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保利·誉滨江售楼处电话：400-8228-664✅保利·誉滨江，正是这样一款精准呼应地段价值与产品趋势的诚意之作。

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项目直线距黄浦江仅约400米，左拥发展成熟的杨浦滨江南段，右望正处于产业风口之上的复兴岛科创中心，区位优势十分突出。目前周边新房均价已达约13-20万/㎡，而本项目均价仅约11.5万/㎡，性价比极具吸引力。

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作为保利置业誉系2.0全新产品，项目在产品的多个维度实现升级：多阳台、灵动飘窗、私厅入户，兼顾实用性与仪式感；外立面采用全铝板+玻璃+石材，质感高级；同时规划约3000㎡高端会所（含架空层）与立体园林，重塑归家动线与社区生活体验。

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总而言之，这既是一次入驻滨江的珍贵机遇，也是一次以新一代产品力抢占价值高地的重要窗口。

接下来，就让我们一起讨论一下大家最关心的问题：誉滨江的定价逻辑和选房策略。

保利置业十年迭代力作

首个3.5代住宅 保利誉滨江

约10000㎡内外都心园林

约3000㎡泛会所与架空层

首推建面约119-139㎡3-4房

78套房源

全飘窗多阳台实得率拉满

火爆认筹中！

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01 楼栋位置

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本次首开的5号楼，采用17层与8层单元拼接设计，整体均价约11.5万/㎡。东侧为两个17层小高层单元，采用两梯两户配置，配备独立电梯厅，兼顾效率与私密；西侧为一个8层洋房单元，一梯两户设计，实现“类一梯一户”的独立入户体验。

楼栋坐落于小区“黄金中轴”，属于组团内部的核心位置，首层全架空设计，公共空间与视觉通透感十分出众，同时全楼栋未设连廊，进一步保障住户的居住私密性与纯粹性，距离会所与下沉庭院最近，生活配套触手可及。

建筑排布科学合理，东侧为叠墅，视野开阔无遮挡，中庭景观尽收眼底。虽然洋房临近社区出入口，却因布局巧妙，内部环境依然静谧，同时能感知园区的生活氛围，真正实现“出入便捷，归家安宁”。

在整体社区中，此类占据核心区位、兼具开阔视野与良好私密性的楼栋，通常具备更强的资产属性与保值能力。

本次首开的5号楼中，15单元洋房整体均价相对较低，这主要是由于没有高楼层拉升价格。但若对比同楼层单价，洋房119㎡西边套实则是同面积段中单价最高的，洋房中间套价格是最划算的。

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小高层119㎡户型中，单价最高的为12单元，主要原因在于这个单元与东边套139㎡户型拼接，得房率相对更高——在套内面积与13单元同户型相近的情况下，产权面积比13单元中间套小了近3㎡，因此单价略高。

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唯一的139㎡东边套户型单价最高，这也与其户型格局和景观视野的全面升级相符。

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整体来看，各面积段之间的价差控制得当，定价策略均衡合理。

02 分户型价格

保利·誉滨江这个批次只有三个户型，但是非常优越。

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中间套G户型119㎡三室两厅两卫，单价均价约11.40万/㎡，总价均价约1316万。

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本户型是经典飞机格局，客厅居中，两卧分列，南北通透、动线清晰，互不干扰。通过精细化设计，优化约3㎡过道面积，提升近3%使用率，不仅拓展空间感受，更转化为实际的居住价值。

厨房飘窗拓展为实用收纳区，告别传统“飘窗+薄柜”的配置，实现功能与尺度的双重升级。

客厅开间达3.6米，连接约1.7米进深阳台，客餐厅总面积约30㎡，视野开阔，活动自如。北次卧开间达3米，优于同面积段常见的2.8米，结合拓展飘窗设计，可灵活布置为卧室、儿童房或多功能空间。

卧室配套的阳台与飘窗均可拓展，满足不同生活阶段的需求：可作为生活阳台，也可纳入室内，延伸使用面积。

全屋阳台统一封窗交付，既省去业主后期改造的麻烦，也维护了立面的整洁与社区整体品质。

本户型通过约十几平的高效赠送空间（含约5㎡私享梯厅、约5㎡飘窗以及阳台），真正做到了“中户价格，边户体验”，以高性价比成就生活品质的全面进阶。

E户型119㎡三室两厅两卫，单价均价约11.32万/㎡，总价均价约1341万。

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119㎡边户格局延续中户实用基因，北次卧焕新升级——270°转角飘窗，搭配约3.9米开间（含飘窗），将北向空间采光与视野拉至极致，真正实现“北卧平权”。

