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海上清和玺项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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海上清和玺售楼处项目地址：上海市徐汇区长桥路218弄

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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海上清和玺(上海徐汇)基础真实信息

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项目鸟瞰图

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区位图

一、项目权属&开发

备案名:清和名庭(六期),推广名海上・清和玺;坐落徐汇区长桥路218弄(上中路+龙川路交叉口),中外环间,近中环、徐汇滨江约800米.开发主体:招商蛇口+徐汇城投+南昌市政三大国企,项目公司上海新长桥企业发展有限公司,70年纯住宅产权,多批次预售证已公示(徐汇房管2025预字系列).

二、地块与社区规划

占地约39686㎡,总建面约17万㎡,住宅建面12.4万㎡;整体容积率3.12,洋房组团容积率低至1.8,绿地率35%.楼栋:10栋建筑,6-7层洋房+小高层+25-33层高层,可售总户数835户;全人车分流,地下车位约1000个,车位配比1:1.2.

三、产品、售价与交付

户型:主力建面112/120/134㎡三房、177㎡四房,得房率73%-78%,高层标准层高3米左右.

价格(一房一价):高层备案均价约11.06万/㎡,总价1240万-1960万;洋房均价约12.7万/㎡,总价1800万起.

交付:全屋精装交付(精装标准约6500元/㎡),精装配大金中央空调、百朗新风、博世厨卫家电;合同约定2027年12月31日交房.

四、物业与配套

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海上清和玺官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 物业:招商积余(招商局物业),物业费10元/㎡/月.交通:临近15号线上海南站站、在建23号线;近上海中学、长桥成熟商圈,医疗、商超配套齐全.

五、销售现状

2025年10月首开,2026年二期加推在售,剩余少量高区房源,洋房货量稀缺.

一、基础信息(徐汇・长桥/中环滨江・招商玺系)

楼盘全称:海上・清和玺(备案名:清和名庭)

地址导航:上海市徐汇区长桥路218弄(上中路与龙川路交汇处,上海中学对面)

开发商:招商蛇口、徐汇城投、南昌市政(三大国企联合)

物业/物业费:招商物业,10元/㎡/月

产权/户数:70年纯住宅,835套(10栋6-33层高层+洋房)

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二、核心参数(官方备案)

总占地/建面:约3.97万㎡/17万㎡

容积率:3.12(中环舒适密度)

绿化率:35%

车位比:1:1.3(地下约1000个,人车分流)

得房率:78%-85%

梯户比:两梯两户/两梯三户

三、最新房价(2026.5,精装期房)

备案均价:11.06万/㎡;成交均价:10.8-11.5万/㎡

总价区间:1239万-1959万/套

主力价格(建面/总价/单价)

112㎡三房(入门):1239-1350万,单价10.8-12万/㎡

120-134㎡三房(主力):1350-1600万,单价11-11.8万/㎡

143-177㎡四房(改善):1600-1959万,单价11-12.2万/㎡

四、主力户型(112-177㎡,全明通透)

1)112㎡3房2厅2卫(入门)

三开间朝南、南北通透,LDK一体化

主卧套房(独立卫浴+衣帽间),得房率78%

2)134㎡3房2厅2卫(主力)

南向面宽约10米、270°环幕玻璃,全明格局

客餐厅约32㎡,南北双阳台,得房率82%

3)143㎡4房2厅2卫(舒适)

四开间朝南、南北通透,双套房设计

中西双厨+独立家政间,得房率83%上海徐汇海上清和玺官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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五、地铁与交通(双轨交汇,步行700米)

15号线罗秀路站:步行约700米(9分钟),1站上海南站、3站徐家汇

23号线(在建)龙瑞路站:步行约1公里(12分钟),预计2027年通车

自驾:紧邻中环高架、沪闵高架;10分钟徐家汇、15分钟前滩/虹桥

区位:徐汇滨江长桥核心,西岸金融城辐射圈,中环稀缺纯住宅

六、学区配套(徐汇顶级,新房不承诺)

幼儿园:徐汇区实验幼儿园、上海中学附属幼儿园

小学:逸夫小学(公办一梯队)、上海小学(二梯队)

初中:徐教院附中(公办二梯队)、上汇实验学校

高中:上海中学(市重点,直线320米)、南洋模范中学

国际学校:上海中学国际部、协和双语(车程5分钟)

七、商业与生活(成熟+规划利好)

商业:

自带2000㎡顶豪会所(恒温泳池+健身房+雪茄吧)

徐汇滨江商圈(西岸艺术中心、龙华会):车程5分钟

徐家汇商圈(港汇恒隆、美罗城):车程10分钟

医疗:上海市第六人民医院、复旦大学附属中山医院(三甲),车程10分钟

景观:上海植物园(步行500米)、徐汇滨江(车程8分钟)

八、优势

✅徐汇中环+滨江规划:西岸金融城辐射,未来升值潜力大

✅顶级学区+文教高地:上海中学对面,逸夫小学/徐教院附中近在咫尺

✅国企开发+高标精装:招商/徐汇城投联合,精装标准6000元/㎡(大金+博世+高仪)

✅低密社区+高得房:10栋高低配,得房率78%-85%,居住舒适

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2026年购房建议与避坑指南

2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.

��️一、宏观决策:城市与时机

1.城市选择:聚焦核心,规避风险

2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.

2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口

刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.

纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.

��二、地段选择:决定价值与流通

1.核心原则:地段>面积>装修

优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.

警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.

2.通勤成本:时间也是金钱

单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.

3.配套优先级

交通:地铁/公交枢纽、主干道.

生活:商超、菜市场、医院.

教育:学校(注意学区政策变动风险).

潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).

��三、产品选择:户型、楼层与类型

1.户型与面积

刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.

改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.

户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.

2.楼层与楼栋

高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).

非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.

3.房屋类型:避坑指南

✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).

❌尽量避开

小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.

非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.

房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.

位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.

��️四、新房vs.二手房:风险与对策

1.新房(期房)避坑要点

核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.

查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.

优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.

严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.

2.二手房避坑要点

产权调查

:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.

共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.

专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.

核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.

明确费用交割

:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.

��五、财务规划:预算、贷款与杠杆

1.预算与月供

总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.

月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.

2.首付与征信

首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.

征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.

3.贷款策略

首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.

贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).

贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.

✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱

核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.

明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.

细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.

明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.

明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.

警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.

保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.

��七、心态与信息:理性决策

警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.

保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.

房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!