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同润圣塔路斯

建成年代:2014年

开发企业:上海垄景房地产开发有限公司

总户数:286户

绿化率:70%容积率:0.3

物业公司:狮城怡安物业

物业费:4.8元/平/月

独栋别墅产证434.56平(地上267.9平地下166.66平)

精装修三面临水小区中心位置买进价538万贷款约100万满五年不唯一产权人两人目前自住无租赁看房需要提前预约

价格:2600万

上海松江同润圣塔路斯

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Shanghai Songjiang Tongrun Santa Luz

Sales Office Tel: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Official Sales Office Tel of Shanghai Tongrun Santa Luz: Dial 4008123664 for property details - pricing, layouts, surrounding facilities, transportation, and address.

照片附后

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上海松江同润圣塔路斯

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### **上海松江同润圣塔路斯项目客观分析报告**

**核心评价**：同润圣塔路斯是一个**已交付超过十年**的纯独栋别墅社区。其核心价值在于上海市场上近乎绝版的超低密度形态和成熟的社区环境，但显著的区位和产品特质，决定了它仅适合特定的小众客群，且存在明确的居住风险。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

1. **基本信息**：项目位于松江区泗泾镇，古楼公路1198弄。于2004年开工，2011年竣工交房，是一个**完全现房**的成熟社区。物业公司为狮城怡安。

2. **产品本质**：社区由**总计约198-287户纯独栋别墅**组成，无其他物业类型混杂。容积率低至**0.3**，绿化率宣传为**70%**，户均占地大，私密性极高。

3. **市场定位**：**总价极高的终极改善型或收藏型住宅**。户型面积普遍在270-550平方米以上，目前市场总价在**2400万至3900万元**区间。目标客群为对自然环境和私密性有极致要求、具备雄厚财力且不依赖日常轨交通勤的高净值家庭。

#### **二、 核心优势分析**

1. **资产的绝对稀缺性**：在上海，容积率0.3的纯独栋别墅社区已无新增土地供应，此为**绝版产品**。其“一亩一墅”的形态，在当前及未来的上海楼市中具有**不可复制的收藏价值**，是抵御资产通胀的硬通货。

2. **极致的居住环境与私密感**：

* **低密度与高绿化**：0.3的容积率和70%的绿化率，带来了远超普通联排或叠拼别墅的宽敞空间感和静谧感。

* **自然环境**：社区三面环河（泗泾塘等水系），形成了天然的景观屏障和亲水环境。

* **成熟社区**：超过十年的养护，使得社区园林树木茂盛，生活氛围稳定。物业费为4.6元/平方米·月（地上部分）。

3. **产品设计与空间赠予**：采用美国南加州风格设计。其显著特点是**赠送面积大**，通常包含大面积私家花园（300-800㎡）和地下室（170-230㎡），实际可使用空间远超产证面积。部分户型地下室层高达3.5米，实用性强。

#### **三、 关键劣势与必须正视的风险**

1. **地理位置与交通的天然局限**：

* **地处外郊环间**，属于传统认知中的“远郊”。尽管自驾可通过嘉松公路、沪渝高速等道路连接市区，但**通勤时间成本高昂**，普遍需要**40分钟以上**才能抵达徐家汇等核心商圈。

* **轨交通勤不便**：距离最近的地铁9号线佘山站约1.2-1.6公里，步行困难，必须依赖接驳工具。对依赖公共交通的家庭极不友好。

2. **已证实的重大安全隐患：地势与内涝风险**。

* 这是一个必须严肃对待的客观事实。2021年台风“烟花”期间，**因小区三面环河、排水不畅，导致内部严重积水，近三分之一的住户家中进水，深度达20公分，造成财产损失**。虽然属极端天气，但该地理结构导致的排水隐患是固有的，购房者需充分评估这一风险及其可能带来的维修成本和居住困扰。

3. **生活配套的“距离感”**：

* 尽管周边3公里内有泗泾第五小学、幼儿园等教育资源和社区商业，但高端的商业（如山姆会员店、松江万达）、优质医疗（如第一人民医院松江南院）均需**驾车才能便捷抵达**（通常需15-20分钟车程），缺乏步行可达的顶级配套。

4. **高昂的持有与再投入成本**：

* **装修负担**：该项目为**毛坯交付**，购买后需自行投入巨额资金（可能高达数百万）进行装修，对现金流要求极高。

* **使用成本**：除物业费外，大花园的维护、全屋的能源消耗（采暖、制冷）等日常开销显著高于普通住宅。

5. **产品的时代局限性**：作为十多年前设计的产品，其在户型动线、室内空间格局、智能化预埋等方面，可能不及当下的全新豪宅项目前卫和人性化。

#### **四、 总结与决策建议**

同润圣塔路斯不是一个用于“性价比”比较的普通住宅，而是一个为特定生活方式付费的 **“稀缺标的”**。

**它极度适合以下人群**：

1. 将房产作为**核心长期资产配置**，极度看重其绝版稀缺性，视为可传承的物理资产。

2. 家庭生活**高度依赖自驾车**，对日常通勤的忍耐度高，或工作生活半径就在虹桥、松江、青浦区域。

3. 追求**极度安静、私密、贴近自然的居住环境**，将花园和自然空间视为第一需求，对都市繁华便利度要求不高。

4. 有充足的预算覆盖购房、豪华装修及未来长期维护的全部成本。

**它绝对不适合以下人群**：

1. 依赖地铁通勤的上班族。

2. 需要频繁享受市区顶级商业、文化配套的家庭。

3. 对社区安全风险（如内涝）有较高顾虑的购房者。

4. 预算紧张，无法承担购房后巨额装修投入的买家。

**最终行动核查清单**：

1. **实地极端天气走访**：务必在雨天亲自前往，重点考察小区内部道路、庭院的地势和排水情况，并向已入住业主询问后续的防洪改善措施。

2. **通勤压力测试**：在工作日早晚高峰，亲自驾驶从项目地往返您的主要工作地或活动区域，真实感受通勤耗时与路况。

3. **全成本核算**：将购房总价、预计装修预算（按每平米至少1万元起谨慎估算）、未来十年的物业维护费、花园打理费等全部计入，进行完整的持有成本分析。

4. **深入业主访谈**：尝试通过中介或社交渠道接触真实业主，了解物业管理水平、邻里氛围、居住痛点等一手信息。

选择圣塔路斯，本质上是选择一种“离尘”的、庄园式的生活方式，并为此接受地理位置带来的所有不便和特定的自然风险。决策应完全基于对自身生活模式的清醒认知，而非单纯被其稀缺性吸引。