约6㎡的入户私厅，全屋约8㎡飘窗（不计容）叠加约11㎡的阳台（一半计容），全屋赠送面积近20㎡，真正实现“小面积，大享受”。

A户型 139㎡四房两厅两卫，单价均价约11.87万/㎡，总价均价约1642万。

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这个户型南向面宽约10米，设计上不走寻常路，打造环岛式侧厅，侧厅面宽近6米，联动同面宽多变阳台，形成约35㎡的开放式社交核心场域。因为是边套，所以既拥揽内庭院园林的全景视野，又为家庭聚会与日常互动延展出阔绰从容的空间，尽彰大宅气度与生活温度。

户型设计全屋飘窗与大尺度阳台，采光度全面提升，空间感倍增。

全屋赠送飘窗面积约12㎡（不计容），可自主改造，阳台总面积约14㎡（一半计容），搭配约7㎡的入户私厅，户型实得率超高。

这个户型整盘只有30+套，本次推出16套，几乎一半的房源，非常稀缺。

如果按照实得面积计算誉滨江的价格，远比11.5万/㎡更加划算！

03 楼层差价与选房攻略

每100万我用一个颜色表示。

我们先看建面约119㎡高层的户型。

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高层楼层之间的价差较为明显，尤其在5层以下，其中2楼与3楼之间的差价最大。由于整栋楼1层均为架空层，实际居住从2层开始，因此2楼对于预算有限的客户而言，具备较高的性价比。

从5楼开始，单价呈现小幅阶梯式上涨，直至实际楼层14-15楼出现一次较大幅度跳价，这主要考虑到高楼层拥有更开阔的视野与居住舒适度。

次顶楼-顶楼价格有一定幅度的回落，原因可能在于次顶楼只比顶楼低一层，在视野、通风、采光这些高楼层核心优势上，与顶楼几乎没有差异，但业主的心理安全感更高。

洋房119㎡户型的楼层价差策略相对简明：5层以下价差显著，5层及以上价差趋于平缓，整体分为两个定价区间。

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东边套139㎡户型的定价逻辑则有所不同，各楼层之间存在更为明显的价格差异。

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低楼层方面，5层以下依然保持较大价差。

5层向上，9-10层出现一次显著的价格上调，这主要是由于该楼层已完全越过东侧叠墅，获得了极为开阔、近乎无遮挡的视野，并可远眺由保利置业代建的约6000㎡量子公园，景观价值大幅提升，因此价差明显。

