45%，同比下降29.83%。从累计来看，1-10月苏州新房累计成交35853套，同比下降46.54%。苏州近期以来多次松绑楼市，执行认房不认贷、取消120平以上商品房限购、降低首付比例等，受到政策发酵尚需时间以及网签滞后性等因素影响，9月市场端表现不及预期，随着政策持续发酵，加上供应端推盘力度继续维持，10月新房成交规模止跌回升，银十成色尚可，但是仍不及往年同期水平。

（二）价格：工业园区成交骤降带动新房价格回落

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月苏州新房成交均价为25465元/㎡，环比下降6.58%，同比上涨9.94%。新房价格连续三月回落，房企为了冲刺年终业绩，加大营销力度，以价换量行为增多，加上本月高价项目集中的工业园区成交减少，带动整体新房价格水平回落。

（三）库存：房企推盘积极性略有回落，带动库存量下降

进入10月份，房企推盘节奏稍有放缓但仍处于年内较高位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月新建商品住宅批准上市套数为3158套，环比下降21%，同比上涨136.2%。从库存量来看，根据数据显示，2023年10月苏州新房库存为49839套，环比下降3.74%，同比下降13.64%。从去化周期来看，本月去化周期为12.88个月，较上月微升0.17个月。尽管本月销售情况较上月好转，但是整体来看去化压力犹存。

2023年10月，苏州共有18个楼盘申领预售许可证，较上月持平，共计3158套房源，较上月减少838套，申领预售建筑面积为41.48万㎡，较上月减少10.42万㎡。10月份，虽然推盘规模较上月有所回落，但是整体仍处于高位徘徊，适逢金九银十旺季，再加上接近年底，房企在业绩压力下推盘积极性较强。

（四）分区：除工业园区外其余5大区域成交全部回升

从10月苏州区域成交表现来看，除了工业园区外，其余5个行政区成交量全部上升。其中，姑苏区涨幅领先，本月成交78套，环比上涨95%；吴中区和高新区涨幅次之，分别上涨32.44%和25%；工业园区本月成交364套，环比下降38.51%。

从成交占比来看，10月份吴中区和相城区成交占据半壁以上江山，本月占比分别为26.1%和26%；其次为高新区，本月成交占比为18.3%，较上月扩大2.43个百分点。

（五）板块：吴中城南板块成交220套领跑

从各大板块成交来看，相城和吴中两区仍是热销板块最为集中的区域。其中，吴中城南板块成交领跑，单月成交220套，成交均价为27624元/㎡；相城区的活力岛板块位居TOP2，本月成交166套，成交价格为23319元/㎡；同为相城区的阳澄湖板块成交130套，位居第三。

（六）房企：龙湖、保利大型民企连续多月占据前三席位

从10月房企的业绩表现来看，较上月相比，房企之间差距缩小，龙湖集团单月销售业绩为8.77亿元，成交本月销冠；建发房产紧随其后，本月销售额为8.23亿元；保利发展和恒泰销售额均在7亿元以上，分别位居第三、四。华润置地、绿城中国、招商蛇口、中国铁建等国央企亦表现不俗，单月销售业绩也均在4亿元以上，可以看出，国央企仍在苏州市场占据着重要份额，而大型头部民企力量也势如破竹，如龙湖、保利等，连续多月占据前三席位。

（七）项目：龙湖旗下高端产品系龙湖青云阙、龙湖御湖境获热销

从苏州新房成交套数TOP20项目来看，吴中、相城和高新区热销项目集聚。相城区的天房美瑜华庭，10月成交74套位居首位，成交价格为21263元/㎡；龙湖集团打造的龙湖青云阙和龙湖御湖境位居第二、三，本月分别成交63和62套，这两个项目均为龙湖推出的高端产品系，主打改善客群，项目均价在27000元/㎡以上。

从成交金额来看，湖西观云再居榜首，单月销售金额为5.03亿元；其次为天悦东方，销售金额为3.03亿元；建发·缦云华庭位居TOP3，本月销售额为2.9亿元。整体来看，吴中区和工业园区上榜楼盘颇多。

二、二手房成交触底回升，业主对后市信心仍显不足

（一）成交：二手房成交结束“六连降”态势，政策利好促需求释放

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月苏州二手住宅成交4517套，环比上涨14.21%，同比上涨25.68%。从累计来看，2023年1-10月苏州二手房累计成交54358套，同比上涨32.66%。苏州二手房成交在连续下降6个月后本月止跌回升，多轮政策效应释放，带动购房者入市积极性提升。

（二）价格：多轮政策刺激下二手房市场均价迎来回升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月苏州二手住宅市场均价为28858元/㎡，环比上涨0.14%，同比下降2.84%。在认房不认贷、局部松绑限购、下调首付比、松绑限售等政策利好落地后，市场均价迎来小幅回升空间。展望后市，年底迈入销售淡季，购房者入市心态减弱，价格还会有小幅回落的可能。

（三）调价房源：涨价占比九连降，市场情绪继续探底

从涨降价房源来看，2023年10月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为5%，较上月收窄1个百分点。苏州涨价房源占比连续9月呈现下滑态势，市场情绪继续探底，由此可见，虽然在政策刺激下释放出一波购房需求，带动成交数据回升，但是业主对后市信心仍偏弱，业主降价出售心态较强，政策端的刺激力度仍待加强。

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