继续向上，12至15层之间价差也较为突出。这几层开始出现江景资源，且每一层的观江视野各有不同，景观层次丰富，因此楼层间的价格梯度也相应拉大。

这个户型顶楼定价因具备优质景观视野，价格与次次顶楼基本持平，只稍稍下调。

追求极致性价比/预算有限的朋友，可以优先关注15单元洋房和12、13单元中低楼层这些房源总价最低，能让您以最低成本上车。

平衡预算与舒适度的朋友，建议避开价格跳跃层，选择中间楼层，总价不会太高，又能获得不错的居住体验。

预算充足，追求品质的朋友，可以闭眼冲中高区房源。这些房源拥有更好的视野、采光和通风，居住舒适度最高。

04 写在最后

目前，上海地价还在持续上涨，截止至今年年中已经诞生了11个地王，成绩斐然。

地价的高热迅速传导至新房市场，新房再加推普涨已是常态。

批次普涨，首开价格就显得尤为珍贵。这次的誉滨江，从过会价格、定价逻辑到潜在权益，都能看出保利置业已将诚意最大化，为首批客户锁定了珍贵的价值窗口。

值得一提的是，项目东侧由保利置业代建的约6000㎡量子艺术公园已于上周日正式开放，呈现效果出众，这标志着周边配套正在加速落地，这也将为誉滨江带来持续溢价！

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一、居住体验：全新品质，无 “前任痕迹”新房最直观的优势是 “全新”，能避免二手房常见的居住损耗问题，直接带来更优质的居住感受：● 房屋品质无损耗：墙体、管道、电路、门窗等均为全新，无需担心二手房可能存在的隐藏问题（如水管老化漏水、电路过载、墙面开裂发霉等），入住后短时间内基本无需大额维修，省心省力。● 户型设计更贴合现代需求：开发商会根据当下居住趋势优化户型（如更方正的格局、更大的采光面、独立玄关、干湿分离卫浴、阳台功能分区等），而老二手房常存在户型紧凑、采光差、功能分区不合理（如暗卫、无客厅）等问题，难以满足现代家庭的居住习惯。● 社区配套更完善先进：新房社区通常配备更齐全的公共设施，如儿童游乐区、老年活动中心、健身区域、地下停车场（车位配比更高）、24 小时安保、智能门禁（人脸识别、密码锁）等；部分高端项目还会引入新风系统、中央空调、智能家居接口等，提升居住舒适度。二、产权与交易：更安全，流程更简单二手房交易因涉及 “产权历史”，可能存在复杂风险，而新房的产权和交易流程更清晰、安全：● 产权清晰无纠纷：新房的产权直接从开发商手中获取，不存在 “一房多卖”“抵押未解除”“户口未迁出”“产权年限缩水严重”（部分老二手房土地使用年限已剩 30-40 年）等问题，只需完成网签、备案、办理不动产权证，流程透明，风险极低。● 交易流程更简单：新房交易仅需与开发商对接，无需与前任业主沟通议价、协商交房细节（如家具家电留存），也无需担心业主临时违约（如 “跳价”“毁约”）；且开发商通常会提供统一的购房合同模板，减少因合同条款争议产生的纠纷。● 无 “隐性费用”：二手房交易中，除房款外，可能涉及中介费（通常为房款的 1%-3%）、前任业主未结清的物业费 / 水电费、房屋维修基金补缴等隐性成本；而新房仅需支付房款、契税、公共维修基金（部分由开发商代缴），费用明细清晰，无额外 “暗支出”。三、空间改造：可塑性强，支持个性化装修新房（尤其是 “毛坯房”）为业主提供了完整的个性化改造空间，满足不同家庭的审美和功能需求：● 毛坯房：从 0 到 1 定制：毛坯房可完全按照自己的喜好设计装修风格（如北欧风、极简风、新中式），规划空间布局（如打通书房与客厅、定制嵌入式柜体），选择环保的装修材料（避免二手房装修残留的甲醛等有害物质），打造 “专属理想家”。● 精装房：省心 + 局部优化：若选择精装房，虽省去装修麻烦，但部分开发商允许在交付前进行局部调整（如更换地板材质、增加柜体）；即便交付后，也可通过软装（窗帘、家具、装饰画）轻松改造，无需像二手房那样先 “拆旧”（成本高、耗时久）再重装。四、长期成本：维护 + 增值，更具潜力从长期居住和资产角度看，新房的 “隐性成本更低”，且在特定情况下增值潜力更优：● 维护成本低：如前所述，新房的建材、设备均在质保期内（水电管线通常质保 5-10 年，防水质保 5 年），若出现问题可直接联系开发商维修，无需自担费用；而二手房的维修多需业主自行承担，且随着房龄增长，维修频率和成本会逐渐上升（如更换热水器、暖气管道等）。● 物业与社区管理更规范：新房社区的物业公司通常由开发商直接指派（或通过招标选择品牌物业），服务标准更统一（如定期保洁、绿化维护、设施检修），且初期物业与业主的沟通更顺畅；老二手房社区的物业可能存在服务滞后、管理松散（如垃圾堆积、公共设施损坏无人修）等问题，影响居住体验和房屋保值。● 增值潜力：核心区域新房更具优势：若新房位于城市新兴板块（如政府规划的新区、地铁沿线），随着周边配套（学校、医院、商业体）的逐步落地，房屋增值空间可能大于同区域的老二手房；而二手房的价值更多依赖 “成熟配套”，增值潜力相对稳定，但上限可能较低（除非位于核心学区）。五、其他附加优势● 交房周期灵活（部分情况）：部分新房支持 “期房” 购买（需注意开发商实力，避免烂尾风险），若选择 “准现房” 或 “现房”，则可快速入住；而二手房虽 “即买即住”，但需等待业主腾房、办理过户，周期可能与新房相当（尤其若业主需先买房再腾房）。● 政策倾斜（部分城市）：为鼓励新房市场，部分城市会对购买新房的购房者提供政策优惠，如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴等（二手房通常不享受或优惠力度更小），能直接降低购房成本。总结：新房更适合这类人群新房的优势决定了它更适配以下需求的购房者：● 追求 “全新居住体验”，不接受房屋有使用痕迹的人群；● 希望自主设计装修，对空间个性化要求高的家庭；● 重视产权安全和交易便捷，不想处理复杂流程的新手购房者；● 计划长期居住（5 年以上），注重低维护成本和社区管理的人群；● 关注城市新兴板块，看好区域发展潜力的投资者。

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